Окупність 6–8 років та дохідність до 15%: як працює бізнес-модель Apartel

Тренди та розвиток ринку 

Чому апарт-готелі, на вашу думку, є зараз цікавішим форматом для інвестицій, аніж класична житлова нерухомість?

– Тут є дві ключові причини. Перша полягає в тому, що апарт-готель для інвестора є справді пасивною моделлю. Людина не займається орендою сама, не шукає орендарів, не вирішує побутові проблеми, не займається ремонтом після виїзду гостей. Усе це бере на себе оператор.

Друга причина пов’язана з дохідністю. Класична житлова нерухомість зазвичай працює на довгій оренді, а готельна модель – на коротких заїздах. Це дає вищий середній чек і, за хорошого управління, вищу ефективність активу. Саме тому апарт-готель у такій моделі може давати відчутно кращу дохідність, ніж звичайна квартира.

Як довго може триматись тренд на апарт-готелі, внутрішній туризм?

– Ми очікуємо, що після повного відкриття кордонів частина попиту піде назад на звичні закордонні напрямки. Але внутрішній туризм уже не зникне. Гість побачив, що в Україні може бути справді якісно, і тепер вибір стає ширшим. Далі частину цієї хвилі ми зможемо компенсувати іноземним гостем, для якого український продукт при високій якості поки що дуже конкурентний за ціною.

Як Україні бути конкурентною туристичною країною в Європі? Залучити гравців з-за кордону?

– Ми вже бачимо, що за якістю і ціною український продукт може бути дуже конкурентним. Наприклад, у нас був кейс гості з Австрії, яка приїхала на медичну програму і залишила відгук, що в Австрії за аналогічний досвід вона витратила б утричі більше. Це означає, що наш продукт здатен конкурувати, а головний бар’єр зараз – не ціна чи сервіс, а сприйняття країни через війну.

Залучення гравців з-за кордону стане простішим тоді, коли Україна матиме сильні кейси успішних локацій, стабільну інфраструктуру, прозорі правила і репутацію країни, куди можна безпечно приїхати й інвестувати.

Модель “девелопмент плюс управління”

Як був створений Apartel і що нині позиціонує?

– Спочатку Apartel Resorts був девелоперським бізнесом, але це не був класичний шлях. Зазвичай девелопер будує об’єкт і наймає окрему управлінську компанію на аутсорсі. Ми ж хотіли самі стати управлінською компанією, щоб точно розуміти, як об’єкт працює далі, який досвід отримує гість і чи зберігається сама ідея проєкту. 

Перелічіть, будь ласка, ваші об'єкти.

Apartel Shayan Eco Resort (с. Шаян Хустського району), 4-зірковий Apartel Uzhhorod, 5-зірковий wellness-курорт Apartel Skhidnytsya і Apartel Kosyno. 

Чому ви обрали саме Закарпаття? У чому вбачаєте туристичний потенціал цього регіону? 

– Я сам родом із Закарпаття. Добре знаю місцевість і бачу потенціал для відпочинку й відновлення. Мінеральні та термальні води, клімат і ландшафт формують базовий попит, що не залежить від трендів.

Важливо працювати з місцями, де є стабільний інтерес протягом року. Закарпаття та Львівщина дають таку можливість, бо тут можна розвивати оздоровчий відпочинок, сімейний формат і корпоративний сегмент. Додатковий плюс – зручна логістика. Тому ми бачимо хорошу перспективу і для гостей із сусідніх країн.

Що дає більший дохід – девелопмент чи управління готелями? Де більша перспектива та яка маржинальність в обох випадках?

– В нашій моделі основний прибуток сьогодні формується в управлінні. Тому свідомо не закладаємо максимальну девелоперську маржу в проєкт, а вкладаємо її в інфраструктуру. Це може не посприяти швидкому заробітку, але дає кращу завантаженість у майбутньому. 

Дохід без прив’язки до сезону

Яка зараз ситуація з завантаженістю? Якою вона була в попередні сезони?

