-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Apartel Shayan / Apartel
Зростання попиту на курортну нерухомість в Україні спостерігається все частіше, а апарт-готелі все частіше розглядають як вигідну альтернативу класичним інвестиціям у житло. Василь Крулько, співзасновник мережі Apartel Resorts, у розмові з Delo.ua поділився, як функціонує модель “девелопмент плюс управління”, які прибутки отримують інвестори та чому закарпатська курортна нерухомість залишається привабливою для капіталовкладень навіть під час воєнних дій.
Тренди та розвиток ринку
Чому, на вашу думку, апарт-готелі сьогодні становлять цікавіший інвестиційний формат порівняно зі звичайною житловою нерухомістю?
– Є дві головні причини. По-перше, апарт-готель для вкладника є справді пасивним інструментом. Інвестор не займається самостійною здачею в оренду, пошуком квартирантів, вирішенням побутових питань чи ремонтом після їх виселення. Усі ці турботи бере на себе операційна компанія.
По-друге, це стосується прибутковості. Стандартна житлова нерухомість зазвичай орієнтована на довгострокову оренду, тоді як готельна модель функціонує на короткострокових перебуваннях. Це забезпечує вищий середній чек і, за умови ефективного керування, вищу продуктивність активу. Отже, апарт-готель у такій структурі може приносити значно вищий дохід, ніж звичайна квартира.
Як довго, на вашу думку, зберігатиметься тренд на апарт-готелі та внутрішній туризм?
– Ми прогнозуємо, що після повного відкриття кордонів певна частина попиту повернеться до звичних закордонних напрямків. Проте внутрішній туризм не зникне. Українці побачили, що відпочинок у країні може бути дійсно якісним, і тепер вибір стає ширшим. Далі ми зможемо компенсувати частину цього відтоку за рахунок іноземних туристів, для яких український продукт, за високої якості, залишається надзвичайно конкурентним за ціною.
Як Україні стати конкурентоспроможною туристичною державою в Європі? Як залучити закордонних інвесторів?
– Ми вже спостерігаємо, що за якістю та вартістю український продукт виглядає дуже привабливо. Як приклад, був випадок з австрійською туристкою, яка скористалася медичними послугами в Україні і зазначила, що аналогічний досвід в Австрії коштував би їй втричі дорожче. Це свідчить про конкурентоспроможність нашого продукту. Головним бар’єром наразі є не ціна чи рівень сервісу, а сприйняття країни через військові дії.
Залучення міжнародних гравців стане значно легшим, коли Україна матиме успішні приклади розвитку локацій, стабільну інфраструктуру, зрозумілі правила гри та репутацію країни, де можна безпечно інвестувати.
Модель “девелопмент плюс управління”
Як було засновано Apartel і які його поточні позиціонування?
– Спочатку Apartel Resorts функціонував як девелоперський бізнес, але це не був стандартний підхід. Зазвичай девелопери будують об’єкт і потім залучають окрему компанію для управління на аутсорсингу. Ми ж прагнули самі стати управляючою компанією, щоб глибоко розуміти подальшу роботу об’єкта, досвід, який отримують гості, та збереження початкової ідеї проєкту.
Чи не могли б ви перелічити ваші об’єкти?
– Apartel Shayan Eco Resort (село Шаян, Хустський район), 4-зірковий Apartel Uzhhorod, 5-зірковий wellness-курорт Apartel Skhidnytsya та Apartel Kosyno.
Чому ви обрали саме Закарпаття? У чому вбачаєте туристичний потенціал цього регіону?
– Я родом із Закарпаття, тому добре знаю цю місцевість і бачу її значний потенціал для відпочинку та оздоровлення. Мінеральні та термальні джерела, кліматичні умови та мальовничі ландшафти створюють стабільний попит, незалежний від мінливих трендів.
Василь Крулько – співзасновник мережі Apartel
Важливо зосереджуватися на локаціях зі стабільним інтересом протягом усього року. Закарпаття та Львівщина надають таку можливість, оскільки тут успішно розвиваються оздоровчий туризм, сімейний відпочинок та корпоративний сегмент. Додатковою перевагою є зручна транспортна доступність, що робить регіон привабливим для гостей із сусідніх країн.
Що приносить більше доходу – девелопмент чи управління готелями? Які перспективи та маржинальність у цих напрямках?
– У нашій моделі основний прибуток зараз генерується від управління. Тому ми свідомо не закладаємо максимальну маржу в девелопмент, а інвестуємо її в інфраструктуру. Це може не сприяти швидкому отриманню прибутку, але забезпечує вищу завантаженість у майбутньому.
