“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Які документи потрібні для придбання квартири у 2026 році?
На початку року в соціальних мережах активно ширилися звістки про «нові сенсаційні правила» придбання нерухомості. Міністерство юстиції офіційно заперечило більшість із них. Єдина існуюча зміна з 1 січня 2026 року стосується не покупців та продавців, а нотаріусів.
Згідно зі статтею 172.4 Податкового кодексу, приватні нотаріуси відтепер зобов’язані щоквартально надавати до Державної податкової служби інформацію про всі завірені договори купівлі-продажу, міни та дарування нерухомого майна. Для покупця та продавця це означає одне: приховати факт транзакції від податкової інспекції стає неможливо, вона дізнається автоматично.
Читайте на Delo.ua, які папери насправді потрібні, щоб придбати квартиру в Україні у 2026 році, що перевіряє нотаріус та на що звертати увагу, щоб операція відбулася без проблем. Головний перелік документів і вимоги до учасників при цьому не змінилися.
- Папери від продавця: вичерпний перелік
- Папери від покупця
- Що досліджує нотаріус?
- Придбання в новобудові: додаткові дослідження
- Які папери покупець отримує після операції з придбання квартири?
Папери від продавця: вичерпний перелік
Найбільша частина підготовчої роботи покладається на продавця. Нотаріус не завірить операцію, якщо хоча б одного з головних документів не вистачає:
- паспорт та РНОКПП, від кожного власника, якщо їх декілька;
- документ, що встановлює право: договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадок, рішення суду або інший папір, що підтверджує право власності; якщо реєстрація проводилася до 2013 року — додатково потрібна довідка з БТІ;
- технічний паспорт на квартиру: містить відомості про планування, площу, поверх та перепланування; оформляється в БТІ або через уповноважену організацію;
- довідка про зареєстрованих осіб: перед продажем всі зареєстровані мешканці повинні бути виписані; за необхідності додається документ про відсутність боргів за комунальні послуги;
- витяг з Державного реєстру речових прав: замовляється онлайн; містить відомості про власників, співвласників та існуючі обтяження;
- оцінка нерухомості: формується через Фонд держмайна онлайн; якщо оцінка не влаштовує, допускається звернення до приватного оцінювача.
Якщо нерухомість перебуває у спільній власності подружжя, знадобиться нотаріально завірена згода іншого з подружжя.
Папери від покупця
Набір з боку покупця значно менший:
- паспорт (ID або книжечка),
- РНОКПП (картка платника податків),
- свідоцтво про шлюб, якщо особа перебуває у шлюбі,
- нотаріальна згода іншого з подружжя на придбання не потрібна, якщо обидва присутні під час підписання.
Для угод на суму від 400 000 гривень нотаріус зобов’язаний запитати папери про походження коштів. Це звичайна процедура фінансового моніторингу, яка працює вже понад десять років: жодна новація 2026 року тут ні до чого.
Законними джерелами можуть бути заробітна плата, прибуток від підприємництва, спадок, подарунок від близьких родичів, кошти від реалізації іншого майна або кредит.
Що досліджує нотаріус?
Перед оформленням операції з придбання квартири він особисто перевіряє юридичну чистоту об’єкта через Державний реєстр речових прав. Під поняття об’єкта дослідження підпадають наявність арештів, податкових застав, іпотеки та інших заборон на відчуження. Якщо квартира під арештом або в заставі, продаж можливий лише після зняття обмежень або за згодою іпотекодержателя.
Також нотаріус вивчає папери продавця, наявність шлюбу, кількість власників та їхні згоди, а за потреби – всю історію переходу права власності. Важлива особливість воєнного часу: тільки нотаріуси мають офіційний доступ до державних реєстрів під час воєнного стану. Оформлення операції без їх участі – неможливе.
Придбання в новобудові: додаткові дослідження
Купуючи квартиру в новобудові, покупець бере на себе більше ризиків, і тому досліджень більше. До підписання попереднього договору з забудовником варто дослідити
- установчі папери компанії-забудовника;
- ліцензію на будівництво;
- дозвільні папери на конкретний об’єкт;
- папери на земельну ділянку;
- проєктну документацію.
Окрім паперів важлива також репутація: скільки років забудовник на ринку, які проєкти вже завершені та здані, чи є реальні відгуки покупців. Більшість проблем з недобудовами з’являється саме там, де цей крок пропускають.
Які папери покупець отримує після операції з придбання квартири?
Після завершення угоди на руках у нового власника має бути повний набір:
- договір купівлі-продажу;
- витяг з Державного реєстру речових прав;
- технічний паспорт;
- документ про відсутність боргів за комунальні послуги;
- правоустановчі документи продавця;
- оцінка об’єкта;
- нотаріальна згода іншого з подружжя продавця (якщо була потрібна);
- квитанції про сплату податків і збору.
Так ви доведете, що право власності перейшло до нового власника у повному обсязі.
Ще один суттєвий момент – аванс. Це грошова сума, яку покупець передає продавцю як засвідчення наміру укласти договір.
Він неодмінно має бути оформлений документально. Якщо від угоди відмовляється покупець – він втрачає аванс. Якщо продавець – він зобов’язаний повернути суму з компенсацією, якщо це передбачено договором. Усна домовленість тут не захищає жодну із сторін.
Придбання квартири у 2026 році – це звичайна процедура з чітким переліком паперів, яка не стала складнішою у порівнянні з попередніми роками.
Єдина змістовна новація – автоматична передача даних про угоди від нотаріусів до податкової інспекції. Для тих, хто діє прозоро, це не створює жодних нових ризиків.
“`