Інвестиційні фонди REIT, як варіант низькобюджетного інвестування в нерухомість, давно працюють у багатьох країнах світу. Для України це абсолютно нове явище. Перші фонди подібного типу у нас з’явилися тільки цього року. Як можна заробити на нерухомості і які гарантії дають фонди – розповів «Мінфін».
Що таке REIT
Інвестиційні фонди REIT (real estate investment trust) купують або будують великі об’єкти, керують ними і заробляють на оренді приміщень. Інвестор може увійти до такого фонду практично з будь-якою сумою. Тобто, фонд виступає організатором збору грошей, шукає об’єкти нерухомості, в які ці кошти інвестує, і з заробітку 90% розподіляє між інвесторами. REIT-фонди інвестують у найрізноманітніші типи нерухомості, включаючи офіси, торговельні центри, багатоквартирні будинки, склади, виробничі приміщення, дата-центри та багато іншого.
Найрозвиненіший ринок фондів нерухомості REIT у США, Франції, Великобританії, Німеччині. Представлені вони також у Туреччині, Таїланді, Сінгапурі, Бразилії. Для України це абсолютно нове явище. Перші фонди подібного типу у нас з’явилися тільки цього року. Для інвесторів відкриті наразі лише два: Inzhur та Ribas invest. Хоча, як класичний REIT працює тільки перший.
Inzhur зареєстрований, як пайовий інвестиційний фонд, випускає цінні папери під відсотки і регулюється Національною комісією з цінних паперів та фондових ринків (НКЦПФР). Ribas invest зареєстрований, як споживче товариство. Цей статус не дає їм права випускати цінні папери під відсотки — основний фінансовий інструмент фондів. Спільне із REIT у Ribas invest лише те, що він також акумулює кошти, купує та керує нерухомістю, і виплачує інвесторам дивіденди. Інших на те підстав у Ribas invest немає.
Як інвестувати в REIT
Інвестування в REITи передбачає придбання не об’єкта, а акції компанії, яка володіє нерухомістю. В Inzhur інвестор купує сертифікати — це пайові цінні папери, які дають право на володіння певною часткою майна фонду.
Інвестувати в Inzhur може будь-хто. Для цього потрібно мати паспорт, ідентифікаційний код і гроші на банківському рахунку. Початковий внесок — 122 тис. грн. Він передбачає, що інвестор стає власником 3 кв м нерухомості, в яку інвестує фонд. Ця вартість не змінюється, оскільки дана нерухомість вже побудована. Хоча перегляд розміру початкового внеску виключати не можна. Основними каталізаторами цього можуть стати девальвація гривні та інфляція.
Придбання інвестиційних сертифікатів відбувається практично миттєво. Потрібно лише подати заявку на сайті компанії, після цього інвестору буде відкрито депозитарний рахунок, куди зараховують сертифікати.
Інвестор може у будь-який момент виявити бажання вийти з інвестицій. Зробити це одним кліком, як, наприклад, в американських REITах, які забезпечують вихід на фондовий ринок, не вдасться. Українські інвестиційні трасти не торгуються на біржі. Проте, все одно це значно легше, ніж вийти з фізичної нерухомості.
Заробіток непоганий, але гарантій — нуль
Українські REITи обіцяють інвесторам доволі непогані дивіденди. Розрахункова дохідність становить від 8% річних у валюті. В Inzhur обіцяють 9,5%. Дивіденди нараховуються окремо на банківську картку клієнта. Якщо раптом фонд припинить діяльність, майно буде розпродано, а власники сертифікатів отримають кошти, відповідно до своїх часток.
Але не все так безхмарно з інвестиціями в українські REITи. Найбільший їх мінус, що вони жодним чином не гарантуються. Всі ризики лягають на плечі інвесторів. Наприклад, у разі повної руйнації об’єкта нерухомості втрати понесуть інвестори. Експерти «Мінфіну» застерігають, що будь-які гарантії повернення вкладу відсутні. Передбачено продаж сертифікату або ж, у випадку повної ліквідації фонду, продаж об’єкта нерухомості, якщо охочих не знайдеться, інвестор залишиться ні з чим. Якщо вартість об’єкту нерухомості суттєво знизиться — це також ляже на плечі інвесторів.
