-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Самі франківські забудовники фігурують у рейтингах найвищих показників здачі в експлуатацію квартир. / Socium Developer
Івано-Франківськ протягом останніх років завоював славу будівельного та житлового центру – в першу чергу через значний запит від внутрішньо переміщених осіб. Socium Developer – один із найбільших операторів у сфері забудови в області, що зводить не тільки житлові, а й комерційні об’єкти.
Про те, чи задовольняє пропозиція наявний попит, як діє система розтермінування та чому Франківськ цікавий для сегменту офісної нерухомості, обговорюємо під час бесіди з директором з розвитку девелоперської компанії Socium Developer Олегом Доскачем.
Івано-Франківськ має великий попит серед внутрішніх мігрантів. Який вплив це здійснило на попит і чи наздоганяє його пропозиція?
– Питання досить слушне. Ми проживаємо в надзвичайно неспокійний період. Сьогоднішній попит обумовлений, на жаль, не бажанням людей покращити свої умови проживання, а необхідністю їх змінювати. Інакше кажучи, в центрі уваги – внутрішня передислокація.
До початку повномасштабного вторгнення нашою ключовою цільовою групою були особи, які заробляли кошти за кордоном. Вони поверталися, купували нерухомість для себе чи для дітей, могли продавати малогабаритне житло та купувати більш просторе. Зараз основна кількість звернень надходить від ВПО. Ви маєте слушність – Франківськ дійсно став своєрідним центром тяжіння. Втім, не тільки він, але й вся західна частина України. Чи встигаємо ми з будівництвом? Хотілося б наростити темпи. Зважаючи навіть не стільки на збільшення попиту, скільки на зростання вартості будівельних матеріалів та оплати праці. Це – першочерговий фактор. Другий – на ринку відчувається брак кваліфікованих робітників.
Це пов’язано з рівнем зарплат чи з чимось іншим?
– Питання не в тому, що їх зовсім немає або у їх небажанні працювати. Вони є, але з огляду на ризики, пов’язані з мобілізацією або іншими факторами, не завжди готові з’являтися на робочому місці та відпрацьовувати повний робочий день. Перш за все це стосується представників робітничих професій – фахівців з монолітних робіт, мулярів, допоміжних робітників, машиністів кранів, зварювальників. Тобто людей, які безпосередньо беруть участь у зведенні будівель.
Це спонукає нас замислюватися над тим, як прискорити процес будівництва. Адже ми усвідомлюємо, що в майбутньому це обійдеться значно дорожче. І це позначиться на кінцевих споживачах.
Яким чином девелопер може отримати прибуток у таких умовах?
– Наразі ми ставимо перед собою, нашими партнерами, підрядниками, постачальниками, виробниками будівельних матеріалів завдання – діяти, а не заробляти. З цією філософією ми живемо фактично з лютого 2022 року.
І, мабуть, саме тому наша компанія продовжує розвиватися, оскільки ми сповідуємо саме таку парадигму ведення бізнесу, а не іншу. Якби ми орієнтувалися виключно на отримання прибутку, у нас би не було можливості здійснювати продажі та пропонувати клієнтам високоякісний продукт.
Разом з тим, бізнес, який не приносить прибутку, нежиттєздатний. Питання полягає в тому, щоб збалансувати потреби розвитку та необхідність отримання мінімальної маржі.
Ви робите акцент на якості?
– Позиція нашої компанії наступна: ми не розпочинаємо реалізацію проєкту до отримання всієї необхідної дозвільної документації та поки будівля не досягне третього житлового поверху. У випадку, якщо перший поверх призначений для комерційного використання, ми відкриваємо продажі лише після завершення будівництва четвертого поверху.
Директор з розвитку будівельної компанії Socium Developer Олег Доскач. Фото Socium Development.
Чому саме так? Ми прагнемо уникнути появи недовіри з боку наших клієнтів. Для нас важливо мати впевненість у тому, що ми реально завершимо будівництво.
Можливо, це звучить дещо безапеляційно, адже кожен запевняє, що він доведе справу до кінця. Однак ключовим моментом тут є не просто акумулювання коштів.
Якість чи ціновий демпінг
Яка фінансова структура: початковий платіж, розстрочка?
– Ми намагаємося реінвестувати власні фінансові ресурси, залучаємо інвестиції інших співінвесторів, але в основному не фізичних осіб, які купують квартири. Відповідно до цього, ми формуємо процес будівництва. У загальній структурі витрат це приблизно 25-30%, які ми вкладаємо з власних фондів.
Цим і визначається розмір першого внеску – 35%. Це найменша частка, яку необхідно сплатити для оформлення розстрочки на строк до двох років (24 місяців).
Конкуренція у Франківську доволі велика. Це сприяє покращенню якості чи стимулює демпінг цін?
– Конкурентна боротьба в Івано-Франківську дуже напружена. Наприклад, якщо у 2019 році на ринку було 68 компаній-забудовників, то на даний час їх залишилося лише 7. Кількість потенційних покупців зменшилася, а вимоги до якості підвищилися. Отже, перемагає не той, хто “активніше рекламує”, а той, хто здатен підтримувати гармонію між ціною, якістю та рівнем довіри.
