Ціна “Gulliver”: хто потенційний покупець?

• 

  Руслан Кисляк

  редактор

Столичний Gulliver об’єднує 10-поверховий торговельно-розважальний центр і 35-поверховий бізнес-центр. Фото: ООО "Три О"

Один із найбільших комерційних об’єктів столиці, а саме торговельно-офісний комплекс Gulliver у самому серці Києва, готується до реалізації. Після тривалої історії з борговими зобов’язаннями колишнього власника та передачі об’єкта під контроль державних фінустанов, ринок отримав унікальну пропозицію: понад 150 тис. кв. м висококласної комерційної нерухомості в самому центрі столиці.

Ключове питання полягає в тому, скільки реально може коштувати Gulliver під час воєнних дій, хто може його придбати і чи вийде у держави реалізувати актив за справедливою ринковою вартістю.

Чому Gulliver виставляють на продаж саме зараз

Київський ТОК Gulliver, який об’єднує 10-поверховий торговельно-розважальний центр і 35-поверховий бізнес-центр, вже давно опинився в епіцентрі фінансових розбіжностей через багатомільйонні заборгованості перед державними банками.

Зараз комплекс перебуває у власності банківського консорціуму, де 80% знаходиться під контролем Ощадбанку, а ще 20% – Укрексімбанку. За різними оцінками, історичний борг попереднього власника сягав $600–675 млн.

Продаж планується провести через Прозорро.Продажі — відкритий аукціон, де кінцеву ціну визначить конкурентний ринок.

В Ощадбанку наголошують, що початкова вартість буде формуватися відповідно до вимог законодавства та на основі оцінки незалежного суб’єкта оціночної діяльності.

“Ринкова ціна такого масштабного об’єкта, як Gulliver, визначається сукупністю чинників: від чистого операційного прибутку до поточної ситуації з безпекою”, — пояснили виданню Delo.ua в Ощадбанку.

Скільки реально коштує Gulliver

Саме оцінювання вартості стало основною темою для обговорення серед інвестиційних банкірів, девелоперів та учасників ринку.

Базовий сценарій: приблизно $150 млн

Фінансовий аналітик Андрій Шевчишин оцінює поточну ринкову ціну комплексу приблизно в $150 млн. За його словами, є три головні підходи до оцінки:

·      за ціною площі в цій місцевості — $150–200 млн;

·      за фінансовим потоком від орендної плати — $100–200 млн;

·      за множниками з урахуванням воєнного дисконту — $75–160 млн.

“У поточних умовах приблизна оцінка становить $150 млн. Однак після закінчення війни цей же об’єкт може коштувати в два-три рази більше — $300–450 млн”, — стверджує Шевчишин.

Інституційна оцінка: $130–180 млн

Керуючий партнер Altius Capital Олексій Ращупкін у коментарі для Delo.ua наводить близький діапазон ціни — $130–180 млн. За його словами, оцінка базується на чистому операційному доході (NOI), операційній маржинальності та ставці капіталізації.

“За умови чистого операційного доходу 80–85% та ставці капіталізації 12,5–15,5% ринкова вартість ТРЦ “Гулівер” орієнтовно коливається в діапазоні $130–180 млн”, — пояснює він.

Агресивний сценарій: до $300 млн

Керівник аналітичного відділу інвесткомпанії Concorde Capital Олександр Паращій оцінює актив значно дорожче — у $200–300 млн.

Саме цей діапазон часто називають верхньою межею для активу такого масштабу, якщо брати до уваги не тільки ТРЦ, а й офісну частину бізнес-центру.

У той же час, інвестиційний консультант, засновник GonzoInvest Павло Бойко в коментарі для Delo.ua вважає, що на відкритому продажі кінцева ціна буде нижчою за теоретичну оцінку.

“Gulliver, на мою думку, може мати вартість $150–200 млн. Але на аукціоні ціна буде нижчою через воєнні ризики, юридичні особливості та потребу в додаткових інвестиціях”, — говорить співрозмовник видання.

Саме тому ринок очікує на значний дисконт навіть при високій ліквідності активу.

Хто може придбати Gulliver

Кількість потенційних покупців на такий актив обмежена — йдеться не лише про ТРЦ, а про один з найбільших багатофункціональних об’єктів країни.

За словами Олексія Ращупкіна, стриманий інтерес проявляють навіть великі місцеві гравці.

“Через значний розмір об’єкта та можливі ризики, пов’язані з потенційним конфліктом із попереднім власником, ми прогнозуємо стриманий інтерес з боку місцевих гравців”, — говорить інвестиційний банкір.

Спекулятивна угода також є малоймовірною.

“Це не звичайний ТРЦ, а великий комплекс з ритейлом і офісами. Спекулятивна угода тут малоймовірна”, — зазначає Павло Бойко.

Серед найвірогідніших претендентів ринок називає:

·      великі українські інвестиційні групи;

·      девелоперів з досвідом у commercial real estate;

·      інвестиційні фонди;

·      групи приватних інвесторів;

·      міжнародних гравців, готових інвестувати в distressed assets.

Шевчишин додає, що можливі дві моделі інвестора: ті, хто інвестують під час війни для перепродажу після її завершення, і ті, хто одразу купують актив як довгостроковий бізнес.

Разом з тим, опитані виданням аналітики зазначають, що, незважаючи на воєнні ризики, попит на якісну комерційну нерухомість у Києві залишається. Тож попит буде і на Gulliver.

