“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Аналіз ринку офісної нерухомості Києва у 2025 році: ціни, затребуваність і нові тенденції
Ринок офісних площ Києва відновлює свої позиції, причому систематично і з помітними результатами. Рівень вакантності знижується, вартість оренди збільшується, економічна діяльність повертається, незважаючи на триваючі військові дії.
Як зазначають експерти Delo.ua, офісний сектор став одним із показників більш масштабного відродження ринку в столиці. Що саме відбувається, які цифри це підтверджують — і що це означає для орендарів, власників і інвесторів?
- Затребуваність повернулась, і це помітно в цифрах
- Вакантність зменшується, проте нерівномірно
- Орендні ставки демонструють стабільність на тлі підйому
- Київ залишається лідером
- Що потрібно орендарям у 2026 році?
- Прогнозується поступове, але стале відновлення
Попит повернувся, і це видно в цифрах
Згідно з даними InVenture, з посиланням на CBRE Ukraine, сукупний обсяг поглинання офісних площ у Києві за 2024 рік становив близько 129 000 кв. м, що на 42% більше, ніж у попередньому році. Показово, що це лише на 4% менше від довоєнного показника 2021 року. По суті, ринок майже досягнув того рівня, на якому він знаходився до початку повномасштабного вторгнення.
Структура угод при цьому значно змінилася. Переважають невеликі угоди площею 200–500 кв. м, тобто малі та середні підприємства активно переходять з неспеціалізованих приміщень до об’єктів класу А і В. Серед великих угод варто виділити оренду 5 700 кв. м компанією з ІТ-сфери та телекомунікацій у БЦ «Доміно» і 4 200 кв. м місцевою агрофірмою у БЦ «Євразія» класу А.
ІТ та телекомунікації продовжують бути найактивнішим сектором із часткою 25% у структурі попиту. На другому місці — державний сектор (державні та некомерційні організації) із часткою 15%.
Вакантність падає, але нерівномірно
На кінець 2024 року середній показник вакантності офісних площ у Києві зменшився до 22%, що на 2,7 відсоткових пункти менше, ніж на початку року. Це перший помітний річний приріст заповненості з 2021 року, який був до війни.
Але є суттєвий нюанс: зниження відбувається нерівномірно. Найбільш відчутно це в класі В. Тут вакантність знизилася до 22,1% (-5 в. п. за рік), в основному завдяки переміщенню орендарів з неспеціалізованих будівель. Клас А залишився стабільним на рівні 22,7%. Основна частина вільних площ зосереджена у двох категоріях об’єктів:
- нові споруди, де деякі об’єкти практично повністю вільні через низький попит на необладнані площі;
- менш якісні будівлі за межами центрального ділового району, де відсутність бомбосховищ і застарілі інженерні комунікації роблять їх непривабливими для сучасного орендаря.
Тенденція очевидна, і вона показує, що ринок ділиться на шари. Якісні об’єкти з бомбосховищами і сучасною інфраструктурою заповнюються, а інші простоюють.
Орендні ставки демонструють стабільність на тлі зростання
Ефективна вартість оренди в найкращих об’єктах столиці залишилася стабільною на рівні $19/кв. м на місяць (-5% р/р). Запитувані ціни коливаються в межах $16–22/кв. м у класі А і $8–15/кв. м у класі В.
Але це лише частина загальної картини. За інформацією аналітичного інструменту ГІС «Увекон», оренда офісних приміщень у Києві у вересні 2025 року в середньому коштувала $16,3/кв. м на місяць, тобто на 17% більше, ніж у грудні 2024 року ($13,9/кв. м). Невеликі офіси до 100 кв. м здаються за вищою ціною: приблизно $18/кв. м, середні (100–300 кв. м) — $15/кв. м, великі (300–1000 кв. м): близько $13/кв. м.
Отже, що конкретно змінилося у стратегіях ціноутворення:
- різниця між оголошеними та ефективними ставками в найкращих об’єктах поступово зменшується — орендодавці почали використовувати більш реалістичний підхід;
- ринок повернувся до стандартних 3–5-річних договорів, але зі збереженням гнучких умов (можливість дострокового розірвання);
- частина власників все ще фіксує умови «до завершення військового стану» — як спосіб утримати орендаря в умовах невизначеності.
Київ залишається поза конкуренцією
На ринку продажу офісів Київ традиційно займає провідну позицію. За даними ГІС «Увекон», середня вартість продажу офісних приміщень у столиці в жовтні 2025 року становила приблизно $2 511/кв. м, що майже вдвічі перевищує ціни у Львові ($1 405/кв. м) або Вінниці ($1 509/кв. м), і в 5–6 разів більше, ніж у прифронтових областях. Внутрішня диференціація по столиці також суттєва:
- Печерський район: близько $2 794/кв. м;
- Голосіївський та Шевченківський: близько $2 515/кв. м;
- Дніпровський та Деснянський: $906–1 310/кв. м.
Різниця між центром і околицями майже втричі. І, швидше за все, ця тенденція збережеться: центральні райони з розвиненою інфраструктурою та укриттями продовжують залучати платоспроможних орендарів.
Що шукають орендарі у 2026 році?
Вимоги до офісного приміщення кардинально змінилися. Якщо до 2022 року головними критеріями були розташування і ціна, то сьогодні до них додалися:
- наявність обладнаного укриття;
- резервне електропостачання (генератор або ДБЖ);
- сучасна IT-інфраструктура та структурована кабельна система;
- гнучке планування для гібридного формату роботи.
Цікава тенденція спостерігається щодо поверху, де вартість офісів на першому поверсі за 2025 рік зросла на 30%, досягнувши $1 542/кв. м і майже зрівнялася з останнім поверхом ($1 603/кв. м). Причина проста: перший поверх забезпечує легший доступ до укриття, можливість встановити окремий генератор і автономний вхід. Безпека переважила престиж висоти.
Очікується повільне, але стійке відновлення
Подальший розвиток ринку офісної нерухомості буде визначатися кількома факторами. По-перше, ситуацією з безпекою: кожна нова хвиля обстрілів безпосередньо впливає на готовність бізнесу розширювати або відкривати офіси. По-друге, динамікою економічного відновлення: підйом ділової активності створює органічний попит на площі. По-третє, якістю самих об’єктів: розрив між сучасними безпечними офісами і застарілими будівлями без укриттів буде лише збільшуватися.
Тому прогнозується, що рівень вакантності продовжить поступово зменшуватися, орендні ставки будуть помірно зростати, а кількість нових пропозицій залишиться обмеженою. Для орендаря це означає обмежений вибір якісних об’єктів за прийнятною ціною. Для власника сучасного БЦ, у свою чергу, це означає стабільний попит і можливість поступово відновлювати вартість оренди до довоєнного рівня.
“`