Нерухомість за кордономІнвестування в Україні сьогодні стає все більш привабливим, адже існує багато інструментів: депозити у гривні та валюті, облігації внутрішньої державної позики, фондовий ринок, криптовалюти, земельні ділянки тощо. Ще одним методом збереження та примноження коштів є вкладення в нерухомість. Зважаючи на безпекові виклики, українці все частіше розглядають не тільки вітчизняний, а й закордонний ринок нерухомості.Чи є такі інвестиції доступними, які можливості та ризики вони несуть, та де варто шукати відповідні об’єкти? Про це під час Invest Fest розповів співзасновник і фінансовий директор Deniz Estate Олександр Грушецький.Першим аспектом виступу спікера стала ключова перевага закордонної нерухомості перед іншими інвестиційними інструментами — це фізичний актив, який можна безпосередньо побачити та оцінити.Крім того, Грушецький вважає, що нерухомість є одним із найпростіших інструментів для тих, хто не має професійного досвіду в інвестуванні або тільки починає формувати свій інвестиційний портфель.За словами експерта, українцям варто розглядати інвестиції в закордонну нерухомість, зважаючи на 4 ключові чинники:
- Стійка економічна нестабільність в Україні. Інфляція, ризики девальвації та невизначеність щодо темпів відновлення стимулюють інвесторів шукати «тверді активи», номіновані у стабільних валютах, таких як долари чи євро.
- Захист капіталу. Закордонна нерухомість є одним із доступних для приватних інвесторів способів зберегти свої кошти без використання складних фінансових інструментів.
- Можливість отримання дозволу на проживання. У деяких країнах придбання нерухомості може відкривати шлях до отримання посвідки на проживання, зокрема в Іспанії та Туреччині.
- Потенціал дохідності від оренди. У популярних туристичних регіонах ставки оренди можуть зростати швидше за вартість самих об’єктів, що підтримує привабливість їхньої прибутковості порівняно з депозитами чи облігаціями.
Моделі інвестування в нерухомість за кордоном
Для демонстрації різних моделей інвестування в закордонну нерухомість Грушецький проаналізував п’ять країн: Іспанію, Туреччину, Занзібар, Мальдіви та Румунію.На думку спікера, ці країни ілюструють різні підходи до інвестування — від початкового капіталу та потенційної дохідності до юридичних умов придбання та володіння нерухомістю.
Найпривабливіші країни для інвестицій у нерухомість
Грушецький зазначив, що іспанський ринок нерухомості демонструє стійке зростання, а не лише циклічне. Одним із ключових факторів є дефіцит житла, який, за його оцінками, перевищує 700 тисяч одиниць. Скоротити цей розрив оперативно складно через регуляторні обмеження та повільні темпи нового будівництва.Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: €150−250 тис.;
- дохідність від оренди: 6−8% річних;
- потенціал капіталізації: до 30% за період будівництва;
- податки та оформлення: ПДВ — 10%, нотаріальні та реєстраційні витрати — близько 2,5%.
Як приклад, Грушецький навів апартаменти з панорамним видом на море в Фінестраті (Іспанія).
Джерело: Deniz Estate«Іспанія — це про збереження, а не тільки примноження. Комплекси в Іспанії здаються повністю готовими до заселення, з ремонтом; залишається лише докупити рухомі меблі та техніку», — наголосив доповідач.Далі спікер зупинився на екзотичному Занзібарі, зазначивши, що за останні два роки сюди прийшли такі великі гравці, як Park Hyatt, Hilton, Four Season.За словами Грушецького, нерухомість на узбережжі Занзібару за останні п’ять років подорожчала на 60-70%. Квартира, яка у 2019 році коштувала 100 тисяч доларів, сьогодні оцінюється в 160-170 тисяч доларів, і це без урахування доходу від оренди.Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: 80-100 тисяч доларів;
- дохідність: 8-15% (сегмент курортної нерухомості);
- 3-7% — державне мито, реєстрація, послуги юриста.
Як приклад, експерт навів апартаменти на першій лінії біля Індійського океану на пляжі Паже:
Джерело: Deniz EstateГрушецький підкреслив, що на Занзібарі юрисдикція є простішою, ніж у європейських країнах, що зумовлює вищу дохідність.«Дохідність зростає завдяки низькому порогу входу та меншим витратам на входження в цей проєкт. Занзібар більше підійде інвесторам, які в Україні купують нерухомість на стадії котловану, а продають вже готові об’єкти. Комплекси в цій країні здаються з ремонтом, залишається лише придбати рухомі меблі та техніку. За 5 тисяч доларів можна повністю обладнати квартиру „під ключ“ та здавати її в оренду», — зазначив експерт.
