Нові правила "єОселі" змінять попит та іпотечний ринок / Freepik
У 2026 році державна програма іпотечного кредитування “єОселя” здатна істотно змінити запит на житлові позики та дати поштовх розвитку комерційної іпотеки. Це викликано посиленням вимог до тих, хто бере позику, і характеристик житла, яке можливо придбати.
Про це Delo.ua повідомила перша заступниця голови правління Глобус банку Олена Дмитрієва, спираючись на відомості ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” і Національного банку України.
За результатами 2025 року банки надали іпотечних кредитів на суму близько 15,7 млрд грн, з яких майже 94% припало якраз на програму “єОселя”. У той же час зміни до програми, частина з яких набере чинності 9 лютого 2026 року, можуть обмежити доступ позичальників до державної іпотеки.
Більш суворі вимоги до позичальників
Зокрема, нові правила містять обмеження щодо наявної житлової площі. Відтепер брати участь у програмі не зможуть громадяни, у чиїй власності перебуває нерухомість площею понад 52,5 кв. м для сім’ї з однієї або двох осіб. Для кожного наступного члена родини дозволяється додатково лише 21 кв. м.
Також розширено часовий проміжок перевірки угод з нерухомістю — з 12 до 36 місяців. Якщо за цей період громадянин реалізував житло, і сумарна площа реалізованих і наявних об’єктів перевищує нормативну, він не зможе скористатися програмою.
Окрім того, встановлюються нові ліміти щодо площі та ціни квартир. Житло не може перевищувати нормативну площу більше ніж на 10%, а абсолютна межа складає 115,5 кв. м. Гранична ціна квадратного метра також обмежується — вона не може бути вищою за лімітну ціну, встановлену державою, більше ніж на 10%.
“Раніше “єОселя” по суті не обмежувала ані площу, ані вартість житла — різницю можливо було покрити більшим початковим внеском. Зараз правила стали значно більш жорсткими, і це докорінно змінює підхід до вибору квартири”, — зазначає Олена Дмитрієва, перша заступниця голови правління Глобус банку.
Вплив на ринок житла
За словами банкірки, нові умови можуть призвести до зменшення пропозиції житла, яке відповідає критеріям програми. Велика частина квартир, які зараз є у продажу, була спроєктована ще до прийняття нових правил, а зростання собівартості будівництва додатково ускладнює відповідність встановленим обмеженням.
У той же час у 2025 році програма значно підтримала будівельну сферу. Частка квартир, придбаних у новобудовах, зросла до 64%, а обсяг грошей, спрямованих на первинний ринок, склав 9,4 млрд грн проти 4,8 млрд грн роком раніше.
Перспективи банківської іпотеки
Посилення умов державної програми може стимулювати розвиток ринкових іпотечних пропозицій. До повномасштабної війни близько 60% житлових кредитів в Україні видавалися саме за комерційними програмами банків.
Додатковим фактором може стати поступове зменшення вартості кредитів. Наприкінці січня Національний банк України зменшив облікову ставку до 15%, а за сприятливих економічних обставин вона може знизитися до 13,5–14% до кінця 2026 року. У такому разі середні іпотечні ставки можуть знизитися приблизно на 1–1,5 відсоткового пункту.
Іпотека для переселенців
Окремим напрямком залишається підтримка внутрішньо переміщених осіб. Запроваджена у 2025 році програма передбачає компенсацію державою до 70% першого внеску та платежів за перший рік кредитування, а також витрат на оформлення позики.
Проте ключовою проблемою залишається обмеження вартості житла — не більше 2 млн грн, що суттєво обмежує вибір нерухомості, особливо у великих містах.
Фінансування програми
Водночас держава продовжує розширювати фінансові можливості “єОселі”. Наприкінці 2025 року статутний капітал “Укрфінжитла” збільшився на 30 млрд грн. Також на розгляді знаходиться компенсаційна модель фінансування за участю міжнародних фінансових інституцій.
За оцінками банкірів, повноцінне впровадження цієї моделі може значно збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш адаптивною.
Нагадаємо, з жовтня 2022 року більше ніж 23 тисячі українських сімей скористалися програмою доступної іпотеки “єОселя”. Загальна сума виданих позик досягла 40 мільярдів гривень