-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Прогноз ринку нерухомості на 2026 рік: ціни, попит і ризики
Після декількох років нестабільності, сектор нерухомості в Україні вступає в 2026 рік у стані обережного балансу. Ринок уже не реагує хаотично на будь-яку інформацію, але й не показує піднесеного настрою. Клієнти, реалізатори та забудовники призвичаїлися до існування в умовах невизначеності.
Минулий рік став фазою пристосування. Бажання придбати не зникло, але стало більш прискіпливим. Кількість пропозицій зменшилась, але не надмірно. Цей саме баланс і буде визначати головні тренди наступного року, про які читайте нижче, на Delo.ua, платформі про комерцію, економіку і технології.
- Актуальний стан: первинний сегмент супроти вторинного
- Що визначає сектор економіки у 2026 році
- Вартість стабілізується?
- Клієнти стали більш розсудливими
- Оренда як індикатор ринку
- Три можливі сценарії розвитку
Актуальний стан: первинний сегмент супроти вторинного
Первинний сектор нерухомості починає 2026 рік з обмеженою кількістю новітніх проєктів. Будівельники обачні, початок будівництва зазвичай прив’язаний до існуючого попиту, а не до розрахунків. Це свідчить про те, що масового розширення нових помешкань не передбачається, а недостача якісних об’єктів буде зберігатися.
Будівельні фірми не йдуть на авантюри. Вони не починають великі об’єкти без попереднього продажу визначеної кількості квартир. Це доцільно з точки зору підприємництва, проте створює проблему для клієнтів: невелика різноманітність, терміни будівництва затягнуті, ціни не падають через брак пропозицій.
Вторинний ринок, навпаки, продовжує бути більш активним. Тут відгук швидший, тому що реалізатори більш податливі, а клієнти шукають готові варіанти без довгого чекання. У той же час, число угод все ще менше, ніж у довоєнний час, що гальмує різкі скачки цін.
Отже, основні відмінності первинного та вторинного ринків у 2026, виглядають таким чином.
- Первинний ринок має невелику пропозицію, тривалі терміни будівництва, більшу вартість за квадрат.
- Вторинний ринок показує більшу різноманітність, готове житло, можливість торгу, меншу вартість.
- Первинний ринок має сучасне планування, новітню інфраструктуру, гарантії від забудовника.
- Вторинний ринок має сформовані райони, перевірену інфраструктуру, можливість негайного вселення.
Ринок оренди далі виконує роль стабілізатора. Частина потенційних клієнтів переносить придбання житла, вибираючи довготривалу оренду як більш надійний варіант в нестабільних умовах.
Що визначає сектор економіки у 2026 році
Найважливішим фактором є безпекова ситуація. Вона формує регіональні розбіжності та пояснює різну динаміку попиту. Західні області та великі відносно стабільні міста зберігають зацікавленість клієнтів, у той час як прифронтові райони залишаються у стані очікування.
Київ, Львів, Дніпро, Вінниця, Івано-Франківськ демонструють постійний попит. Тут люди готові купувати, вкладати кошти, будувати плани. Міста східних та південних регіонів переживають більш важкі часи: клієнтів менше, ціни нижчі, але й ризики більші.
Не менш важливими є й економічні обставини. Інфляційні процеси, валютні коливання та загальна купівельна спроможність населення прямо впливають на рішення про купівлю житла. Нерухомість все частіше розглядається не як можливість швидко заробити, а як спосіб збереження грошей.
Окрему роль відіграють державні програми підтримки. Вони не формують масового попиту, але створюють відчуття підтримки для певних категорій клієнтів, що додає ринку передбачуваності.
Вартість стабілізується?
Прогнози різкого зниження вартості у 2026 році не мають вагомих причин. Навпаки, велика частина сигналів вказує на сценарій стабілізації або повільного підйому в окремих секторах. Ринок рухається не за логікою кризового падіння, а за інерційною моделлю.
Вартість підтримує одразу кілька факторів. З одного боку, це обмежена пропозиція нових помешкань. З іншого, відкладений попит, який не зник, а тільки чекає на більш сприятливий час. В результаті нерухомість зберігає вартість навіть при великій кількості угод.