Нерухомість в країнах Європи: чому інвестори все частіше «придивляються» до Болгарії
Наступною країною, яку розглянув фінансовий директор Deniz Estate, стала популярна серед українських туристів Туреччина.Якщо говорити детальніше, то Грушецький зазначив, що зараз на цей ринок варто дивитися в середньо- та довгостроковій перспективі, оскільки він відчутно просів.Однак, спостерігається поступове відновлення. Як підтвердження, Грушецький навів зростання угод з іноземцями на 28,3% рік до року, а червень став першим місяцем зростання з грудня. Нині забудовники в Туреччині орієнтуються на іноземного інвестора та пропонують безвідсоткові розстрочки. Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: 70-100 тис. євро;
- дохідність: 6-8% — житлова нерухомість, 10-12% — готельні формати, які набирають популярності;
- 4% — ТАПУ (офіційне свідоцтво про право власності на нерухомість), +1-2% — супутні витрати (нотаріус, переклад, DASK та реєстр).
Як приклад — номер у 5-зірковому готелі на першій лінії в Аланії:
Джерело: Deniz EstateНаступною країною, на якій зосередився фінансовий директор Deniz Estate, стала Румунія. Вона приваблює інвесторів як одна з найдинамічніших економік ЄС. Темпи зростання ВВП удвічі вищі за середні показники. За останні п’ять років країна посідає одне з провідних місць у ЄС за темпами економічного зростання. Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: 100-150 тис. євро;
- дохідність: 6-8% — житлова нерухомість (гарантовано на три роки), 10-15% — готельні кондо;
- 2-3% — нотаріальні та реєстраційні витрати.
Як приклад, Грушецький навів готельні номери поблизу аеропорту Бухареста під брендом Wyndham Garden, де спостерігається цілодобова заповненість і розвинена інфраструктура навколо:
Джерело: Deniz EstateМальдіви ще до 2023 року фактично залишалися закритим ринком для приватних інвесторів: придбати нерухомість можна було лише в окремих форматах, а вартість вілли стартувала приблизно від €2 млн. Водночас можливості для нового будівництва тут фізично обмежені: із 1190 островів лише 185 придатні для експлуатації.
Власне житло стає недосяжним для мільйонів людей — прогноз інвестора
Як зазначив Грушецький, кожен новий проєкт також потребує індивідуального погодження з Міністерством туризму. Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: від 220 тис. євро;
- дохідність: 10-18% — готельні формати під управлінням;
- 1-2% — оформлення.
Прикладом інвестування на Мальдівах стали готельні номери на приватному острові під управлінням Radisson Hotel Group.
Джерело: Deniz EstateЩоб надати загальне уявлення, Грушецький продемонстрував порівняльну таблицю за всіма згаданими країнами, яка охоплює поріг входу та можливий річний/місячний дохід.
| КРАЇНА | ВХІД | ДОХІД / РІК | ДОХІД / МІС |
|---|---|---|---|
| Іспанія | €312 900 | €21 900–31 300 | €1 825–2 608 |
| Занзібар | $90 000 (~€83 300) | €13 750–14 580 | €1 145–1 215 |
| Туреччина | €129 000 | €14 835 | €1 235 |
| Румунія | €195 000 | €11 700–35 500 | €975–2 960 |
| Мальдіви | €219 900 | €26 400–39 580 | €2 200–3 300 |
На завершення Грушецький звернув увагу на типові помилки, які призводять до втрати коштів українськими інвесторами при купівлі нерухомості за кордоном. На його думку, найпоширеніші з них:
- Орієнтація на суб’єктивні вподобання. Інвестори обирають об’єкт за принципом «подобається/не подобається», замість того, щоб оцінювати його за фінансовою моделлю та потенційною дохідністю.
- Переплата за першу лінію. Бажання придбати нерухомість якомога ближче до моря змушує інвесторів переплачувати за об’єкти на першій лінії. Водночас друга й третя лінії часто забезпечують вищу рентабельність інвестицій за незначної різниці в рівні заповнюваності.
- Недооцінка витрат на утримання. Інвестори закладають у бюджет лише вартість самого об’єкта, не враховуючи податки, комунальні платежі, обслуговування, управління та інші супутні витрати.
Андрій СурковВипусковий редакторЗа матеріалами: Finance.ua# Інвестиції# Інвестиції в нерухомість# Нерухомість за кордономМісце для вашої реклами