Якщо зіставити Франківськ і Львів за вартістю первинного житла – в чому полягає принципова різниця?
– У Франківську доволі часто квартиру продають в такому стані, що після її придбання є можливість відносно оперативно “укомплектувати” житло, виконавши ремонт, та заселитися. Якщо усереднена вартість однокімнатної квартири коливається в межах 920-950 доларів за кв.м., то загальна вартість всієї квартири становить приблизно 36-40 тисяч доларів, плюс ще близько 10-12 тисяч на проведення ремонтних робіт для забезпечення можливості проживання.
– У Львові ціни значно вищі: в середньому 1400 -1450 доларів за кв.м навіть за межами центральної частини міста. Відповідно, вартість реалізації можливості почати проживання у Львові значно вища. Саме тому люди, які розглядають варіанти переїзду, часто віддають перевагу Франківську як більш доступному варіанту для придбання нового житла.
Які фактори найбільше впливають на вартість квадратного метра на сьогодні?
– Матеріали, витрати на електроенергію, оплата праці, генерація, логістичні послуги. З’явилися витрати, які раніше не були визначальними, а наразі набувають систематичного характеру. Наприклад, використання генераторів на будівельних майданчиках – це вже необхідність, якщо є бажання уникнути затримок у роботі. Оскільки затримки призводять до уповільнення темпів, порушення графіків та ще більшого подорожчання.
Існує базовий принцип: якщо підвищується собівартість, то й ціна реалізації також не може залишатися незмінною.
Чи можете ви спрогнозувати подальшу динаміку цін?
– Надавати прогнози складно, оскільки велика кількість факторів залежить від ситуації з безпекою. Проте я можу поділитися міркуваннями: собівартість у будь-якому випадку зростатиме. Відповідно, і ціна реалізації має потенціал до зростання.
Додатковий аспект – попит. Якщо потік мігрантів збільшиться або з’явиться відчутний сигнал стабілізації, і частина населення почне повертатися в Україну – попит підштовхне ціни ще активніше.
“єОселя” – не сотні, а десятки замовлень
Чи державні програми -“єОселя”, пільгове кредитування – справді активізують ринок?
– Вони дають стимул, однак мають чіткі критерії. Наприклад, для участі в програмі “єОселя” потрібна певна ступінь готовності об’єкта. Нові проекти не завжди можуть відповідати вимогам, оскільки будівельні роботи ще не досягли відповідного етапу. Тому ми співпрацюємо з програмою “єОселя”, проте кількість замовлень обчислюється десятками, а не сотнями об’єктів.
Слід враховувати ще один нюанс: у 2022 році продажі характеризувалися нестабільністю, часто мали ситуативний характер. А з пожвавленням ринку – виникла інша проблема: наявність вільних квартир у завершених об’єктах могла бути обмежена, оскільки значна їх частина була реалізована раніше.
Будівництво – процес, що займає певний проміжок часу. Спорудження та введення в експлуатацію будинку зазвичай триває від півтора до двох років, а у випадку цегляних будівель навіть довше. Тому наша здатність більш активно використовувати інструменти на зразок “єОселі” залежить від наявності портфеля об’єктів та ступеня їх готовності.
Від введення в експлуатацію до фактичного заселення
Яка ситуація з введенням об’єктів в експлуатацію? 2024 рік вважається перспективним.
– 2024-й дійсно виявився продуктивним для багатьох учасників ринку: об’єкти, будівництво яких велося у 2022–2023 роках, дійшли до стадії здачі. В той же час мав місце фактор затримок: військовий конфлікт вніс корективи в графіки майже всіх.
Зараз головне – відновити динаміку та підтримувати рівень довіри клієнтів: у разі відхилень на кілька місяців – пояснювати причини, демонструвати прогрес, надавати людям максимально зрозумілу картину.
Які об’єкти плануєте ввести в експлуатацію в поточному році?
– Плануємо передати у власність громадян орієнтовно 600 квартир у таких житлових комплексах: 102 квартири – ЖК “Княгинин центр” (перша черга), ЖК “Козацький” (третя черга) – 340 квартир, “Містечко Південне” (перша черга) – 7 секцій малоповерхової забудови.На об’єктах вже змонтовано ліфти, виконуються завершальні оздоблювальні роботи, частково завершено благоустрій прилеглої території – він знаходиться на етапі завершення.
Ви згадували, що допускаєте проведення ремонтних робіт ще до офіційної здачі об’єкта в експлуатацію, якщо він фактично готовий. Чому це важливо?
– Оскільки людям часто необхідно заселитися в житло якомога швидше. Якщо будинок вже практично готовий, на території відсутня важка техніка, та якщо з точки зору безпеки є можливість організувати доступ – ми намагаємося знайти шляхи для цього. Проте ми робимо це з дотриманням всіх правил: проведення інструктажів, здійснення контролю, розмежування зон, щоб запобігти виникненню будь-яких ризиків.
Це також є складовою частиною підходу “діяти”: не просто здати документи, а допомогти людині якомога швидше почати нове життя.
