“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Як брак фінансування змінює сектор девелопменту в Україні у 2026 році?
Ринок нерухомості в Україні існує за дивною схемою: ціни збільшуються, попит є, але зводити стає все складніше. Кредитування майже зникло, персоналу не вистачає, а будь-який новий задум – це ризик з непередбачуваним результатом.
Читайте на Delo.ua, через що українські девелопери працюють без банківського кредитування, які проєкти виживають у період війни і що буде визначати сектор нерухомості в майбутньому.
- Як зникло банківське кредитування?
- Хто залишився живим і як?
- Чому вартість не може знизитись?
- Нові віяння: хто і яким чином трансформує принципи гри
- Погляд у майбутнє або чому Україні вкрай необхідна нерухомість
Як зникло банківське кредитування?
Ще у 2005–2007 роках ринок нерухомості тримався на банківській допомозі: позики лилися до забудовників потоком, зведення набирало швидкості.
Криза 2008-го перевернула все: банки розорювалися один за іншим, іпотека стала недоступною через стрибок курсу долара, а інститут проєктного кредитування по суті зник.
З того часу девелопери в Україні працюють в основному “від замовника”: тобто на кошти покупців, які входять ще на етапі котловану. Схема досить зрозуміла: немає збуту – немає будівництва.
Війна загострила цю залежність до краю. Нестабільний продаж, блекаути, брак кадрів на будівельних майданчиках – все це вплинуло в першу чергу на тих забудовників, у яких не було достатньої ліквідності на початку 2022 року. Деякі з них стали так званими “зомбі”: номінально існують, але без активів і без реальних перспектив закінчити будівництво.
Хто вижив і яким чином?
Ті девелопери, які мали достатню ліквідність до повномасштабної агресії, продовжили зводити. Саме на їхніх проєктах сконцентрувався попит.
Програма єОселя тільки підкреслила цю поляризацію: вона кредитує лише ті проєкти, які реально зводяться, а значна частина ринку просто призупинена.
Згідно зі словами Володимира Даниленка, засновника компанії M4U, який давав коментарі щодо ситуації для Delo.ua, єОселя у другій половині 2025 року вийшла на обсяги 2–3 млрд грн на місяць.
Для деяких проєктів, що будуються, програма забезпечує 30–40% збуту, а іноді й більше. Це вже помітна підтримка, але в цілому для ринку все одно недостатньо.
Чому вартість не може знизитись?
Один із головних парадоксів ринку: навіть в умовах війни ціни на нерухомість зростають. Проте, цьому є цілком просте пояснення: якщо ціни впадуть, забудовники не зможуть покрити витрати, і проєкти не будуть завершені.
Собівартість зведення значно збільшилась з 2022 року: інфляція, руйнування ланцюгів постачання, брак матеріалів і персоналу впливають на кошториси одночасно з різних сторін. Прибутковість проєктів і так невисока, а воєнні ризики зменшують її ще більше.
Як результат – структурний дефіцит у нижньому ціновому діапазоні. Придбати готове житло за прийнятною ціною зараз майже неможливо, тому що його просто немає на ринку. Те, що зводиться, орієнтоване на покупця з достатнім запасом фінансів, або на учасника програми єОселя, який може розраховувати на пільгову іпотеку.
Нові віяння: хто і яким чином трансформує принципи гри
Незважаючи на кризу кредитування, ринок не залишається нерухомим. Декілька тенденцій, які формують новий девелопмент.
Цифровізація
Електронні договори, CRM-платформи, динамічне визначення вартості: автоматизація стає нормою. Девелопери, які впровадили цифрові інструменти управління продажами та цінами, значно випереджають конкурентів за прибутковістю проєктів.
Build-to-rent
Формат зведення житла безпосередньо для здачі в найм поступово впроваджується в Україну. На відміну від звичайного девелопменту, де мета полягає в тому, щоб реалізувати квартири якнайшвидше, build-to-rent створює стабільний дохід від оренди на десятиліття. Для інвесторів це означає прогнозований фінансовий потік і меншу залежність від коливань ринку.
Інклюзивність та wellness
Покоління Z і люди з інвалідністю в результаті війни формують новий попит: компактне технологічне житло, безперешкодне середовище, простори з природним освітленням і фітнес-зонами. Девелопери, які це усвідомлюють, проєктують не квадратні метри, а стиль життя.
Змішані формати
Сучасний ЖК – це вже не просто житло і паркінг. Зараз вони включають кав’ярні, магазини, дитячі майданчики, спорт – все в межах пішої досяжності. Такий підхід збільшує цінність об’єкта і формує міцну спільноту навколо нього.
Погляд у майбутнє або чому Україні вкрай необхідна нерухомість
Структурний брак житла в Україні не зникне після завершення війни, а, навпаки, тільки посилиться. В Європі на особу припадає в середньому 40 квадратних метрів житла, у Києві – трохи більше 20. До цього додається значний обсяг зруйнованого та застарілого житлового фонду.
Ринок гостро потребує проєктного кредитування і без нього масштабне зведення неможливе. Але є й позитивні знаки: великий капітал повертається. Партнерство Saga Development та BGV, інвестиції в групу DIM – доказ того, що серйозні гравці бачать перспективи і готові інвестувати у відновлення.
Поки триває війна, ринок балансує між збереженням і обережним оптимізмом. Але основна потреба в житлі не зникає, і саме вона буде визначати сектор девелопменту в Україні на майбутні роки.
“`