class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Забудовники прогнозують подальше зростання вартості нерухомості наступного року.
Видання «Мінфін» досліджувало підстави таких прогнозів, фактори, що можуть вплинути на це, та чи вигідно інвесторам купувати житлову площу саме зараз.
Минулого року, незважаючи на воєнні дії, вартість нерухомості в Україні демонструвала зростання. Зокрема, у столиці ціни в середньому піднялися на 10-11%.
«Цьому сприяли кілька чинників. По-перше, державні ініціативи, такі як „єОселя“ та „єВідновлення“, стимулюють попит. По-друге, пропозиція житла для продажу суттєво зменшилася, приблизно на 40% порівняно з довоєнним рівнем», — повідомив керівник агентства нерухомості «КиївДомСервіс» Андрій Романов.
Значне зростання цін на квартири спостерігалося і в регіонах, які вважаються відносно безпечними, на заході країни. Окрім Львова та Ужгорода, де ринок нерухомості був активним ще з початку війни, помітно зросли ціни в Івано-Франківську, Тернополі та Чернівцях.
Загальна тенденція до підвищення вартості житла стимулює продавців. На поточний рік забудовники прогнозують зростання цін на 15-20%, а ріелтори вважають, що вторинний ринок наздоганятиме первинний.
Чи справді житло так суттєво подорожчає? Андрій Романов припускає, що зростання цін може бути ще більшим — до 30% або навіть 100%. Однак це можливо лише за умови завершення війни.
Якщо ж бойові дії триватимуть, ринок нерухомості може зіткнутися з різними сценаріями, аж до значного зниження вартості квартир.
Зростання попиту та подорожчання житла по всій Україні
Андрій Романов зазначає, що минулого року українці переважно купували житло через нагальну потребу. «Люди купували квартири, бо не мали де жити. Покращення житлових умов, наприклад, обмін однокімнатної квартири на більшу з доплатою, багато хто відклав до кращих часів. До війни цей сегмент був значним і забезпечував постійний рух на ринку», — коментує Романов.
Проте, масштабні руйнування житлового фонду та активізація державних програм «єОселя» і «єВідновлення» сприяли зростанню попиту на квартири.
«Враховуючи, що пропозиція в більшості міст зменшилася — забудовники запускають менше нових проєктів, а багато власників вторинного житла припиняють продаж, очікуючи кращих цін — це призвело до зростання вартості житла», — зазначає Романов.
Керівник філії місцевої оціночної компанії «Аргумент» Євген Добровольський повідомляє, що в Харкові квартири в будинках, збудованих після 2015 року, за останні півроку подорожчали на 10-15%. Продажі здійснюються як за державними програмами, так і за готівку. На ринку ж старого житла близько 70-80% угод укладаються за допомогою житлових сертифікатів. Це свідчить про купівлю квартир у Харкові переселенцями з міст та сіл області, де безпекова ситуація погіршилася. Аналогічна ситуація спостерігається і в Сумах.
Державні житлові програми стимулюють ринок нерухомості й в інших містах, від Києва до Львова.
Зокрема, у 2025 році за програмою «єОселя» було оформлено понад 4,3 тисячі кредитів на житло від забудовників. Місячне фінансування протягом року коливалося від приблизно 800 млн до понад 1,5 млрд гривень, що майже вдвічі більше, ніж у 2024 році.
На вторинному ринку минулого року за програмою «єОселя» було придбано близько 2,6 тисячі квартир та будинків.
Сертифікати за програмою «єВідновлення» з моменту її запуску отримали 28 тисяч сімей (загальна сума близько 40 млрд гривень). Проте скористалися ними лише 18,6 тисяч сімей (на 28,7 млрд гривень), отже, на ринку залишаються невикористані сертифікати на суму понад 10 млрд гривень.
«Покупці, які використовують пільгову іпотеку, менш схильні до торгу, оскільки загальна сума виплачується частинами, і кілька додаткових тисяч доларів суттєво не впливають на щомісячний платіж», — зазначає київський ріелтор Ірина Луханіна.
Така лояльність покупців сприяла зростанню цін на житло майже у всіх областях.
Повернення інвесторів
Комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова повідомила, що одним із помітних трендів минулого року стало повернення на первинний ринок інвесторів, які вкладають кошти в нерухомість для збереження своїх заощаджень.
«Попит у 2025 році базувався на трьох складових: державні програми та розстрочка від забудовника (які фактично стали альтернативою іпотеки), внутрішня міграція, орендний попит та дохідна нерухомість як інструмент збереження та примноження капіталу в гривні», — зазначила Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor компанії Alliance Novobud.
Частка інвестиційних угод на ранніх етапах будівництва, за словами Рижової, становила 10-15%. Це значно менше, ніж до війни (коли на етапі котловану купували до 40% квартир), але більше, ніж після початку повномасштабного вторгнення.
Рижова також відзначає кардинальні зміни у структурі інвестиційних угод. «Для покупців це вже не короткострокові спекуляції, а надійний актив для збереження коштів», — зауважила вона.
Ірина Луханіна підтверджує, що минулого року ринок нерухомості помітно подорослішав і вийшов з фази хаосу.
«Люди ретельніше рахують, порівнюють та аналізують. Попит став більш вибірковим: купують не те, що дешевше або сподобалося, а те, що є раціональним придбанням. Наприклад, у Києві це квартири з автономним енергозабезпеченням, у якісних будинках та хороших локаціях. Покупці шукають додаткову цінність, яку можна буде перепродати або використати для підвищення орендної ставки», — пояснює Луханіна.
