Обсяги будівництва за роки повномасштабної війни скоротилися. / Freepik
Оновлені умови державної програми “єОселя” у 2026 році вже впливають на поведінку клієнтів на ринку нерухомості. З одного боку, іпотека стала більш досяжною для деяких категорій, з іншого – більш суворі обмеження перемістили попит у напрямку більш компактного та доступного житла. На цьому тлі програма продовжує заохочувати ринок іпотеки та підтримувати зацікавленість у новобудовах.
Про це повідомила Олена Дмітрієва, перший заступник голови правління ГЛОБУС БАНКУ, передає Delo.ua.
Іпотека – двигун первинного ринку
Згідно зі словами банкіра, йдеться не тільки про можливість громадян мати у власності житло. Іпотека відіграє важливу роль також і для будівельної сфери, суміжних галузей та внутрішнього споживання загалом.
Окрім того, Олена Дмітрієва поінформувала, що у 2025 році було надано 1467 іпотечних позик, в той час, як у 2024 їх було лише 747. Також минулого року кількість наданих позик була на 20% більшою, ніж у 2021, коли число іпотек досягало 1217.
Такі дані вказують на значний підйом ринку новобудов, який раніше вважався занадто дорогим та ризикованим для більшості українців. Разом з тим, дуже незначна частина людей наразі купує житло в кредит – тільки 0,9% від числа квартир на початкових стадіях будівництва.
“Ринок має дуже великий потенціал для подальшого розвитку, а іпотека тільки починає розкриватися як систематичний рушій первинного житла. Сьогодні саме іпотека поступово стає одним з ключових інструментів відновлення первинного ринку житла в Україні. Для багатьох сімей позика фактично стала єдиною реальною можливістю придбати квартиру в новозбудованому будинку”, – підкреслила вона.
Банкір відзначила, що саме “єОселя” наразі є головним стимулом зростання ринку. Вона охоплює 99% позик на первинному ринку. Таким чином, держава підтримує сегмент кредитування новобудов, котрий би розвивався значно повільніше без такого інструменту.
До речі, лише 6 банків із 16, які функціонують на первинному ринку, надають іпотечні позики.
“Саме державна програма “єОселя” зараз формує основний імпульс для підйому іпотеки на первинному ринку. І якщо говорити про пожвавлення зацікавленості у новому житлі, то сьогодні це перш за все заслуга цього механізму”, – заявила Дмітрієва.
Іпотека відіграє важливу роль не тільки у житловому питанні. За інформацією банку, у 2025 році загалом 9 млрд грн кредитних коштів було спрямовано на придбання квартир на первинному ринку. При цьому частка іпотек на первинному ринку склала 57% від загальної кількості кредитів, тобто їх кількість перевищила кількість позик на вторинному ринку.
Для порівняння, у 2024 році обсяг таких позик склав лише 4,8 млрд грн, що дорівнювало 32% від усього іпотечного портфеля.
“Іпотека все більш відчутно стимулює виникнення нової пропозиції на ринку. Адже коли кредитні кошти направляються в новобудови, вони впливають значно ширше, ніж просто на придбання квартири. Вони підтримують будівництво, пов’язані галузі, зайнятість та внутрішній попит. Тому розвиток іпотеки на первинному ринку — це і житло для населення, і ширший економічний ефект, що надзвичайно важливо в умовах тривалої війни”, – акцентувала увагу Олена Дмітрієва.
Обсяги будівництва обмежують ринок іпотеки
Згідно з її словами, незважаючи на пожвавлення кредитування, будівельна галузь все ще значно відстає від довоєнних показників. У 2025 році в експлуатацію ввели тільки 63% квартир від рівня 2021-го. Навіть у порівнянні з 2024 роком цей показник навіть трохи зменшився. Це вказує на те, що відновлення дуже нестійке, а фактори, що стримують, – помітні.
Не вражають і обсяги нового будівництва: у 2023-2025 роках кількість квартир, які почали будувати, становить тільки 65% від введених в експлуатацію. Це означає, що ринок в основному завершує старі проєкти, а не розпочинає нові. Хоча у 2025 році активність підвищилась – кількість нових квартир була на 53% більшою, ніж роком раніше, – загальний рівень зараз становить лише 44% від показників 2021 року.
“Незважаючи на позитивну динаміку іпотеки, темпи нового будівництва поки що все ще не відповідають реальним потребам ринку. А це означає, що разом із підтримкою покупця потрібні додаткові заохочення і для забудовників”, – підкреслила Олена Дмітрієва.