– Зимовий сезон був успішним. Взимку 2025/26 середня завантаженість мережі зросла до 75% проти 60–62% попереднього сезону, а найбільший приріст був у другій половині зими. Стало більше сімей із дітьми, частина гостей приїжджала на довші періоди, бо шукала більше спокою, безпеки і стабільніші умови для роботи та відпочинку. Також зріс попит на pet-friendly відпочинок.

Важливо, щоб об’єкт працював стабільно протягом року. Восени сезонність добре згладив B2B-напрям, у межах якого ми провели понад 60 заходів для різних компаній. В результаті в Apartel Skhidnytsya за підсумками 2025 року середнє завантаження становило близько 70%, без вираженого несезону.

За 2025 рік наші об’єкти відвідали понад 80 тисяч гостей.

Хто є вашим туристом – скільки військових, іноземців у відсотковому співвідношенні?

– Частка військових коливається в межах 8–10% залежно від сезону. Іноземців поки що небагато, трохи менше 1%. Водночас ми вже бачимо хороший відгук від тих іноземних гостей, які до нас доїжджають. Наприклад, після корпоративного заїзду міжнародної компанії, де було близько 60 людей із Чехії, ми отримали нові бронювання від цієї ж аудиторії. 

Дохідність та перші виплати

Ви декларуєте дохідність – 10-15%, водночас на ринку говорять про 6-8%. За рахунок чого забезпечується стабільний дохід для інвестора?

– На ринку дохідність 6-8% зазвичай пов’язана з моделлю, де інвестор сам відповідає за результат. У нас цикл роботи з об’єктом забезпечує управляюча компанія.

Стабільність дає сама структура продукту. Об’єкти не залежать від одного сезону чи одного типу гостя: поєднуються wellness, сімейний і корпоративний сегменти, за рахунок чого рівномірніше розподіляється завантаження. Наприклад, лише B2B-напрям у 2025 році дав понад 60 заходів і суттєво згладив сезонність.

Скільки інвесторів вже зайшли у проєкти?

– Загальна кількість інвесторів у наших проєктах уже перевищує 800. Більшість із них заходять з одним апартаментом, хоча є й ті, хто купує разом із друзями або родиною, якщо хоче зменшити точку входу.

А якою є реальна дохідність на об’єктах, які вже працюють?

– Реальна дохідність залежить від того, коли саме інвестор зайшов у проєкт. Ті, хто заходив на котловані, сьогодні можуть отримувати дохідність до 18%. Ті, хто купував уже готовий об’єкт або заходив після введення в експлуатацію, можуть мати близько 8%. Якщо брати середню аналітику по мережі, то ми перебуваємо в діапазоні 10-12% річних залежно від проєкту.

Окремо важливо, що за 2025 рік ми виплатили інвесторам понад 200 млн грн.

Ви заявляєте окупність 6-8 років – за рахунок яких чинників вона досягається?

– Тут важливо розділяти три складові дохідності. Перша – це зростання капіталізації на етапі будівництва. Коли інвестор заходить на початковій стадії, до моменту введення об’єкта в експлуатацію вартість юніта може зрости приблизно на 50%.

Друга – це капіталізація вже успішного проєкту, що працює. Коли готель отримує сильні відгуки, нагороди і формується вторинний попит, ціна на перепродажі може бути ще на 10-20% вищою.

Третя – це операційні виплати. Якщо рахувати окупність разом із ростом вартості активу, горизонт 6-8 років виглядає реалістично. Якщо ж брати лише операційну дохідність без урахування капіталізації, то фактична окупність ближча до 9-10 років.

Чому, на вашу думку, модель 85% – інвестору, 15% – управляючій компанії є оптимальною?

– Ця модель працює тому, що синхронізує інтереси обох сторін. Інвестор отримує основну частину прибутку, а управляюча компанія зацікавлена в тому, щоб об’єкт працював краще, мав вищу завантаженість, сильніший сервіс і кращий фінансовий результат.

Для нас це робочий баланс. Управляюча компанія не заробляє “на вході”, а заробляє разом із інвестором тоді, коли об’єкт дає результат.

