class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
У 2025 році державна іпотечна програма “єОселя” залишалася головним стимулом для зростання ринку житлового кредитування в Україні.
Банки надали іпотечних позик на суму приблизно 15,7 мільярда гривень, з яких майже 94% припало саме на програму “єОселя”. Водночас, умови цієї програми зазнають суттєвих трансформацій, що вже у 2026 році може докорінно змінити структуру попиту на іпотеку та сприяти розвитку суто банківських пропозицій.
Про це повідомила Олена Дмітрієва, перший заступник голови правління ГЛОБУС БАНКУ, посилаючись на дані ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) та Національного банку України.
За словами банкірки, однією з найважливіших змін у програмі “єОселя” стало зниження допустимого віку будівель, доступних для придбання в рамках програми, а також активна акредитація нових житлових комплексів. Це, на її думку, призвело до зростання зацікавленості у новобудовах: частка квартир, придбаних безпосередньо у забудовників, збільшилася до 64%. Фактично, 9,4 мільярда гривень іпотечних коштів було спрямовано на зведення нового житла, тоді як у 2024 році цей показник становив лише 4,8 мільярда гривень, або 32% від загального обсягу іпотеки.
“Іпотека в рамках програми “єОселя” у 2025 році виконувала не тільки соціальну, але й економічну функцію. Кожна гривня, вкладена в нове житло, сприяла розвитку будівельної галузі, суміжних виробництв та забезпеченню зайнятості населення”, – зазначає Олена Дмітрієва.
Найбільша кількість іпотечних кредитів, як і раніше, була видана у Києві та Київській області – понад 56% від загальної суми. Наступними за обсягами йдуть Львівська область (6%) та Івано-Франківська область (5%).
Іпотека для ВПО: перші результати
Окремим значущим кроком стала державна програма підтримки внутрішньо переміщених осіб, яка була запроваджена у вересні 2025 року. В межах програми “єОселя” держава надає додаткову компенсацію 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 тис. грн. Згідно з інформацією Міністерства соціальної політики, сім’ї та єдності України, в рамках Програми було подано 1224 звернення, з яких Пенсійний фонд України вже затвердив державну допомогу для 118 осіб.
Однак, програма для ВПО має суттєве обмеження, оскільки вартість житла не може перевищувати 2 мільйони гривень. Фактично, як зазначає фахівчиня, програма зіткнулася з дефіцитом житла, що відповідає встановленим ціновим критеріям.
Експертка навела приклад: минулого року в Києві понад 80% житла, що підпадало під параметри “єОселі”, коштувало від 2 мільйонів гривень і вище. В інших великих містах ситуація була трохи кращою, але знайти житло в межах чинних вимог також було непросто.
Вона нагадала, що у 2026 році уряд планує виділити на цю програму 4,4 мільярда гривень, і її результативність значною мірою залежатиме від можливого перегляду умов.
“Ідея програми для ВПО є слушною та соціально значущою. Але встановлений ціновий ліміт суттєво обмежує вибір житла, особливо у великих містах, де вартість нерухомості значно вища”, – зауважує Олена Дмітрієва.
Нові правила “єОселі”
У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка внесла суттєві оновлення до правил участі в програмі “єОселя”. Частина змін уже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій – кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, мобілізовані до лав ЗСУ.
Інша частина нововведень набирає чинності з 9 лютого 2026 року і передбачає більш жорсткі обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість громадян брати участь у програмі та на параметри житла, що може бути придбане в іпотеку.
Щоб краще зрозуміти ці зміни, Олена Дмітрієва проаналізувала зміни до програми на конкретних прикладах.
1. Обмеження щодо наявної житлової площі
Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею:
- 52,5 кв. м – для особи або пари;
- додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.
“Раніше обмеження у 52,5 кв. м застосовувалося лише до одного члена сім’ї, а для кожного наступного члена дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все ще мала право брати участь у програмі. Відтепер молода пара може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що у їхній власності менше ніж 52,5 кв. м житла”, – зазначила банкірка.
2. Обмеження щодо відчуження житла
Також суттєво змінився підхід до аналізу операцій з нерухомістю в минулому. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер – 36 місяців до дати подання звернення.
“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не зможе стати учасником програми”, – підкреслила Олена Дмітрієва.
3. Обмеження щодо площі та вартості квартир
Впроваджуються нові обмеження, які стосуються безпосередньо параметрів житла:
- Площа квартири
Квартира не може перевищувати нормативну площу більш ніж на 10%. При цьому встановлено абсолютну межу – не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї. - Вартість 1 кв. м
Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.
Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).Приклад для Києва:
Опосередкована вартість – 30 081 грн/кв. м
Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
Максимально допустима вартість з урахуванням +10% – 66 178 грн/кв. м
- Загальна вартість квартири
Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі.Приклад для сім’ї з трьох осіб у Києві:
Нормативна площа – 73,5 кв. м
Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
Максимальна вартість квартири з урахуванням +10% – 4 864 097 грнДля Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.
“Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла – різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири”, – пояснює Олена Дмітрієва.
“єОселя” та розвиток іпотеки у 2026 році
За словами банкірки, найбільш обговорюваним питанням є співвідношення вартості житла та площі квартир у новобудовах до параметрів, закладених у нових умовах програми. Вона наголосила, що житлове будівництво має досить тривалий цикл: від двох до трьох років, а в умовах воєнної невизначеності та низки об’єктивних чинників, наприклад, пов’язаних з перебоями електропостачання, процес зведення може затягнутися на невизначений термін (наразі середній час затримки термінів введення в експлуатацію становить від 6 місяців до 1 року). І переважна більшість квартир, які сьогодні пропонуються до продажу, були спроєктовані у 2024 – першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.