В “Прозорро.Продажі” нагадують: у 2025 році в системі успішно завершилося 8 648 аукціонів з нерухомості; продано 92 об’єкти комерційної нерухомості — майнові комплекси та бізнеси.

“ТРЦ Gulliver — це не просто споруда, а діючий, успішний бізнес у столиці з налагодженими операційними процесами та зручним розташуванням”, — зазначають в “Прозорро.Продажі” у відповідь на запит Delo.ua.

У системі переконані, що відкрита конкуренція дасть змогу реалізувати актив за максимальною ринковою ціною.

Що відбувається з ринком ТРЦ у Києві

Ринок торговельної нерухомості поступово відновлюється: рівень вакантності в київських ТРЦ зараз становить 12–13,5%.

Серед нещодавніх значних угод на ринку столичної комерційної нерухомості, як нагадує Олексій Ращупкін, — придбання ТРЦ “Караван” компанією Dragon Capital, а також купівля ТРЦ “Україна” та БЦ “Леонардо” групою City Capital Group.

Серед потенційних великих угод він виділяє можливий продаж Dream Town; приватизацію Ocean Plaza; відкриття Ocean Mall (на 110 тис. кв. м); запуск White Lines (на 27 тис. кв. м). Відкриття обох нових об’єктів очікується у другому півріччі 2026 року.

На цьому тлі ймовірний продаж Gulliver стане випробуванням для всього ринку української комерційної нерухомості. Якщо аукціон пройде успішно і держава зможе реалізувати об’єкт хоча б у діапазоні $150–200 млн, це стане потужним сигналом для інвесторів, що великі угоди в Україні можливі навіть під час війни.

Якщо ж торги зірвуться або ціна виявиться значно нижчою, це стане показником того, наскільки глибоким залишається воєнний дисконт для українських активів.

Трохи історії, або як власник Gulliver накопичив борг перед держбанками

Історія продажу Gulliver почалася не сьогодні — по суті, вона триває понад десять років і є однією з найбільш резонансних історій проблемної корпоративної заборгованості в українській банківській системі.

Власником багатофункціонального комплексу було ТОВ “Три О”, яке пов’язували з підприємцем Віктором Поліщуком. Саме ця компанія залучила масштабне кредитне фінансування від Ощадбанку та Укрексімбанку під заставу самого комплексу.

Ще у 2016 році у відкритому доступі з’являлася інформація, що тільки кредит Ощадбанку становив близько $460 млн. При цьому ринкова ціна застави, за оцінками учасників ринку, була фактично вдвічі нижчою.

Згодом загальна заборгованість лише зростала, досягнувши сумарно перед двома державними банками $675 млн: $537,2 млн — перед Ощадбанком і $137,8 млн — перед Укрексімбанком.

У 2018 році банки вже намагалися реалізувати право вимоги за цими кредитами шляхом продажу на СЕТАМ. Тоді стартова вартість становила 18,2 млрд грн, однак угода не відбулася.

У 2020 році сторони пішли шляхом реструктуризації: борг було пролонговано до 2044 року, а кредитні ставки були зменшені. Проте це не вирішило проблему — обслуговування боргу фактично припинилося, а ситуацію ускладнили арешти активу, кримінальні провадження та передача частини майна в управління АРМА.

У березні 2025 року Ощадбанк офіційно розпочав процедуру стягнення іпотеки. У самому банку пояснювали це просто: “Боржник припинив співпрацю з банками, втратив довіру та не залишив іншого вибору, окрім як стягнути іпотеку”.

26 липня 2025 року консорціум державних банків завершив процедуру стягнення: право власності на Gulliver перейшло до банків у пропорції 80/20 — 80% отримав Ощадбанк, 20% — Укрексімбанк. При цьому, як згодом заявив голова Ощадбанку, навіть після переходу активу у власність банків залишок непогашеного боргу ТОВ “Три О” перевищував $300 млн.

Саме тому майбутній продаж Gulliver — це не просто реалізація комерційної нерухомості, а спроба держави повернути хоча б частину одного з найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії українських державних банків.

Довідково

Згідно з рейтингом найбільших власників комерційної нерухомості від видання Forbes.ua за результатами 2025 року, колишній власник Gulliver Віктор Поліщук потрапляв до топ 20 рантьє України. Окрім нього до рейтингу увійшли: Родина Томаша Фіали (Dragon Capital); Марина Дорохіна (Mandarin Plaza); Рінат Ахметов (SCM / Укртелеком); Роман Куций (Alfa Development Group); Вадим Григорʼєв (Меrх); Руслан Ківан і його мати Ольга Павлова (Kadorr Group); Родина Леоніда Юрушева (Fairmont); Олександр Спектор (Blockbuster Mall / “Сенатор”); Сергій Толстунов (Respublika Park); Родина Григорія Козловського (Emily Resort / Central Mall); Гарік Корогодський (ТРЦ Dream); Офер Керзнер (City Capital Group); Максим Кріппа (NAVI / “Парус”); Сергій Тігіпко (ТАС); Рауно Тедер (Arricano Real Estate); Олександр Ярославський (DCH / Kasta); Борис та Михайло Музальови; Анатолій Шкрібляк (Budhouse Group); Степан Черновецький (Chernovetskyi Investment Group).