Існує також тенденція, що банки обережніше відносяться до кредитування класичної “первинки” та надають перевагу готовому житлу від забудовника.
У 2025 році на придбання готового житла від забудовників видали 3249 позик, тоді як на первинному ринку – лише 1467. Отже, готове житло фінансувалося у 2,2 рази активніше.
“Очевидно, нове житло вже стало основним напрямом розвитку іпотечного ринку. Саме тому подальший розвиток іпотеки має стратегічне значення. Для забудовників надзвичайно важливо фіксувати не тільки потенційну зацікавленість покупця, а саме платоспроможний попит, підкріплений кредитними механізмами. Іпотека є своєрідним мостом між можливістю громадянина придбати житло та готовністю забудовника розпочинати нові проєкти. Чим стабільнішим і зрозумілішим буде цей інструмент, тим сильнішим буде його вплив на весь ринок”, – вважає Олена Дмітрієва.
Іпотечне кредитування нерівномірно представлене в регіонах. У 2025 році 64% всіх позик припало на Київ та Київську область. Загалом же п’ять регіонів-лідерів акумулювали 86% іпотеки: Київ – 44,6%, Київська область – 19,3%, Львівська – 14,6%, Івано-Франківська – 4,5% та Полтавська – 3,1%. Подібна структура вказує на значний потенціал для розвитку іпотеки в інших областях.
Додатковий стимул цьому може дати мережа акредитованих об’єктів у рамках програми “єОселя”. Наразі ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) акредитувала 338 житлових комплексів по країні. Це розширює можливості для позичальників, адже вони отримують не лише доступ до кредитування, а й більший вибір житла, яке відповідає умовам програми.
Зміни в “єОселі”
Олена Дмітрієва також звернула увагу на нещодавні зміни у програмі “єОселя”, затверджені постановою КМУ №1637. Зокрема, до пільгових категорій, які можуть отримати іпотеку під 3%, зарахували мобілізованих військовослужбовців.
Також оновлено підходи до фінансування придбання майнових прав: дозволено операції з другим та наступними відчуженнями майбутнього житла, при цьому виключено можливість фінансування через угоди купівлі-продажу деривативів.
Також оновлено параметри щодо площі та вартості житла. Нормативна площа тепер становить 52,5 кв. м для домогосподарства з однієї-двох осіб з додатковими 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї, а максимальна площа квартири обмежена 115,5 кв. м.
В той же час, ціна за квадратний метр і загальна вартість об’єкта можуть перевищувати встановлені граничні показники не більше ніж на 10%, при тому, що саму граничну вартість “квадрата” збільшили вдвічі.
Перші наслідки цих змін вже відчуваються. У березні 2026 року на первинному ринку видали рекордні 240 іпотечних позик. Водночас зменшилася частка дорогого житла: якщо у 2025 році квартири вартістю понад 3 млн грн становили 37% придбаних в іпотеку, то в березні 2026-го – вже 24%. Крім того, зменшилися і середні площі: житло до 50 кв. м обрали 62% позичальників проти 37% роком раніше.
“Оновлені умови “єОселі” вже впливають на структуру попиту. Програма все більш чітко працює як засіб підтримки масового, більш доступного житла. Позичальники частіше віддають перевагу компактнішому та доступнішому житлу, а рекордна кількість позик, виданих у березні 2026 року, говорить про одне: попит на доступну іпотеку в Україні є і він здатний зростати”, – заявила Олена Дмітрієва.
Банкір прогнозує, що у 2026 році програма “єОселя” і надалі залишатиметься ключовим стимулом іпотечного кредитування на первинному ринку. Водночас, щоб іпотека стала повноцінним інструментом відродження житлового будівництва, потрібно активніше залучати банки до співпраці з регіональними забудовниками та збільшувати їхню участь у фінансуванні новобудов. У теперішніх умовах саме готовність фінансових установ кредитувати первинний ринок може стати вирішальним фактором для запуску нових проєктів і поступового відновлення зростання галузі.
“Для повноцінного відродження первинного ринку потрібні два паралельні фактори: доступна іпотека для покупця і більша готовність банків співпрацювати із забудовниками. Лише баланс попиту і пропозиції дасть можливість ринку перейти від точкового відновлення до системного підйому”, – підсумувала Олена Дмітрієва.
Нагадаємо, державна програма доступної іпотеки “єОселя” надала 25 тисяч позик на загальну суму понад 43,5 млрд грн, забезпечивши власним житлом близько 75 тисяч громадян.