З початку 2024 року ринок землі почне грати за новими правилами — саме тоді сільськогосподарські землі зможуть купувати юридичні особи. Що ще зміниться для інвесторів та як обрати ділянку, аби на ній заробити, розповів співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний під час конференції «Жити на відсотки», що відбулася 18 листопада 2023 року у Києві.
«Коли відкрили ринок землі, наші аграрії вже твердо стояли на ногах і займали конкурентну позицію у світі. Тобто аграрний сектор України був досить добре сформований, на відміну від наших західних країн-сусідів. Тому що коли у них відкривалися ринки, вони мали інші умови, а сільське господарство перебувало у стагнації», — розповідає експерт.
У чому перевага землі та її цінність?
обмежена кількість досить високої якості;
попит на продовольчі ресурси;
максимальна капіталізація;
дохідність активу залежить від експортних ринків;
інвестор відразу отримує право власності та пасивний дохід;
практично неможливо знищити на відміну від інших активів.
«Такі цифри очікують й Україну. Звісно, ми маємо свої особливості. По-перше, ми найбільша аграрна країна в Європі. Наприклад, в Україні є 37 мільйонів гектарів ріллі, тобто орної землі. Для порівняння, у Польщі – це 15 мільйонів гектарів. По-друге, ми відрізняємось за ринками. Так, аграрний ринок України орієнтований на Азію та Африку, ми не орієнтуємось на Європу», — пояснює Чорний.
За його словами, польська, або будь-яка земля західних країн-сусідок має вже сформований ринок та ціну.
«Ви можете її купити за 11 тис. євро і спробувати продати за 11 200 євро. Але ринок там вже сформований — це те, що Україна теж отримає через 10 років. Вартість землі у Хмельницькій чи Полтавській області вийде на меридіану і теж буде чогось коштувати. Тоді виникне інше питання — заробітку за пасивним доходом. Ви вкладаєте і маєте чітко визначений пасивний дохід на 6 місяців, як банківський депозит.
Сьогодні унікальна ситуація з українськими землями полягає у тому, що ви можете вкласти 1 тис. євро, а отримати на ній 5 тис. Чехія та Польща відрізняються від нас і за якістю, і за кількістю земель. Ще не варто забувати, що це країни Євросоюзу — там сільське господарство дотаційне. Ми рухаємось до ЄС, та після вступу теж можемо прийняти певні правила — дотації та вільний ринок землі”, — розповідає експерт.
Що буде із вартістю землі в Україні?
«Є оптимісти, які вважають, що вартість сягне 15 тис. євро, а є песимісти, які вважають, що цінники будуть на рівні 6 тис. євро. Я ж вважаю, що це буде щось меридіанне — 7−8 тис. євро за найближчі 10 років. Це статистика і динаміка, яка була у кожної країни. Тому казати, що у нас буде якесь „українське диво“ не варто, це було б надто самовпевнено», — прогнозує Чорний.
Якщо ж говорити про ціни на землі у найближчій перспективі – 2024 рік, та відкриття ринку для юридичних осіб, то експерт не очікує високого тиску на ринок.
«Цей прогноз був на момент 2021 року, на момент відкриття ринку. Це був перший видорозділ, коли очікувалося, що зайдуть юридичні особи, які зможуть залучати банківський капітал для викупу землі. Але за цей час почалася війна. Зараз аграрний сектор має величезні збитки за результатами 2 років своєї діяльності», — каже фахівець.
Безпека землі як активу визначається за наступними критеріями:
аграрна
юридична
фінансова.
Як визначити інвестиційну привабливість?
Розташування об’єкта інвестування на мапі України та якість ґрунтів.
Близькість до кордону з агресором.
Розмір ділянки та потенційна можливість її збільшення.
Хто орендатор земельної ділянки та потенційні орендарі, які можуть орендувати ділянку.
Особливості земельної ділянки з погляду її використання.
Як визначити інвестиційну стратегію? Основні показники:
строк інвестування;
сума інвестиції;
очікуваний розмір сформованого земельного інвестиційного активу та вимоги щодо його консолідації;
очікування за розміром пасивного доходу та готовність ним жертвувати на користь майбутньої капіталізації.
«Враховуючи те, що ринок є достатньо молодим, і ці тренди тільки формуються, якщо ви не впевнені в тому, що маєте відповідний досвід, я б рекомендував скористатися послугами компанії, яка дозволить розділити ризики при гарантованій дохідності», — радить фахівець.
Головними, за словами експерта, є врахування показників інвестиційної привабливості та дотримання вимог безпеки під час вибору активу. У такому разі ви гарантовано отримаєте право власності на гарний актив і подальшу його капіталізацію.
Очікування та гарантії після війни:
переформатування аграрного ринку впродовж двох-трьох років після закінчення війни;
поява нових гравців і зміцнення наявних;
покращення агропоказників через доступ до новітніх технологій;
поява нових фінансових механізмів щодо кредитування під сільськогосподарську землю;
не виключений допуск іноземців.
