class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Протягом першої половини 2026 року вітчизняний іпотечний сектор демонстрував зростання, проте його динаміка майже повністю залежала від державної ініціативи “єОселя”.
Без перегляду системи державної допомоги та зміцнення захисту прав позикодавців, поява повноцінної комерційної іпотеки видається малоймовірною.
Цю думку висловила Олена Дмітрієва, перший заступник голови правління ГЛОБУС БАНКУ, під час аналітичного обговорення “Аналітика ринку будівництва та нерухомості І півріччя 2026 року”, організованого Конфедерацією будівельників України.
За її словами, у першій половині року попит на придбання житла обмежувався через енергетичні атаки, загрози безпеці та економічну невизначеність. Водночас спостерігалося помітне зростання цін на нерухомість, зумовлене девальвацією національної валюти та збільшенням витрат на будівництво.
Незважаючи на це, як зауважує банкір, цінові умови для придбання житла залишаються вигідними за історичними показниками: співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить приблизно десять років. Додатково, на ринку почали з’являтися ознаки пожвавлення пропозиції.
“Ринок нерухомості поступово пристосовується до умов воєнного часу, проте попит залишається надзвичайно чутливим до повітряних тривог, збоїв в електропостачанні та зростання собівартості будівництва. При цьому частка іпотеки в загальному обсязі угод купівлі-продажу житла досі становить лише близько 3%”, — зазначила Олена Дмітрієва.
Згідно з її даними, станом на 1 червня 2026 року сукупний обсяг іпотечного кредитування в банківській системі досяг 50 млрд грн, що становить приблизно 4% від загального обсягу виданих кредитів. За останній рік іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився приблизно на 10%.
Вона також наголосила, що іпотечні позики наразі мають близько 42 тисяч українських родин, що становить лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у цьому сегменті сягає 12%, переважно через застарілі валютні позики.
Водночас кількість нових іпотечних кредитів ще не досягла довоєнного рівня. У 2025 році банки видали близько 77% від обсягу кредитів, наданих у 2021 році.
“Іпотечні портфелі справді демонструють значно вищі темпи зростання порівняно з кредитним ринком загалом. Однак головним стимулом цього зростання залишається програма “єОселя”. Без державної підтримки обсяги іпотечного кредитування були б суттєво меншими”, — підкреслила банкір.
На думку експерта, однією з ключових тенденцій 2026 року є стрімке збільшення кількості кредитів під заставу майнових прав на квартири в новобудовах. У першому півріччі 2026 року банки видали на 616 таких кредитів більше, ніж за аналогічний період 2025 року. Відповідно, їхня кількість зросла на 146%, а частка в загальній структурі іпотечних видач збільшилася з 17% до 27%.
За 5 місяців 2026 року банки надали на 279 кредитів більше на придбання готового житла безпосередньо у забудовників, ніж за аналогічний період 2025 року. У відносному вимірі кількість таких позик зросла на 31%. На вторинному ринку приріст становив 519 кредитів, або 45%.
В середньому щомісяця банки надають близько 207 кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що будуються, та ще близько 238 кредитів на купівлю вже готового житла від забудовників. Завдяки цим двом напрямкам іпотечного кредитування будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн, або приблизно $20 млн.
“Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим індикатором для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше виступає не лише як інструмент придбання житла, а й як джерело фінансування будівельної діяльності та завершення нових житлових проєктів”, — пояснила Олена Дмітрієва.
Вона також звернула увагу на те, що від старту реалізації програми “єОселя” було видано близько 28 тис. кредитів на загальну суму 49 млрд грн. Наразі на цю програму припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні.
Крім того, спостерігається зростання темпів кредитування: у першому півріччі 2026 року за програмою було видано 8,4 млрд грн порівняно з 5,5 млрд грн за аналогічний період 2025 року.
Банкір нагадала, що до програми “єОселя” долучилися десять банківських установ — чотири державні та шість комерційних. При цьому близько 80% кредитів за програмою надано саме державними банками.
Загалом нові іпотечні кредити в Україні наразі надають лише 12 із 59 банків. При цьому ринок залишається надзвичайно концентрованим: 93% усіх іпотек видано п’ятьма установами. У цьому сегменті функціонують чотири державні банки та вісім банків з українським приватним капіталом, тоді як фінансові установи, що входять до іноземних банківських груп, не беруть участі в іпотечних програмах.
