“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Чи виникає ціновий міхур на ринку нерухомості в Україні у 2026 році?
Парадоксальність українського ринку житла в тому, що рівень злиденності за роки війни збільшився майже вдвічі, а вартість помешкань продовжує зростати. Це, безперечно, може здаватися, як класичний «міхур» – штучно переоцінений ринок, який рано чи пізно лопне. Редакція Delo.ua дослідила, чи дійсно існує дана загроза, і що насправді криється за швидким підвищенням цін.
- Що відбувається з вартістю?
- Чому багато хто вважає, що це “міхур”?
- Обґрунтування тих, хто розцінює ріст як виправданий
- Огляд по найбільших містах України
- Спільний тренд для всіх міст, але різна динаміка
Що відбувається з вартістю?
Коротко розглянемо ситуацію, яка склалася за минулий рік (2025 р.). Згідно з даними за другий квартал 2025 року ціни на початковому ринку житла підіймалися приблизно на 16–17% рік до року. У третьому кварталі темп дещо вповільнився: до 12,8% порівняно з 14,1% за ідентичний період 2024 року. Найбільше зросли в ціні однокімнатні квартири: на 13,3%, двокімнатні піднялися на аналогічний відсоток, трикімнатні “злетіли” на 11,7%. Про це заявляв співвласник девелопера Standard One Олександр Овчаренко для «Економічної правди».
Для зіставлення: у передвоєнному 2021 році ціни на нове житло збільшилися на 16,7%. Тобто темпи росту в умовах повномасштабної війни майже не відрізняються від довоєнних. Це або дуже тривожний знак, або доказ того, що стоїть за збільшенням.
Чому чимало людей вважають, що це “міхур”?
Деякі представники ринку (і їхню думку важко не брати до уваги) відмічають на ринку ознаки перегріву. Аргументів тут декілька, і кожен з них потребує уваги.
Ціни відірвалися від реальності
У Польщі вартість квадратного метра житла дорівнює в середньому місячній зарплаті поляка. У Німеччині на щомісячний дохід середній мешканець купує півтора метра. В Україні ж, навіть у Києві, місячний дохід покриває тільки половину квадрата нового житла. З цієї перспективи ціни здаються завищеними.
Оренда не встигає за вартістю
Згідно з емпіричним правилом фінансової аналітики: якщо вартість житла зростає швидше, ніж орендні ставки – це ознака міхура. Саме така ситуація спостерігається на українському ринку останніми роками.
Попит інвестиційний, а не справжній
За оцінками окремих забудовників, інвестиційний попит на початковому ринку досягає 40% і більше. Тобто значна частина квартир купується не для проживання, а як засіб заощадження грошей, через низьку прибутковість депозитів і загальну недовіру до фінансової системи.
Якщо справжніх покупців «для себе» недостатньо, а ринок утримується на спекулятивному попиті, то структура виглядає нестійкою.
Аргументи тих, хто розцінює ріст як виправданий
Однак є й досить переконлива думка протилежного табору. І вона базується не на оптимізмі, а на конкретних структурних чинниках.
По-перше, збільшення собівартості будівництва. Якщо у 2021 році індекс будівельно-монтажних робіт зріс на 20,4% (за індексом БМР), то у 2024-му – на 7%, у 2025-му – ще приблизно на 3,7% тільки за перші місяці. І тенденція до зростання не припиняється. Якщо взяти до уваги весь період великої війни, собівартість будівництва збільшилась на 100% і більше в залежності від класу житла.
По-друге, дефіцит робочої сили. Недостатність працівників на будівельних майданчиках сягає 40–50%.
«На даний момент, нестача робітників на будмайданчиках досягає 50%. Це колосальна нестача робочих рук, тому щоб зменшити дефіцит – переглядаються зарплати». – пише Олександр Овчаренко.
Відповідно, зарплати в галузі зросли багаторазово: з 11–12 тисяч гривень у 2021 році до 17–19 тисяч у 2024-му. Це подвоєння витрат на оплату праці – головну статтю собівартості.
По-третє, нові вимоги до безпеки та енергонезалежності. Після перших блекаутів 2022 року девелопери були змушені переглянути інженерію будинків. Сьогодні якісний житловий комплекс – це:
- обов’язкові резервні джерела живлення,
- автономні системи тепла та води,
- укриття,
- ліфти, що працюють при відключенні електроенергії.
Все це вимагає витрат і враховується у вартість квадратного метра назавжди, тому повернення до стандартів 2021 року не буде.
Огляд по найбільших містах України
Загальноукраїнська статистика – це завжди дещо узагальнена картина, яка приховує значні регіональні відмінності. Насправді ринок житла в Україні сьогодні представляє собою мозаїку з декількох паралельних ринків. І кожен зі своєю специфічною логікою, власними стимулами і власними ризиками.
У Києві попит триває, ціни не знижуються
Столиця залишається найдорожчим і найбільш ліквідним ринком країни. Концентрація робочих місць, бізнесу, міжнародних організацій і фінансової активності – тобто Київ не втратив свій статус навіть в умовах повномасштабної війни.
Попит тут формується одразу з декількох джерел:
- внутрішні мігранти зі сходу та півдня країни;
- молоді фахівці та сім’ї, що повертаються після тимчасового виїзду;
- інвестори, які шукають захист від інфляції
Відповідно, оренда стає дорожчою, і це автоматично сприяє попиту на купівлю.