Вона також наголошує на обмеженні вибору цінних об’єктів. «У Києві, зокрема в Шевченківському та Подільському районах, деякі будинки потребують реконструкції після обстрілів. Це означає, що кількість якісного старого фонду фізично зменшилася. Йдеться про квартири в будинках царських часів, з високими стелями, великими вікнами та ліпниною, які неможливо знайти в новобудовах. Такі об’єкти не тільки зберігають свою ціну, але й стають справжньою рідкістю, яка лише зростатиме в ціні. Натомість інше старе житло, наприклад, комунальні квартири чи хрущовки на масивах, суттєво не подорожчає», — пояснює Луханіна.
Рижова зазначає, що на первинному ринку найбільшим попитом користуються одно- та двокімнатні квартири площею 37-66 квадратних метрів. «Люди обирають квартири з продуманим плануванням і не готові переплачувати за неефективну площу», — говорить експерт. Крім того, зростає інтерес до житла, яке не потребує значних вкладень у ремонт. «Більше третини наших продажів припадає на квартири з готовим ремонтом», — додала Рижова.
Слід зазначити, що на вторинному ринку спостерігається схожа тенденція: покупці віддають перевагу житлу зі свіжим ремонтом, оскільки це зрештою виходить дешевше, ніж купівля квартири у поганому стані та новий ремонт, враховуючи нещодавнє зростання цін на будівельні матеріали та послуги.
Три сценарії на 2026 рік
Зростання попиту та цін у 2025 році стимулює продавців.
Чимало забудовників прогнозують подальше подорожчання нерухомості ще на 10-20% цього року, посилаючись на об’єктивні причини.
«Вартість квадратного метра, ймовірно, продовжить зростати, але без різких стрибків — у межах 10-15%. Це пов’язано зі зростанням цін на будівельні матеріали, інженерні рішення, дефіцитом робочої сили, а також військовими та політичними факторами», — пояснює Рижова.
За первинним ринком має підтягнутися і вторинний. За словами Андрія Романова, багато власників житла свідомо припинили продаж, очікуючи вигідніших цін.
Чи справді нерухомість продовжить дорожчати?
Романов виділяє кілька можливих сценаріїв розвитку подій.
Перший сценарій — завершення війни у 2026 році та початок відновлення країни.
У разі припинення бойових дій, на думку Романова, ціни на житло по всій Україні можуть зрости на 30-100%. «Зруйновано значний житловий фонд, існує дефіцит квадратних метрів, для заповнення якого знадобиться час. Крім того, на відновлення країни можуть бути виділені значні кошти (понад 40 млрд доларів), а фінансування будівництва завжди сприяє зростанню середньої вартості нерухомості. Для прикладу, у 2021 році, коли будівельні роботи в Україні були профінансовані на 11 млрд (зокрема, за програмою „Велике будівництво“), ціни на нерухомість зросли майже на третину», — пояснює Романов. Він також додав, що багато іноземців, очікуючи значного подорожчання української нерухомості після війни, вже почали її купувати.
У разі закінчення війни цього року Київ може повернути собі статус «інвестиційної столиці», який у 2022-2023 роках належав Львову.
«Як тільки бойові дії припиняться, інвестори почнуть виходити зі своїх проєктів у західних областях, де ринок вже значною мірою переоцінений, і масово повертатися до київської нерухомості», — зазначив Романов.
«Захід України та дохідна нерухомість — попит високий, але ринок перегрітий. Західні регіони залишатимуться активними. Водночас сегмент дохідної нерухомості (апартаменти, невеликі лоти під оренду) вже частково перегрітий: ціни високі, а нових проєктів за адекватною вартістю небагато. Це означає, що у 2026 році покупець стане ще більш вибірковим: підхід „куплю все“ зміниться на „куплю, тільки якщо модель прибутковості реалістична“ — додала Ірина Міхальова.
Проте, говорити про падіння «львівської бульбашки» на ринку нерухомості та обвал цін поки що зарано. Тим більше, що об’єктами в західних регіонах активно цікавляться іноземні інвестори.
Другий сценарій — якщо війна триватиме у 2026 році, але ситуація на фронті залишиться приблизно такою ж, як зараз. У такому разі, на думку Романова, ринок нерухомості залишиться приблизно на нинішньому рівні.
«Кількість угод буде прямо залежати від фінансування державних житлових програм, але загалом значного сплеску попиту на нерухомість не очікується. Ціни також залишаться на рівні 2025 року. Забудовники, можливо, й хотіли б підвищити ціни на 15-20%, але чи вдасться це зробити — велике питання, адже є ризик втратити частину клієнтів. Навіть поточні ціни багато забудовників нерідко знижують, інакше просто не можуть реалізувати квартири», — вважає Романов.
«2026 рік — це період помірного зростання цін на якісне житло та стагнації на все інше. Хороші об’єкти будуть швидко продаватися, а переоцінені — чекатимуть, поки власник знизить ціну», — прогнозує Ірина Луханіна.
Третій сценарій — песимістичний. «Якщо ситуація на фронті загостриться, загальний настрій у суспільстві погіршиться. Відповідно, кількість людей, готових купувати житло, навіть за пільговою іпотекою, зменшиться. У такому разі ціни на нерухомість не тільки не зростуть, але й можуть знизитися на 5-10%», — підсумував Романов.
Дата: 22.01.2026 Джерело: Мінфін