Регіональний фактор залишається визначальним. Там, де є робота, інфраструктура та відносна безпека, вартість показує стійкість. У Києві квадратний метр у нових будинках коштує від 50 000 до 150 000 гривень залежно від району та класу житла. На вторинному ринку – від 35 000 до 100 000 гривень. У Львові вартість трохи менша: 40-120 тисяч на первинному ринку, 30 000–80 000 на вторинному. В інших регіонах можливі коливання, але не системне здешевлення. Наприклад, у таких містах, як Миколаїв, Запоріжжя, Суми ціни менші, але й попит обмежений.
Клієнти стали більш розсудливими
Клієнт 2026 року значно відрізняється від клієнта минулих років. Емоції змінилися на розсудливість. Люди уважніше оцінюють автономність помешкання, якість будинку, можливість швидкого заселення та юридичну надійність угоди.
Автономність стала ключовим моментом. Наявність резервного електропостачання, власного котла, бойлера, можливість встановити генератор – це вже не додаткові зручності, а основні вимоги. Клієнти готові доплачувати за квартири в будинках з незалежними системами життєзабезпечення.
Інвестори також стали більш обережними. Для них це не про швидкий перепродаж, а про довгострокове збереження вартості або постійний орендний прибуток. Саме тому популярними залишаються малогабаритні квартири, ліквідні місця розташування та об’єкти з передбачуваним попитом. Зокрема покупці звертають свою увагу на:
- автономність помешкання (електроенергія, опалення, вода),
- місцезнаходження з розвиненою інфраструктурою,
- юридичну надійність об’єкта та репутацію забудовника,
- можливість швидкого заселення або здачі в оренду,
- якість будівництва та стан будинку,
а також розвиненість інфраструктури, особливо близькість до метрополітену, шкіл, лікарень, магазинів.
Оренда як індикатор ринку
Ринок оренди далі відображає внутрішні процеси, які відбуваються з нерухомістю. Попит на довготривалу оренду залишається стабільним, особливо у великих містах. У той же час, орендарі стали більш вибагливими, звертаючи увагу не тільки на вартість, але й на комфорт та автономність.
Оренда квартири у Києві варіюється від 8 000 до 30 000 гривень на місяць в залежності від району, розміру та стану квартири. У Львові – від 6 000 до 20 000 грн. У менших містах можна знайти варіанти від 4 000 до 12 000 гривень.
Підвищення орендних ставок вірогідне, але вибіркове. Воно буде залежати від міграційних рухів та економічної діяльності, а не від спекулятивних факторів. Якщо у місто приїжджає велика компанія та бере на роботу сотні співробітників, попит на оренду зростає, і ціни збільшуються. Без такого каталізатора вони залишаються незмінними.
Три можливі сценарії розвитку
Оптимістичний сценарій
Він передбачає поступове пожвавлення ринку на фоні стабілізації загальної ситуації. У цьому випадку ринок буде показувати невелике зростання вартості та збільшення кількості угод. Забудовники будуть починати нові проєкти, клієнти активніше виходитимуть на ринок, банки будуть пропонувати більш доступні іпотечні програми.
Нейтральний сценарій
Виглядає найбільш реальним. Він означає збереження поточних трендів без різких змін, коли нерухомість залишається прогнозованою, але без проривів. Вартість стабільна, попит помірний, нових проєктів небагато. Ринок функціонує, але не збільшується.
Песимістичний варіант
Пов’язаний з зовнішніми ризиками, однак навіть у ньому мова йде скоріше про призупинення, а не про обвал. Можливе зниження вартості на 10-15% у окремих секторах, зменшення кількості угод, припинення будівництва. Але системного обвалу, як у 2008-2009 роках, не передбачається.
Отже, 2026 рік, швидше за все, не стане поворотним для ринку нерухомості, але закріпить новітню модель його існування. Це простір обережних рішень, довгострокових стратегій та мінімальних ілюзій. Нерухомість все частіше сприймається як головна цінність, а не об’єкт для швидких спекуляцій.