Вкладення в нерухомість у воєнний час: небезпеки та можливості

“`html

Тетяна Єрмоленко

Журналістка

Чи варто інвестувати в нерухомість під час війни: ризики та перспективи

Незважаючи на воєнний стан, економічну нестійкість і постійну невизначеність, українці продовжують купувати квартири. До того ж, у більш безпечних областях зацікавленість навіть зростає. Логіка інвестицій у нерухомість зрозуміла: інфляція робить знецінює накопичення, валютні гойдалки непередбачувані, доступ до міжнародних ринків обмежений.

А ось нерухомість у цьому аспекті залишається одним із небагатьох відчутних активів, який не зникне безслідно. Плюс запит на оренду в безпечних краях лишається незмінно високим через внутрішню міграцію. Ознайомтеся на Delo.ua з особливостями інвестування в українську нерухомість у воєнний час.

Важливо: цей матеріал не виступає інвестиційною рекомендацією.

Що показує досвід інших держав
Переваги і недоліки вкладення коштів у нерухомість у воєнний час
Яка нерухомість зберігає свою привабливість
Що демонструє ринок у 2026 році
Що робити, якщо рішення інвестувати в нерухомість під час війни вже ухвалено

Що показує досвід інших держав

Варто зазначити, що Україна не є першою державою, яка переживає досвід інвестування в нерухомість у воєнний час. Подібний досвід є у Хорватії, Німеччини після Другої світової та Сирії, наприклад. І кожна з цих держав дає певні уроки для тих, хто роздумує про вкладення в нерухомість під час або після військового конфлікту.

Найбільш показовим можна вважати хорватський приклад. Під час війни за незалежність (1991–1995) ціни на нерухомість впали до найнижчого рівня. Ті, хто зважився купувати у 1993–1994 роках, у 1995-му побачили збільшення цін на 35%, і в подальшому отримали прибуток на туристичному підйомі. Додатковою перевагою виявилися низькі податкові ставки післявоєнного відновлення, які діяли роками.

Досвід Сирії після 2024 року показує протилежний ризик. У містах зі сталим попитом, як-от Дамаск, Алеппо, Ідліб, ціни зросли на 25% і більше. Але навіть в тимчасових прикордонних «оазах безпеки», куди люди переміщалися перечекати воєнні дії, ціни впали на 70% після стабілізації. В результаті деяким власникам не вдавалось продати будинок навіть за $5 000, хоча його придбали за $9 000. Тому тут висновок простий: важливо розрізняти стабільний попит від тимчасового скупчення людей без довготривалих перспектив для регіону.

Переваги та ризики інвестування в нерухомість під час війни

Попри те, що війна несе реальні небезпеки, інвестиції в нерухомість далі цікавлять українців, через ряд вагомих переваг:

захист від інфляції та здешевлення гривні, адже матеріальний актив зберігає цінність краще, ніж готівка;
пасивний прибуток від здачі в оренду, при тому що попит на житло серед переселенців і військових залишається значним;
можливість придбати актив за привабливою вартістю, враховуючи частина забудовників пропонує оплату частинами та знижки;
можливість збільшення вартості після стабілізації.

При цьому, досвід Хорватії та Сирії вказує, що міста зі стійкою економічною основою суттєво піднімаються у вартості після закінчення конфлікту.

Водночас небезпеки вкладення коштів у повоєнну нерухомість також цілком відчутні і їх не потрібно ігнорувати:

фізичне пошкодження або руйнування об’єкта , і навіть у відносно безпечних областях загроза залишається;
зниження ринкової вартості при погіршенні безпекової ситуації;
труднощі з реалізацією, якщо війна затягнеться;
можливі зміни в законодавстві у воєнний час, зокрема в оподаткуванні, регулюванні ринку, порядку оформлення угод;
валютні обмеження при виведенні капіталу.

Тому інвестиції в Україні потребують певної стійкості, витримки та стратегічного підходу. Можна сказати, що це більше нагадує марафонський забіг з довгою дистанцією і можливими перешкодами.

