Банкіри: “єОселя” покриває 93% іпотечних кредитів в Україні

"єОселя" залишається єдиним драйвером ринку іпотеки. / Freepik

Український ринок іпотечного кредитування демонструє ознаки відновлення, проте його динаміка значною мірою зумовлена програмою “єОселя”. Незважаючи на збільшення обсягів виданих кредитів та активізацію первинного сегмента, частка іпотеки у загальній кількості угод купівлі-продажу нерухомості залишається незначною. Банківські установи неохоче розширюють кредитування без надійнішого захисту своїх прав.

Про це під час аналітичної панелі Конфедерації будівельників України розповіла перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва, інформує Delo.ua.

Ринок нерухомості адаптується, але попит залишається вразливим

За словами Олени Дмітрієвої, перша половина 2026 року була періодом поступової адаптації житлового ринку до умов воєнного часу. При цьому рішення українців щодо придбання нерухомості, як і раніше, значною мірою залежать від безпекової ситуації.

“Попит надзвичайно чутливий до масштабних обстрілів, перебоїв з енергопостачанням та загальної економічної невизначеності”, – зазначила вона.

Додатковим фактором стало подорожчання самої нерухомості. З огляду на знецінення гривні та зростання собівартості будівельних робіт, вартість житла продовжувала зростати.

Незважаючи на це, банкірка відзначила, що нерухомість все ще залишається відносно доступною за історичними показниками. Зокрема, співвідношення ціни квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить приблизно десять років, що вважається прийнятним індикатором для ринку.

Іпотека зростає швидше за весь кредитний ринок

Згідно з даними Глобус Банку, станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних позик у банківській системі сягнув 50 мільярдів гривень. За останній рік іпотечні портфелі банків збільшилися на 35%, тоді як загальний кредитний портфель зріс лише приблизно на 10%.

Однак, навіть при такому прирості, іпотека залишається малопоширеним фінансовим інструментом.

“Частка іпотечних кредитів у загальній кількості операцій купівлі-продажу житла складає лише близько 3%”, – підкреслила Дмітрієва.

За її словами, іпотечні кредити наразі мають лише близько 42 тисяч українських сімей, що становить приблизно 0,4% від усіх домогосподарств країни.

Головний драйвер – державна “єОселя”

Основною рушійною силою ринку залишається саме державна програма.

“Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше за кредитний ринок загалом. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається “єОселя”. Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими”, – вважає Дмітрієва.

Від початку функціонування програми вже було видано близько 28 тисяч кредитів на загальну суму 49 мільярдів гривень.

На даний момент саме на “єОселю” припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів, які оформлюються в Україні.

При цьому темпи видачі продовжують прискорюватися. Якщо за перше півріччя 2025 року за програмою було видано кредитів на 5,5 мільярдів гривень, то за аналогічний період 2026 року – вже на 8,4 мільярда гривень.

Банки активніше кредитують новобудови

Однією з ключових тенденцій першої половини року стала зміна структури іпотечного кредитування.

Найбільш стрімко зростає сегмент кредитів під заставу майнових прав на квартири, які ще перебувають на стадії будівництва. За словами Дмітрієвої, кількість таких позик збільшилася на 146%, їхня частка у структурі нових іпотек зросла з 17% до 27%.

Крім того, кредити на купівлю готового житла від забудовників зросли на 31%, а на вторинному ринку приріст становив 45%.

У середньому щомісяця банки видають близько 207 кредитів на житло, що будується; ще 238 позик – на вже готові квартири від забудовників.

За оцінкою банкірки, саме ці два сегменти щомісяця забезпечують будівельним компаніям близько 884 мільйонів гривень фінансування.

“Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише способом придбати житло, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів”, – пояснила вона.

Державні банки фактично контролюють ринок

Наразі іпотеку в Україні видають лише 12 з 59 банків. До програми “єОселя” долучилися десять банків, проте близько 80% усіх кредитів оформлюють саме державні фінансові установи.

Загалом же 93% усіх іпотечних кредитів припадає лише на п’ять банків.

Водночас банки з іноземним капіталом наразі практично не беруть участі в іпотечному кредитуванні.

“ЄОселя” стає доступнішою

Після запровадження компенсації частини першого внеску та платежів для внутрішньо переміщених осіб їхня частка серед нових позичальників досягла 20%.

Також з грудня мобілізовані військовослужбовці мають можливість оформлювати кредити під 3% річних. Сьогодні вони становлять близько 7% усіх учасників програми.

Найчисленнішою категорією позичальників залишаються сім’ї з двох осіб. Саме для них максимальну площу житла, яке можна придбати за програмою, збільшили з 52,5 до 73,5 кв. м.

Головний бар’єр – слабкий захист кредиторів

Незважаючи на позитивну статистику, банкірка переконана, що ринок не зможе повноцінно розвиватися без системних законодавчих змін.

Найбільшою проблемою вона називає складність повернення заставного майна у випадку неповернення кредиту.

“За таких обставин банк може роками не мати можливості повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний”, – наголосила Олена Дмітрієва.

Ситуацію також ускладнюють тривалі судові процедури, мораторій на реалізацію окремих предметів іпотеки, нові вимоги НБУ до капіталу банків, високе податкове навантаження на банківський сектор.

За словами експертки, навіть за високого попиту банки можуть бути обмежені у можливостях нарощувати кредитування.

Що може змінити ситуацію

Новий імпульс розвитку ринку може дати програма, яку “Укрфінжитло” розробляє спільно зі Світовим банком. Зокрема, передбачається компенсація до 20% суми кредиту, відшкодування процентної ставки протягом перших чотирьох років; та мінімальний початковий внесок 5–10%.

Загальний бюджет програми оцінюється у 390 мільйонів доларів. Очікується, що за три роки вона дозволить видати 20–30 тисяч нових іпотечних кредитів, фактично подвоївши нинішні обсяги ринку.

Основний акцент нової моделі планують зробити на вторинному житлі, тоді як “єОселя” і надалі залишатиметься головним інструментом підтримки первинного ринку.

“Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, – підсумувала Олена Дмітрієва.

Нагадаємо, в Україні змінюються умови державної програми доступного кредитування “єОселя”. Ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, а також члени сімей полеглих захисників і захисниць зможуть скористатися пільговою іпотекою зі ставкою 3% річних.