Водночас Київ – чи не єдине місто, де питання «міхура» звучить голосніше за все. Частка інвестиційного попиту тут найвища, темпи зростання цін у доларовому еквіваленті рекордні навіть за європейськими мірками. Ринок тримається на комбінації дефіциту нової пропозиції, стабільного попиту та збільшення собівартості. Поки ці три чинники діють одночасно, цінового спаду навряд чи варто очікувати.
Енергетична інфраструктура – окремий нюанс. Після блекаутів частина столичних районів відчутно втратила привабливість. Так, будинки на Троєщині, Теремках, у Дніпровському та Дарницькому районах, які тижнями залишались без опалення і світла, відчули зменшення попиту. Натомість нові комплекси з автономними системами живлення та укриттями наразі в дефіциті й тримають вартість впевнено.
Львів – незмінно дорогий і без перспектив зупинки
Львів – другий за вартістю ринок первинної нерухомості в країні і, можливо, найстабільніший з усієї п’ятірки. Місто прийняло сотні тисяч переселенців і створило для них постійний ринок: з розвиненою інфраструктурою, робочими місцями, школами та лікарнями.
Попит тут постійно перевищує пропозицію. Вартість на первинному ринку Львова зростає повільніше, ніж в деяких інших містах – приблизно на 6% за рік, але з дуже надійної основи. Вторинний ринок також активний: квартири у Львові виставляються та знімаються з продажу швидко, а торг мінімальний.
Окремо варто відзначити оренду: середня вартість однокімнатної квартири у Львові становить 14 000 – 16 000 гривень на місяць. Це один з найвищих показників у країні, і він прямо сприяє інвестиційному попиту на купівлю.
Одеса – найдинамічніший ринок року
Це найбільша несподіванка 2025 року. Вартість оренди квартир в Одесі збільшилася на 25% за даними OLX Нерухомість, і ринок купівлі-продажу відреагував аналогічною динамікою. Місто, яке ще нещодавно знаходилося під серйозним тиском з точки зору безпеки, поступово повертає економічну активність.
Причини в цілому зрозумілі:
- поліпшення ситуації з безпекою,
- відновлення портової та туристичної інфраструктури,
- повернення бізнесу.
При цьому нового житла в Одесі будується порівняно мало: ринок не встигає за попитом, і це відкриває шлях для подальшого зростання цін.
Водночас Одеса залишається найбільш ризикованим ринком з п’ятірки. Ситуація з безпекою тут може змінитися швидше, ніж в інших містах, а отже і попит також.
Дніпро як острівець стабільності поблизу фронту
Це одне з небагатьох великих міст на сході країни, яке зберігає активний ринок житла незважаючи на близькість до зони бойових дій. Місто виконує роль логістичного, медичного та економічного центру для всього регіону. Власне, це і підтримує стабільний попит на житло.
Ціни тут нижчі, ніж у Києві чи Львові, але ринок досить активний. Середня вартість оренди однокімнатної квартири — близько 8 000 – 15 000 гривень, що цілком відображає реальний платоспроможний попит у місті. Первинний ринок розвивається обережно: забудовники запускають нові проєкти, але не так інтенсивно, як у безпечних регіонах.
Харків пропонує ринок зі знижкою за ризик
Друге за розміром місто країни, яке перебуває під постійним тиском обстрілів, демонструє дивовижну живучість. У 2024–2025 роках у Харкові почалося часткове відновлення ділової активності: частина компаній повертається або відкривається знову, незважаючи на безпекові ризики. Але ринок нерухомості реагує на безпекову ситуацію безпосередньо.
Середня вартість оренди однокімнатної квартири в Харкові становить 6 000 – 13 000 гривень. Це в рази дешевше, ніж в Ужгороді, і вдвічі дешевше, ніж у Дніпрі. Ринок купівлі-продажу також суттєво сповільнився: частина власників тримає квартири без продажу в очікуванні кращих часів, інші змушені надавати знижки 10–15%, щоб взагалі знайти покупця.
Спільний тренд для всіх міст, але різна динаміка
Так, вартість росте, і для цього існують структурні підстави, а не тільки спекулятивний ажіотаж. Собівартість будівництва за роки війни збільшилася вдвічі. Нестача будівельників досягає 40–50%. Нові вимоги до безпеки та енергонезалежності піднімають планку витрат назавжди. Пропозиція не встигає за попитом у жодному великому місті.
Ринок водночас поляризується. Київ, Львів, Одеса та частково Дніпро демонструють стабільний або зростаючий попит, ціни відображають реальну конкуренцію за обмежений ресурс. Харків та прифронтові регіони живуть за іншою логікою: безпековий дисконт і очікування.
Окреме питання, яке виникає найчастіше: чи буде обвал? Якщо подивитись, різкого цінового колапсу за сценарієм 2008–2009 років не передбачається. Тоді ринок впав через руйнування іпотечного попиту, якого зараз просто немає в тих масштабах.
Так, локальні зниження можливі, у менш ліквідних сегментах, у затриманих спорудах, у регіонах із негативною міграційною динамікою. Але поки собівартість будівництва не зменшується, дефіцит кадрів не вирішується, а пропозиція не наздоганяє попит, загальна тенденція залишається незмінною.
Тому обвал навряд чи очікується, адже для нього відсутні умови:
- ані надлишку пропозиції,
- ані масової іпотечної залежності,
- ані раптового зникнення попиту.
Відбувається поступове зростання з різною швидкістю в залежності від регіону та рівня безпеки. Ринок нерухомості в Україні сьогодні більше схожий на відображення війни. І поки вона триває, ринок залишатиметься саме таким: нерівним, непередбачуваним у деталях, але стійким у загальному тренді.
“`