Хто ваші найбільші інвестори? Яким є портрет вашого інвестора? 

– Серед наших інвесторів є підприємці різного масштабу, топ-менеджери, IT-фахівці, лікарі, власники аграрного бізнесу. Також є інвестори старшого віку, які купують апартаменти дітям як інструмент постійного cash flow.

Останнім часом ми бачимо і зростання інтересу з боку власників бізнесів із defense sector. Загалом це люди, які вірять в Україну, бачать тут майбутнє.

Які виплати вже отримували інвестори? Як це вплинуло на їх поведінку – чи були реінвестиції?

– У Шаяні та Ужгороді виплати стартували вже через два місяці після запуску, у Східниці – через три місяці.

За 2025 рік інвесторам було виплачено понад 200 млн грн. Саме після перших системних виплат ми побачили сильний ефект довіри. Коли людина отримує дохід один місяць, другий, третій, вона вже сприймає це як перевірену робочу модель.

Повторні інвестиції є, і вони помітні. Інвестори чекають нових анонсів, щоб заходити на ранніх етапах за більш вигідною ціною. Також дуже добре працюють рекомендації. Частка інвесторів, які прийшли за рекомендацією, вже зросла приблизно до 30%.

Плани та перспективи

Які подальші плани – коли і яких нових готелів очікувати? 

– Ми щойно запустили Apartel Kosyno. Це нова локація мережі в Косино, добре відома своїми термальними водами. 

Паралельно ми готуємо до запуску другу чергу Apartel Skhidnytsya на 254 номери. У фокусі тут корпоративний сегмент і групові заїзди, тому передбачено п’ять конференц-залів, великий ресторан, номери для групового розміщення і повноцінний event hall. Це дозволить працювати з великими подіями і корпоративними клієнтами на іншому рівні.

Після цього ми готуємо анонс Apartel Polyana. Це найбільший і найамбітніший resort-проєкт у портфелі, який команда готувала більше двох років.

Яка окупність проєктів цих готельних комплексів?

– Тут важливо розділяти операційну дохідність і ріст капіталізації. Якщо рахувати лише операційні виплати, горизонт окупності ближчий до 9–10 років. Якщо враховувати і зростання вартості активу під час будівництва та після запуску успішного проєкту, то цільовий горизонт 6–8 років виглядає реалістично.

Куди плануєте інвестувати?

– Для нас цікавий міський преміальний формат. Дуже хочеться реалізувати сильний п’ятизірковий проєкт у центрі Києва або Львова, бо ми бачимо там великий розрив між запитом і реальною пропозицією.

Паралельно розглядаємо і перший вихід у Європу, але поки не як девелопери, а як управляюча компанія. Ідея полягає в тому, щоб узяти в управління європейський готель, отримати цей досвід і показати, як працює український підхід до сервісу та результату.

Які критерії для вибору проєкту інвестиційної нерухомості? Зокрема, як обираєте місце, земельну ділянку?

– Для нас вибір проєкту починається з локації і її потенціалу на довгій дистанції. Важливо, щоб місце могло стабільно приваблювати гостей протягом року. У нашому випадку це можуть бути термальні або мінеральні води, оздоровчий профіль локації чи вже сформований туристичний інтерес.

Далі ми дивимося на доступність локації, логістику і близькість до великих міст. Також оцінюємо саму ділянку: чи дозволяє вона створити повноцінний курортний продукт з інфраструктурою, зонами відпочинку і можливістю для розвитку.

Окремо аналізуємо ринок навколо. Нас цікавить, який рівень сервісу вже є в цій локації, чого бракує гостю і чи є простір для сильного сучасного продукту. Найцікавіші для нас місця – це ті, де попит уже є, але сама пропозиція ще не відповідає йому за якістю і змістом.

Також ми завжди оцінюємо свої можливості як оператора. Нам важливо розуміти, чи зможемо ми зібрати команду, забезпечити потрібний рівень сервісу і стабільно управляти об’єктом. Бо навіть сильна локація не дає результату без зрозумілої операційної моделі.