Крім того, як стверджує банкірка, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоресурсів, логістики, робочої сили тощо.
“Більшість сучасних житлових проєктів просто не вписуються у встановлені програмою параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам “єОселі”, буде досить обмеженою”, – зазначає Олена Дмітрієва.
Водночас, стратегія “Укрфінжитла” передбачає розширення джерел фінансування програми коштом міжнародних фінансових організацій та комерційних банків. Йдеться про компенсаційну модель, за якої банки кредитуватимуть за власні кошти, а відсотки компенсуватимуться коштом міжнародних донорів.
Додатковим позитивним сигналом для ринку стало збільшення статутного капіталу “Укрфінжитла” на 30 мільярдів гривень наприкінці 2025 року, що створює фінансову основу для подальшого розвитку іпотеки в Україні.
“Якщо ця модель запрацює повноцінно, вона може суттєво збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою”, – підкреслила Олена Дмітрієва.
Щодо розвитку інших іпотечних продуктів, то, на її думку, у 2026 році відкриваються нові можливості для розвитку банківських іпотечних програм, а особливо для активної співпраці між банками і забудовниками житла.
“Спільні іпотечні програми банків і забудовників завжди були більш вигідними та надійними для покупців, адже ставки за ними майже завжди були нижчими, ніж за звичайними іпотечними програмами. Крім того, банк фактично підтверджував надійність забудовника, якість його проєктів відповідно до заявлених характеристик тощо. Тобто, завдяки співпраці банків і забудовників, ризики придбання житла на первинному ринку суттєво знижувалися. Тому цілком логічним буде подальша активізація іпотеки саме на первинному ринку”, – зауважила Олена Дмітрієва.
Вона нагадала, що наприкінці січня НБУ вперше за тривалий період знизив облікову ставку до 15%, фактично започаткувавши новий тренд, який має вплинути на розмір ставок за більшістю кредитних продуктів.
Олена Дмітрієва вважає, що за максимально сприятливих економічних та геополітичних умов, до кінця 2026 року облікова ставка може знизитися до 13,5-14%. Водночас, як стверджує експертка, наразі такі прогнози є надто оптимістичними.
“На мій погляд, за умови збереження стійкої тенденції до зниження інфляції, навіть у складних умовах енергетичної невизначеності, у першому півріччі оптимальним стане зниження облікової ставки до 13,5-14%. І це суттєво “похитне” ставки за більшістю кредитних програм, в тому числі іпотечних. Наразі ми можемо прогнозувати, що може з’явитися перспектива зниження іпотечних ставок в середньому на 1-1,5 відсоткових пункти”, – прогнозує банкірка.
Олена Дмітрієва вважає, що в разі зниження облікової ставки до 13,5-14%, загальна “архітектура” іпотечних програм на первинному ринку житла набуде такого вигляду:
- Програми з терміном погашення до 3 років: залежно від початкового внеску, середні ставки складатимуть від 5% до 10% річних.
- Програми до 5 років із середніми ставками від 10% до 13% річних;
- Програми на 20 років: 2% на перший рік та 17% на наступні 19 років.
“До війни близько 60% іпотечних кредитів видавалося за комерційними програмами банків. Якщо частина потенційних позичальників не відповідатиме новим умовам програми “єОселя”, то цей попит природно повернеться до ринкових продуктів, тобто до іпотечних програм комерційних банків. Отже, наразі можна стверджувати, що у 2026 році, окрім державної “єОселі”, суттєвий розвиток можуть отримати й банківські іпотечні продукти”, – говорить банкірка.
Попри війну, іпотечне кредитування в Україні не припиняється і продовжує розвиватися. Державні програми відіграють важливу роль у підтримці попиту на житло, але не менш важливо створювати умови для розвитку ринкової іпотеки. “Завдання банків сьогодні – знаходити рішення, які одночасно враховують ризики воєнного часу, можливості економіки та реальні потреби людей. Саме така збалансована модель іпотеки може стати не лише інструментом підтримки громадян, а й фундаментом відновлення житлового ринку після війни”, – підсумувала Олена Дмітрієва.
АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО “КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК “ГЛОБУС” (ГЛОБУС БАНК) засновано у 2007 році.
Станом на лютий 2026 року регіональна мережа налічує 34 відділення, з яких 29 входять до об’єднаної мережі Power Banking, що дозволяє працювати за умов відсутності електроенергії.
ГЛОБУС БАНК підтверджено найвищий кредитний рейтинг за національною шкалою на рівні uaAAA, а також рейтинг депозитів на рівні ua2+ за шкалою рейтингового агентства “Експерт-Рейтинг”.
Пріоритетними напрямками діяльності банку є кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування, кредитування малого та середнього бізнесу.
ГЛОБУС БАНК є акредитованим партнером низки державних програм: державної іпотечної програми “єОселя”, програми пільгового кредитування малого та середнього бізнесу “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб – власників домогосподарств”.
Банк є партнером ДУ “Фонду енергоефективності” за програмами кредитування ОСББ та ЖБК “Енергодім” та “ГрінДІМ”.
Банк є учасником державної програми “Національний кешбек”.
25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК став одним із 17 найбільших українських банків, що підписали Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури.
Голова правління ГЛОБУС БАНКУ Сергій Мамедов є віцепрезидентом Конфедерації будівельників України та віцепрезидентом Асоціації українських банків.
Дата: 05.02.2026