Земля як інвестиція та пайові фонди: очікуваний прибуток для вкладника

Земля у власність та ПІФ: яку дохідність може отримати інвесторЗ моменту запуску ринку аграрної землі влітку 2021 року, цей інвестиційний напрямок здобуває все більшу популярність.Під час виступу на Invest Fest, комерційний директор «Твоє Коло», професійний інвестор у нерухомість та експерт Audit of Sales, Єгор Лісничий, поділився інформацією щодо потенційного прибутку від цього активу, чинників, що впливають на його вартість, та ключових аспектів, на які слід звернути увагу.Фахівець одразу перейшов до аналізу цінових тенденцій земельних ділянок у різних регіонах України, зокрема вартості гектару в доларовому еквіваленті.Лісничий відзначив, що найбільший зиск від інвестування в землю отримали ті, хто увійшов на ринок одразу після його відкриття. Тоді активи коштували менше, а орендний дохід міг сягати приблизно 7% річних від вкладеної суми.Нині вартість землі та орендна плата зросли, проте, за словами експерта, можливості для заробітку залишаються. Ринок активно розвивається, а попит на землю тримається на високому рівні. Показовим є факт укладання окремих угод за ціною близько 9 тис. доларів за гектар.

Джерело: Твоє КолоОкремо Лісничий зупинився на чинниках, що впливають на вартість гектару. На його думку, основними показниками є:

розмір земельного масиву;

розмір орендної плати;

територіальне розташування;

безпека регіону;

якість ґрунтів;

логістичні можливості;

рівень конкуренції.

Особливу увагу експерт радить приділяти строку дії договору оренди, оскільки це суттєвий показник. Приміром, якщо договір оренди ділянки розрахований на 15 років і більше, то будь-які зміни умов можна буде вносити лише за рік-два до закінчення його терміну.Якщо ви все ж вирішили вкладати кошти в землю, то існує два основні шляхи: придбання землі у власність (пряме володіння ділянкою) або інвестування через пайовий інвестиційний фонд (REIT), що є формою колективного інвестування за допомогою фінансового інструменту.При інвестуванні в землю у власність, умови є такими:

мінімальний поріг входу становить 6 тис. доларів, що дорівнює вартості однієї ділянки площею 2 га;

прогнозована капіталізація сягає до 20% річних у доларах, хоча Лісничий зазначив, що існують випадки з вищою прибутковістю;

рекомендований термін інвестування: 3-6 років;

середній дохід від оренди становить 3-8% річних у гривні.

Як приклад щодо володіння землею, спікер навів дані компанії «Твоє Коло»:

Джерело: Твоє КолоПри інвестуванні в землю, інвестор рекомендує звертати увагу на наступні аспекти:

вибирайте регіон, де функціонує щонайменше 3 агропідприємства;

об’єднуйте земельні ділянки поруч абоконсолідуйте їх з іншими інвесторами чи через управляючі компанії, що пропонують такі послуги;

не погоджуйтесь на підписання оренди на новий термін без умов перегляду ставок, оскільки оплата має здійснюватися за гектар;

віддавайте перевагу компаніям з чітко визначеною стратегією щодо того, кому в майбутньому буде продано вашу земельну ділянку.

Інвестиції в пайовий інвестиційний фонд (ПІФ) передбачають консолідацію ваших коштів з іншими інвесторами та професійне управління. Прибуток розподіляється пропорційно до суми вкладень. Інвестор отримує інвестиційний сертифікат, який підтверджує його частку у фонді. Згодом цей сертифікат можна продати, вийшовши з фонду із отриманим прибутком.Стосовно ПІФ “Реінвестиція”, то тут інвестор отримує:

сформований портфель земельних активів;

диверсифікацію за регіонами, орендарями та термінами оренди;

кваліфіковане управління;

очікувану дохідність у 15% річних у доларах.

Зазначається, що поріг входу до ПІФ «Реінвестиція» становить від 122 сертифікатів, де вартість кожного на кінець липня складала 1454,20 грн. Водночас, інвестори, які вклалися в цей інструмент два роки тому, могли б на сьогодні отримати значний прибуток у разі продажу своїх сертифікатів.

Джерело: Твоє Коло

На що звертати увагу при виборі ПІФ?

Лісничий виділив сім ключових складових:1. Регламент фонду: детально вивчіть документацію та інвестиційну декларацію, щоб зрозуміти, якими активами дозволено формувати фонд.2. Оцінка поточних активів: проаналізуйте склад та якість вже придбаних фондом активів.3. Тривалість існування фонду: пам’ятайте, що максимальний прибуток інвестор отримує під час ліквідації фонду. Враховуйте власний інвестиційний горизонт.4. Історія виплат дивідендів: перевірте регулярність та розмір здійснених виплат.5. Динаміка вартості сертифікатів: оцініть історичну прибутковість інвестицій за тривалий період.6. Ділова репутація засновників: дослідіть досвід та професіоналізм команди, що стоїть за фондом.7. Відгуки інвесторів: знайдіть незалежні відгуки та оцінки від поточних інвесторів.

Земля у власність чи ПІФ: що обрати?

Спікер представив особливості кожного з варіантів.

Джерело: Твоє КолоЛісничий радить враховувати:

реальні приклади угод купівлі-продажу та ринкові ціни;

характеристики земельної ділянки;

наявність конкуренції, безпеку регіону, розмір земельного масиву;

строк оренди відповідно до вашої стратегії.

Експерт радить обирати інвестиційну стратегію заздалегідь: чи плануєте ви купувати землю під довгострокову оренду, чи для консолідації та подальшого швидкого перепродажу.На завершення інвестор підкреслив, що пряме володіння землею найбільше підходить тим, хто цінує контроль та право власності, тоді як ПІФ є оптимальним вибором для тих, кому важливіша ліквідність та диверсифікація інвестицій.