Щодо структури кредитування за програмою “єОселя”, то 28% позик було надано під заставу майнових прав — на придбання 1197 квартир у будинках, що будуються. Ще 35% кредитів спрямовано на купівлю готового житла безпосередньо у забудовників — загалом 1534 квартири. Наразі для участі в програмі акредитовано вже 365 будинків.
Паралельно розширюються й умови доступу до “єОселі” для певних категорій громадян. Зокрема, після запровадження для внутрішньо переміщених осіб додаткової компенсації частини першого внеску та платежів протягом першого року кредитування, їхня частка серед учасників програми зросла до 20%.
Крім того, з грудня мобілізовані військовослужбовці отримали змогу оформлювати іпотечні кредити під 3% річних. Наразі їхня частка серед позичальників становить близько 7%. Ще 31% учасників програми — це військовослужбовці за контрактом та співробітники правоохоронних органів.
Важливою зміною стало також збільшення граничної площі житла для сім’ї з двох осіб — із 52,5 до 73,5 кв. м. Саме такі сім’ї становлять найбільшу категорію позичальників за програмою.
Водночас, попри розширення державної підтримки, конкуренція на іпотечному ринку залишається невисокою. Однією з головних перешкод є слабкий захист прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості можливе переважно через судові інстанції й може тривати роками. Крім того, діє мораторій на продаж заставного майна фізичних осіб за кредитами, оформленими до початку повномасштабної війни.
!За таких умов банк може роками не мати можливості повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний!, — підкреслила Олена Дмітрієва.
Додатковим обмежуючим фактором для подальшого розвитку іпотеки стає посилення вимог Національного банку України до капіталу банків відповідно до європейських директив. Водночас можливості фінансових установ нарощувати капітал стримує високе податкове навантаження, зокрема 50-відсоткова ставка податку на прибуток банків. За таких умов темпи розширення кредитних портфелів можуть бути обмеженими навіть за наявності стабільного попиту на житло.
Разом із тим, новим стимулом для ринку у 2026–2027 роках може стати іпотечна програма, яку “Укрфінжитло” розробляє спільно зі Світовим банком. Вона передбачатиме компенсацію до 20% суми кредиту, відшкодування відсотків протягом перших чотирьох років та мінімальний перший внесок на рівні 5–10%. Загальний обсяг фінансування програми може сягнути $390 млн.
Очікується, що протягом трьох років за новою моделлю буде видано від 20 до 30 тисяч іпотечних кредитів. Це може фактично подвоїти поточні обсяги нової іпотеки, розширити коло позичальників та залучити до кредитування більше банківських установ.
Основний акцент програми планується зробити на вторинному ринку, оскільки обмеження щодо віку житла не будуть передбачені. Натомість головним інструментом підтримки придбання житла на первинному ринку і надалі залишиться програма “єОселя”.
“Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, — підсумувала Олена Дмітрієва.
АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК "ГЛОБУС" (ГЛОБУС БАНК) було засновано у 2007 році.
Станом на серпень 2026 року регіональна мережа налічує 34 відділення, з яких 29 входять до об’єднаної мережі Power Banking, що забезпечує роботу за умов відсутності електроенергії.
ГЛОБУС БАНК підтверджено найвищий кредитний рейтинг за національною шкалою на рівні uaAAA, а також рейтинг депозитів на рівні ua2+ за шкалою рейтингового агентства "Експерт-Рейтинг".
Пріоритетними напрямками діяльності банку є кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування, кредитування малого та середнього бізнесу.
ГЛОБУС БАНК є акредитованим партнером низки державних програм: державної іпотечної програми “єОселя”, програми пільгового кредитування малого та середнього бізнесу “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб – власників домогосподарств”.
Банк є партнером ДУ “Фонду енергоефективності” за програмами кредитування ОСББ та ЖБК “Енергодім” та “ГрінДІМ”.
Банк є учасником державної програми “Національний кешбек”.
25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК став одним із 17 найбільших українських банків, що підписали Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури.
Голова правління ГЛОБУС БАНКУ Сергій Мамедов обіймає посаду віцепрезидента Конфедерації будівельників України та віцепрезидента Асоціації українських банків.
Дата: 08.08.2026