Дохід без прив’язки до сезону
Яка поточна ситуація із завантаженістю готелів? Якою вона була в попередні сезони?
– Зимовий сезон виявився дуже успішним. У зимовий період 2025/26 середня завантаженість мережі сягнула 75%, тоді як попереднього сезону цей показник становив 60–62%. Найбільший приріст спостерігався у другій половині зими. Збільшилася кількість сімей з дітьми, а частина гостей обирала триваліші періоди перебування, шукаючи спокій, безпеку та стабільні умови для роботи й відпочинку. Також зріс попит на відпочинок з домашніми улюбленцями (pet-friendly).
Важливо забезпечити стабільну роботу об’єкта протягом усього року. Восени сезонність вдало компенсував B2B-сегмент, в рамках якого ми провели понад 60 заходів для різних компаній. Як результат, Apartel Skhidnytsya за підсумками 2025 року досяг середньої завантаженості близько 70%, без вираженого несезону.
За 2025 рік наші об’єкти відвідали понад 80 тисяч осіб.
Хто складає основну частину ваших туристів – військовослужбовці, іноземці у відсотковому співвідношенні?
– Частка військових коливається в межах 8–10% залежно від сезону. Іноземців наразі небагато, трохи менше 1%. Водночас ми вже спостерігаємо позитивні відгуки від тих іноземних гостей, які до нас приїжджають. Наприклад, після корпоративного заходу міжнародної компанії, що включав близько 60 осіб з Чехії, ми отримали нові замовлення від цієї ж групи.
Дохідність та перші виплати
Ви декларуєте дохідність 10–15%, тоді як ринок вказує на 6–8%. За рахунок чого забезпечується стабільний дохід для інвестора?
– Ринкова дохідність у 6–8% зазвичай пов’язана з моделлю, де інвестор самостійно несе відповідальність за результат. У нашому випадку операційна компанія забезпечує повний цикл роботи з об’єктом.
Стабільність забезпечується самою структурою продукту. Об’єкти не залежать від одного сезону чи типу гостей: поєднуються wellness, сімейний та корпоративний сегменти, що сприяє більш рівномірному розподілу завантаженості. Наприклад, тільки B2B-сегмент у 2025 році забезпечив понад 60 заходів, суттєво згладивши сезонність.
Apartel Косино
Скільки інвесторів вже інвестували у ваші проєкти?
– Загалом кількість інвесторів у наших проєктах перевищує 800 осіб. Переважна більшість з них інвестує в один апартамент, хоча є й ті, хто об’єднується з друзями чи родиною для зменшення порогу входу.
Якою є реальна прибутковість на об’єктах, що вже функціонують?
– Фактична дохідність залежить від термінів інвестування. Ті, хто вкладав кошти на етапі котловану, сьогодні можуть отримувати прибуток до 18%. Ті, хто придбав готовий об’єкт або інвестував після його введення в експлуатацію, можуть розраховувати на близько 8%. Якщо брати середню статистику по мережі, то ми знаходимося в діапазоні 10–12% річних, залежно від конкретного проєкту.
Важливо зазначити, що за 2025 рік ми виплатили інвесторам понад 200 мільйонів гривень.
Ви декларуєте окупність 6–8 років – за рахунок яких чинників це досягається?
– Тут необхідно розрізняти три компоненти прибутковості. Перший – це приріст капіталізації на етапі будівництва. Коли інвестор заходить на початковій стадії, до моменту введення об’єкта в експлуатацію вартість його частки може зрости приблизно на 50%.
Другий – це капіталізація успішного проєкту, що вже працює. Коли готель отримує позитивні відгуки, нагороди та формується вторинний ринок, ціна перепродажу може зрости ще на 10–20%.
Третій – це операційні виплати. Якщо розраховувати окупність, враховуючи зростання вартості активу, то горизонт у 6–8 років виглядає реалістичним. Якщо ж враховувати лише операційний дохід без капіталізації, то фактична окупність наближається до 9–10 років.
Чому, на вашу думку, модель розподілу прибутку 85% – інвестору, 15% – керуючій компанії є оптимальною?
– Ця модель ефективна, оскільки вона синхронізує інтереси обох сторін. Інвестор отримує левову частку прибутку, а керуюча компанія зацікавлена в максимально ефективній роботі об’єкта, його високій завантаженості, якісному сервісі та найкращих фінансових результатах.
