ФРС підвищує ставки, але будівництво має більшу проблему
Підвищення ставок може змусити власників відкласти або повністю відмовитися від проєктів, каже Майкл Ґаккес, головний економіст ConstructConnect.
Федеральна резервна система підвищила процентні ставки в середу, погрожуючи штовхнути будівельні проєкти, які ледве зводять кінці з кінцями, у фінансову прірву.
Центральний банк збільшив свою базову процентну ставку на 25 базисних пунктів – це перше підвищення з 2023 року. Цей крок зроблено на тлі впертої інфляції, яка перевищує цільовий показник ФРС у 2%.
Зниження (мається на увазі підвищення ставки) зменшить життєздатність деяких запланованих комерційних проєктів, заявив Майкл Ґаккес, головний економіст ConstructConnect, компанії з надання даних про комерційне будівництво, що базується в Цинциннаті.
«У ширшому контексті вищі витрати на фінансування послаблять розрахунки прибутковості власників та девелоперів, які розглядають нові проєкти комерційної нерухомості», — сказав Ґаккес Construction Dive. «Проєкти, які були на межі досягнення своїх цілей прибутковості, тепер можуть не досягти їх, і такі проєкти не будуть виставлені на торги».
Вплив може поширитися й на проєкти, що вже тривають, додав Ґаккес. Короткостроковий кредит та кредитні лінії, прив’язані до ставки Prime Rate, зростуть разом із підвищенням ставки ФРС. Це збільшить витрати на запозичення для підрядників та власників проєктів.
«Якщо зміна ставок суттєво вплине на власника проєкту, це може призвести до несподіваної затримки платежів підрядникам», — сказав Ґаккес. «У найгіршому сценарії вищі ставки можуть змусити власника призупинити проєкт або навіть відмовитися від нього, залишивши підрядника з негайними витратами та дебіторською заборгованістю, яку важко стягнути з власника».
Однак економісти розходяться в думках щодо того, чи погіршить середове підвищення ставки умови запозичень для будівництва загалом.
Довгострокові дохідності казначейських облігацій впливають на фінансування комерційної нерухомості більше, ніж нічна ставка ФРС, зазначив Брайан Строберрі, головний економіст FMI, консалтингової компанії з питань будівництва з Ролі, Північна Кароліна. Якщо крок ФРС запевнить інвесторів у облігаціях, що інфляція буде взята під контроль, довгострокові ставки фактично можуть впасти, сказав він.
«Підвищення ставки негайно збільшить вартість будівельних кредитів з плаваючою ставкою, що є реальними грошима для проєктів із борговим навантаженням, але більший ефект, ймовірно, полягає в зниженні довгострокових ставок», — сказав Строберрі Construction Dive. «Підвищення, яке переконує ринки, що ФРС серйозно ставиться до інфляції, має тенденцію знижувати 10-річну [дохідність казначейських облігацій], а саме на цій основі насправді запозичує будівництво».
Вплив інфляції на витрати будівництва
Але приборкати інфляційні побоювання легше сказати, ніж зробити, навіть після підвищення ставки в середу.
Підвищені витрати на матеріали та робочу силу вже загрожують життєздатності проєктів, зазначив Кеннет Робертс, партнер та голова групи будівельного права у Venable, юридичній фірмі з Вашингтона, округ Колумбія. Ціни на матеріали для нежитлового будівництва зросли на 8,9% за рік у серпні, причому кілька основних будівельних матеріалів продемонстрували двозначне зростання.
Іншими словами, хоча середове підвищення ставки може допомогти знизити довгострокові ставки запозичень, зростання витрат на будівництво все одно може перешкодити запуску запланованих проєктів.
«Я не бачу жодних даних, які б свідчили про те, що протягом наступних шести місяців інфляція, з якою галузь будівництва зіткнулася за останній рік, зменшиться», — сказав Робертс Construction Dive. «Насправді, я думаю, всі говорять протилежне. Тобто, вони вважають, що ми вступаємо в ще більш інфляційний період».
Строберрі бачить подібну тенденцію в даних про ціни виробників. Ескалація цін на будівельні матеріали наразі значно випереджає ціни, за якими підрядники робили ставки за останній рік.
«Цей тиск у поєднанні з дорогими кредитними коштами для будівництва скорочує потік нових стартів», — сказав Строберрі. «Менша кількість поставок з часом означатиме нижчу вакантність та наступний раунд зростання орендної плати та будівництва. А доти реальність планування полягає в собівартості капіталу, що значно перевищує показники 2010-х років».
Сектори з більшим захистом
Підвищення ставки нерівномірно вплине на будівництво, сказав Строберрі.
Житлове будівництво та приватна комерційна забудова є найбільш чутливими до витрат на запозичення, зазначив він. З іншого боку, дата-центри та напівпровідникові заводи, ключові сектори нежитлового будівництва, набагато краще захищені.
Більшість цих проєктів покладаються на глибокі кишені технологічних гігантів або державні стимули, обмежуючи роль витрат на запозичення.
«Значна частина цих витрат фінансується за рахунок грошових потоків компаній та зростання вартості акцій, тому витрати на запозичення майже не торкаються їх», — сказав Строберрі. «Саме це поєднання не дозволяє загальним витратам падати так сильно, як у житловому будівництві».
Підвищення ставок ФРС відбуваються “хвилями”
Ґаккес поставив під сумнів, чи є середове підвищення поодинокою корекцією, чи лише попереднім пострілом в іншому раунді посилення політики.
Історично зміни ставок ФРС відбувалися серією кроків, розповів Ґаккес Construction Dive. Якщо ця тенденція збережеться, власники можуть зіткнутися з додатковим зростанням витрат на запозичення після середи.
«Важливо, щоб власники бізнесу розуміли, що в сучасну епоху зміни ставок ФРС відбуваються хвилями», — сказав Ґаккес. «В останні десятиліття ФРС не підвищувала ставку федеральних фондів один раз на 25 або 50 базисних пунктів, а потім тримала її на цьому рівні протягом тривалого періоду часу. Натомість ФРС має історію здійснення кількох невеликих підвищень ставок відносно швидко».