Яка нерухомість зберігає свою привабливість

Зрештою, не всі сектори ринку нерухомості однаково перспективні. Є декілька орієнтирів, на які звертають увагу досвідчені інвестори в поточних умовах.

Географія розташування об’єкту

Це перший і головний критерій. Центральні та західні регіони України мають значно менші безпекові ризики та стабільний попит.

Окрім того околиці великих міст (як Буча, Бровари, Вишгород) стають все більш популярними для покупців, які шукають комбінацію простору, усамітнення та доступної інфраструктури.

Ступінь готовності об’єкта

Це другий важливий показник. Більшість угод наразі укладається на завершальних етапах будівництва, коли ризик того, що процес зупиниться, мінімальний.

Оптимальний баланс між вигідною вартістю і прийнятним ризиком – новобудови на етапі 70% готовності і вище. Об’єкти на етапі котловану в сучасних умовах вимагають особливо ретельної перевірки забудовника.

Формат житла також має значення

Невеликі готові квартири з ремонтом, які можливо відразу здати в оренду, залишаються найбільш ліквідним варіантом. Окремий тренд – житло з автономними рішеннями: резервне живлення, енергоефективність. Такі об’єкти мають незмінно більший попит і кращі ціни за оренду.

Що показує ринок у 2026 році

Прогнозується, що 2026 рік стане роком стабілізації, а не спекулятивного буму чи обвалу. Значні коливання цін тут малоймовірні, але тенденція до збільшення зберігається. Причин тут кілька

обмежена кількість нових проєктів,
дорогі будівельні матеріали,
недостача кваліфікованої робочої сили.

Сукупно ці фактори стримують швидке розширення ринку. Попит водночас залишається сталим і підкріплений відновленням іпотечних програм банків і програмою «єОселя».

Співзасновник інвестиційної спільноти Укрінвестклуб Дмитро Карпіловський зауважує, що після закінчення війни український ринок нерухомості навряд чи повернеться до довоєнної моделі стабільного і рівномірного збільшення.

За його словами, швидкого підвищення цін відразу після настання миру, ймовірно, не буде. Досвід інших країн показує, що найбільший стрибок вартості житла зазвичай починається пізніше, коли відновлюється економіка, збільшується зайнятість і формується новий попит на житло. При цьому розвиток ринку може бути нерівномірним: найбільший підйом очікується у містах з активним економічним відродженням, розвитком інфраструктури та напливом населення.

Як діяти, якщо рішення інвестувати в нерухомість під час війни прийнято

Існує кілька практичних порад для тих, хто розглядає придбання нерухомості як вклад коштів зараз.

Перевіряйте забудовника ретельно: репутація, дозвільна документація, фінансова звітність, судові спори; все це можливо знайти у відкритих джерелах.
Уникайте організацій без прозорої звітності та досвіду роботи в кризових обставинах.
Розглядайте міста з розвиненою інфраструктурою та реальними робочими місцями, адже стійкий попит утворюється там, де є економічна основа.
Розподіліть вкладення: декілька невеликих об’єктів у різних місцях зменшують ризики краще, ніж одна велика інвестиція.
Радьтеся з юристом щодо актуальних обмежень, оскільки воєнний стан передбачає ймовірність швидких змін у законодавстві.

Досвід Хорватії, Німеччини та Сирії говорить про те, що інвестування в нерухомість під час і після війни може бути вигідним вкладенням. Але тільки для тих, хто розраховує на довготривалу перспективу і вибирає регіони зі стійкою економічною основою. І це не інструмент для швидкого збагачення. Це спосіб зберегти кошти та отримати приріст через 3–5 років.

Так, у короткочасній перспективі ризики цілком реальні. У віддаленій перспективі – нерухомість в безпечних областях України з розвиненою інфраструктурою залишається одним із найбільш прогнозованих активів на ринку.

“`