Комерційні об’єкти в новобудовах
Ви також зводите об’єкти комерційної нерухомості. Як почуває себе даний ринок на сьогоднішній день? Хто є основним користувачем таких площ?
– Івано-Франківськ викликає особливий інтерес серед операторів комерційної нерухомості.
Чим це зумовлено?
– Наприклад, орендна ставка у Львові в декілька разів перевищує аналогічний показник в Івано-Франківську. Більше того, навіть якщо порівняти Франківськ з Ужгородом, Тернополем, Рівним чи Луцьком, то в цих містах комерційна нерухомість також є недешевою. В той же час, у Франківську спостерігається досить сприятливий баланс: для орендарів він є значно доступнішим.
Іншими словами, орендарям це вигідно. А як щодо інвесторів?
– В даному випадку починається найцікавіше. Те, що вигідно для орендаря, не завжди є вигідним для інвестора, який купує приміщення з метою подальшої здачі в оренду.
Чому саме?
– Оскільки в нього триваліший період окупності інвестицій. Якщо у Львові інвестор розраховує на окупність приблизно за 8 років, то у Франківську цей термін збільшується до 12-13 років. Це пов’язано з більш низьким рівнем орендної плати.
З цієї причини багато компаній-забудовників у Франківську не просто продають комерційні об’єкти, а залишають їх у своєму управлінні та перетворюють на власний бізнес – надають в користування та отримують стабільний, хоч і розтягнутий в часі, прибуток.
А якщо розглядати конкретні сегменти комерційної нерухомості, то що зараз є найбільш затребуваним?
– Що стосується складських приміщень, то їх практично повністю розібрали. Це наразі один з найбільш цікавих сегментів як у Львові, так і у Франківську, та й загалом у Західному регіоні України.
Чим пояснюється такий рівень попиту?
– Він зумовлений не тільки потребою у складських приміщеннях як таких. Він безпосередньо пов’язаний з релокацією виробничих потужностей. На території Прикарпаття, у Львівській області, на Буковині зараз знаходиться велика кількість релокованих підприємств. А для будь-якого виробництва потрібні як площі для розміщення обладнання, так і складські приміщення.
Таким чином, складська та виробнича нерухомість на сьогоднішній день – це один із найбільш динамічних напрямків.
А що відбувається з офісною нерухомістю?
– Комерційна нерухомість є надзвичайно різноманітною. Тут не існує універсального сценарію – кожний сегмент розвивається по своєму.
У Львові в період з 2010 по 2022 рік цей сегмент розвивався досить активно. Наявні офіси різних класів, включаючи клас А – це найбільш престижний та дорогий сегмент.
В Івано-Франківську таких офісних комплексів практично немає. І, відверто кажучи, на сьогоднішній день бізнес не завжди готовий платити за оренду офісу 40–50 доларів за квадратний метр. Навіть ІТ-компанії, які раніше були основними споживачами такого продукту, вже не мають таких можливостей, як колись.
Який формат офісів зараз має попит?
– Зараз найбільш актуальні невеликі офіси, але з дуже хорошими умовами. Що мається на увазі? Належний рівень опалення, безпеки, паркування, зручність доступу. І ще один важливий аспект – багатофункціональність.
Іншими словами, якщо я працюю в офісі та маю можливість спуститися на декілька поверхів вниз, щоб поїсти, придбати щось для дому чи навіть проживати поруч – тоді це має сенс.
Саме тому ми орієнтуємося на створення багатофункціональних комплексів. Один із наших комплексів збудований саме за таким принципом: житлові приміщення, торгові площі та офіси в одному середовищі. В іншому комплексі офісна складова також присутня, але в меншому обсязі.
Які саме оператори зараз заходять в комерційні приміщення?
– В першу чергу це ритейл-мережі. Такі як “Аврора”, EVA та інші мережеві оператори, які мають налагоджену логістику та здатні забезпечити систематичну роботу.
Також приходить локальний бізнес – кав’ярні, невеликі бутікові бренди, локальні концепти. Це ті підприємці, які усвідомлюють, що їм потрібен не просто квадратний метр, а якісний простір з хорошим потоком відвідувачів.
Як ви бачите подальший розвиток цього ринку?
– Ми не передбачаємо, що сегмент комерційної нерухомості буде скорочуватися. Навпаки – він буде розвиватися, особливо в Західній Україні.
В першу чергу це стосується складської та виробничої нерухомості, далі торговельної, і вже потім – офісної.
Про енергоефективність та передові рішення
Енергетика – сьогодні надзвичайно актуальна тема. Яким чином змінюються вимоги до енергоефективного житла та які заходи ви вживаєте в даному напрямку?
– Будівельні матеріали, які використовуються протягом останніх 10–15 років, вже досить добре вирішують питання енергоефективності. На даний момент практично неможливо уявити собі новозбудований будинок без якісного утеплення фасаду – пінопластом або мінеральною ватою, в залежності від проекту. Наприклад, використання 15 сантиметрів пінопласту фактично еквівалентне додатковій цегляній кладці в півтори цеглини з точки зору теплоефективності.