Для нас це збалансована модель. Керуюча компанія не отримує прибуток “на вході”, а заробляє разом з інвестором тоді, коли об’єкт демонструє свою результативність.
Хто є вашими основними інвесторами? Який портрет типового інвестора?
– Серед наших інвесторів – підприємці різного масштабу, топ-менеджери, фахівці з IT-сфери, лікарі, власники агробізнесу. Також є старше покоління інвесторів, які купують апартаменти для дітей як інструмент стабільного грошового потоку.
Останнім часом спостерігається зростання інтересу з боку власників бізнесів, пов’язаних з оборонним сектором. Загалом це люди, які вірять в Україну та бачать її майбутнє.
Які виплати вже отримали інвестори? Як це вплинуло на їхню поведінку – чи були повторні інвестиції?
– У Шаяні та Ужгороді виплати розпочалися вже за два місяці після запуску, у Східниці – через три місяці.
За 2025 рік інвесторам було виплачено понад 200 мільйонів гривень. Саме після перших системних виплат ми спостерігали значний ефект довіри. Коли інвестор отримує дохід стабільно протягом кількох місяців, він починає сприймати це як перевірену та робочу модель.
Повторні інвестиції є, і вони доволі помітні. Інвестори очікують нових анонсів, щоб мати можливість інвестувати на ранніх стадіях за більш вигідними умовами. Також дуже ефективно працюють рекомендації. Частка інвесторів, які прийшли за рекомендацією, вже сягнула приблизно 30%.
Плани та перспективи
Які ваші подальші плани – коли і які нові готелі очікувати?
– Ми щойно відкрили Apartel Kosyno. Це новий об’єкт мережі в Косино, регіоні, відомому своїми термальними водами.
Паралельно ми готуємо до запуску другу чергу Apartel Skhidnytsya, яка включатиме 254 номери. Основний акцент буде зроблено на корпоративний сегмент та групові заїзди, тому передбачено п’ять конференц-залів, великий ресторан, номери для групового розміщення та повноцінний event hall. Це дозволить нам обслуговувати великі заходи та корпоративних клієнтів на новому рівні.
Після цього ми плануємо анонсувати Apartel Polyana. Цей проєкт стане найбільшим та найамбітнішим курортним комплексом у нашому портфелі, над його підготовкою команда працювала понад два роки.
Яка окупність проєктів цих готельних комплексів?
– Тут важливо розрізняти операційну дохідність та приріст капіталізації. Якщо брати до уваги тільки операційні виплати, горизонт окупності наближається до 9–10 років. Проте, якщо врахувати зростання вартості активу під час будівництва та після запуску успішного проєкту, цільовий показник у 6–8 років виглядає реалістичним.
Куди плануєте інвестувати в майбутньому?
– Нас цікавить міський преміальний формат. Ми прагнемо реалізувати масштабний п’ятизірковий проєкт у центрі Києва або Львова, оскільки бачимо там значний розрив між попитом та наявною пропозицією.
– Паралельно ми розглядаємо вихід на європейський ринок, але спочатку як управляюча компанія. Наша мета – взяти в управління європейський готель, отримати відповідний досвід і продемонструвати ефективність українського підходу до сервісу та досягнення результатів.
Які критерії вибору об’єктів інвестиційної нерухомості? Як обираєте локацію та земельну ділянку?
– Вибір проєкту для нас починається з локації та її довгострокового потенціалу. Важливо, щоб місцевість стабільно приваблювала відвідувачів протягом усього року. Це можуть бути курорти з термальними або мінеральними водами, санаторії або регіони з вже сформованим туристичним попитом.
Далі ми оцінюємо транспортну доступність, логістику та близькість до великих міст. Також важливим є аналіз самої ділянки: чи дозволяє вона створити повноцінний курортний продукт із необхідною інфраструктурою, зонами відпочинку та можливостями для подальшого розвитку.
Окремо ми аналізуємо ринок регіону. Нас цікавить поточний рівень сервісу, чого не вистачає відвідувачам та чи є потенціал для створення сучасного та якісного продукту. Найбільш привабливими для нас є локації, де попит вже існує, але пропозиція не відповідає йому за якістю та асортиментом.
Крім того, ми завжди оцінюємо власні можливості як оператора. Для нас важливо переконатися, що ми зможемо сформувати необхідну команду, забезпечити високий рівень сервісу та стабільно управляти об’єктом. Адже навіть найкраща локація не гарантує успіху без чітко визначеної операційної моделі.