Яка реальна вартість земельних ділянок в УкраїніЗгідно зі статистикою Держгеокадастру, середня ціна реалізованої землі сягнула приблизно 75 тис. грн, що еквівалентно менш ніж $1 700 за поточним обмінним курсом. Для порівняння: у 2021 році, коли ринок тільки відкрився, гектар коштував у середньому 36,5 тис. грн, або $1 350.Отже, з моменту запуску ринку ціна зросла на 105% у гривневому вимірі, демонструючи щорічне підвищення приблизно на 15,5%. У доларовому еквіваленті зростання становить близько 26% за весь період, або приблизно 4,7% щорічно.Щоб оцінити вартість сільськогосподарських угідь, «Мінфін» проаналізував фінансову звітність компаній, що спеціалізуються на земельних операціях. Ці компанії можуть виступати як посередники при купівлі паїв для клієнтів, так і їхні продавці.Компанія Zeminvest провела оцінку змін вартості землі з 2021 року дотепер у 15 областях. За її даними, лише у двох регіонах спостерігалося зростання цін нижче за середньоукраїнські показники за даними Держстату: на Одещині ділянки зросли в ціні на 89%, а на Тернопільщині — на 95%.Натомість у Дніпропетровській області земля стала дорожчою на 273%, а в Черкаській — на 322%. Також у кількох областях подорожчання сягнуло близько 200%.Для більш глибокого аналізу виключимо екстремальні показники, як найвищі, так і найнижчі. Припустимо, у 2021 році ви придбали земельну ділянку на Полтавщині; тоді її вартість становила 45 тис. грн, або приблизно $1 665.Зараз, за оцінками Zeminvest, ціна землі в цій області становить 135 тис. грн (для порівняння: Держгеокадастр оцінює її в 90 тис. грн), або ж $3 013.Таким чином, з моменту відкриття ринку землі вартість ділянки зросла на 200% у гривні, або на 81% у доларах.Якщо розрахувати щорічне зростання вартості землі в динаміці, то воно становитиме 24,6% у гривні та 12,7% на рік у доларах. Ці показники значно перевищують дохідність ОВДП.Компанія «Твоє Коло» надала редакції інформацію щодо операцій з купівлі та подальшого продажу земельних ділянок. Це стосується виключно випадків, коли інвестор придбав землю, володів нею певний період, а потім продав, і угода була повністю завершена. Ця інформація не є конфіденційною, оскільки деталі таких кейсів компанія регулярно публікує у своєму Telegram-каналі.Прибутковість за різними ділянками суттєво відрізняється, оскільки на ціну впливає безліч факторів. Проте середня річна прибутковість за повністю закритими угодами у 2026 році становить 42% у гривні та 36% у доларах.Уважні читачі можуть зауважити, чому прибутковість у гривні та доларах майже не відрізняється. Річ у тім, що в попередніх прикладах порівнювалися ціни літа 2021 року з нинішніми. Тут же йдеться про угоди, коли інвестори купували ділянки вже після початку повномасштабної війни, а отже, значна девальвація гривні їх не зачепила.Варто також враховувати, що ця прибутковість вже включає отримання орендної плати, що дещо покращує загальну картину. Водночас витрати на проведення операцій та управління землею тут також враховані, тому цю прибутковість можна вважати «чистою».Розглянемо детальніше один із конкретних прикладів. Принципово не будемо брати до уваги найнижчі чи найвищі показники прибутковості, а зосередимося на тих, що близькі до середніх.У випадку, який ми детальніше проаналізуємо, інвестор придбав ділянку у Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Площа ділянки становила близько 1,5 гектара. Ціна придбання одного гектара на той час була 99,8 тис. грн, або $2 729.У грудні 2025 року інвестор продав свою ділянку. Ціна продажу гектара тепер становила 235,4 тис. грн, або $5 539. Окрім цього, за період володіння землею він отримав дохід від оренди — 22 217 грн ($523). Після врахування оплати нотаріальних послуг, комісій, винагороди керуючому та податків прибуток інвестора склав 144,6 тис. грн ($2 741), що становить 83,5% у гривні. Річна прибутковість у цьому випадку сягає 37,34% у гривні та 26% у доларах.Якщо порівнювати прибутковість з ОВДП, то вона приблизно втричі перевищуватиме гривневі папери та більш ніж у 8 разів — доларові.Водночас слід уточнити, що ці показники не можна вважати середніми по ринку. Землі, придбані через професійні компанії з управління, зазвичай дорожчають швидше. Зокрема, це пояснюється врахуванням якості ґрунтів, кількості опадів у регіоні, місця розташування ділянки, конкуренції серед потенційних орендарів, поточного терміну оренди тощо. Також «Твоє Коло» намагається об’єднувати ділянки окремих інвесторів для спільного продажу, оскільки агрокомпаніям такі пакетні пропозиції є цікавішими, і вони готові за них платити більше.
Парадокс українського ринку землі
Виявляється, що офіційна вартість гектара становить менш як $2 тис., проте знайти якісну ділянку за такою ціною надзвичайно складно.Через поширене заниження вартості угод державна статистика часто відображає лише нижню межу ринку, тоді як реальні ціни та дохідність можуть суттєво відрізнятися. Тому інвесторам слід звертати увагу не тільки на офіційні дані, але й на практику реальних угод та економічну доцільність кожної окремої ділянки.За матеріалами: Finance.uaМісце для вашої реклами