-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Як перевірити забудовника перед придбанням квартири: поетапна інструкція
Придбання квартири — одне з найбільш значущих рішень у фінансовому плані в житті. І водночас одне з найбільш небезпечних, якщо ставитися до нього без належної ревізії. Несумлінні забудовники, зупинені будівництва, проблеми з паперами на землю, на жаль, є дійсними сценаріями українського ринку.
Читайте на Delo.ua, як самостійно перевірити будівельну компанію через публічні реєстри, які свідоцтва мають бути в наявності та де відшукати відомості про судові суперечки та фінансовий стан компанії.
- Які свідоцтва повинні бути в забудовника
- Етап 1. Здійсніть перевірку забудовника в Єдиному державному реєстрі
- Етап 2. Дослідіть судові розгляди
- Етап 3. Проаналізуйте земельну ділянку на Кадастровій карті
- Етап 4. Проінспектуйте дозвільні документи на зведення
- Етап 5. Оцініть містобудівні положення та обмеження
- Етап 6. Проаналізуйте фінансовий стан компанії
- Додаткові інструменти для перевірки
Які свідоцтва повинні бути у забудовника
Перед тим як переходити до реєстрів, варто знати, які свідоцтва має надати забудовник за першим проханням. У відділі реалізації зобов’язані показати всю документацію, і якщо відмовляють або відсилають «тільки в офіс», це причина занепокоїтися. Отже, обов’язковий комплект документів містить:
- документи на земельну ділянку, зокрема право власності, угоду оренди або суперфіцій;
- дозвіл на зведення або декларацію про початок будівельних робіт;
- ліцензію головного підрядника;
- технічні положення на підключення до міських мереж, тобто електрика, вода, газ, каналізація;
- містобудівні положення та обмеження.
Але є два важливі аспекти. По-перше, строк чинності договору оренди землі не може завершуватися одночасно з запланованим закінченням зведення, тому що це значний ризик. По-друге, цільове призначення ділянки повинно бути вказане саме під багатоквартирну житлову забудову. Трапляється, що в процесі зведення забудовник намагається змінити цільове призначення, а це вже тривожний знак.
Етап 1. Здійсніть перевірку забудовника в Єдиному державному реєстрі
Для початку необхідно переконатися, що компанія існує як юридична особа і має право здійснювати зведення. Для оперативної перевірки зручно використати два сервіси.
Опендатабот
Сервісом Опендатабот можливо користуватися у Viber, Telegram та Facebook Messenger. Сервіс розшукує дані за найменуванням компанії, ім’ям власника або кодом ЄДРПОУ.
Бот може надати інформацію про власників, пов’язані компанії, активи та судові розгляди. Існує корисна функція оформлення підписки на щотижневі оновлення, тобто якщо із забудовником щось трапиться, ви отримаєте сповіщення.
YouControl
Сервіс YouControl володіє зручнішим інтерфейсом, аналогічний функціонал у безкоштовній версії. Додатково відображає інформацію про державні перевірки компанії.
Якщо бажаєте все перевірити самотужки, можливо зайти безпосередньо на сайт Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
Там можливо знайти імена власників і керівників, види діяльності: вони обов’язково мають бути пов’язані зі зведенням, статус юридичної особи та контактні дані. Якщо серед видів діяльності є тільки торгівля чи бухгалтерські послуги, то зводити щось така компанія не має права.
Етап 2. Дослідіть судові розгляди
Судові суперечки можуть заблокувати або відчутно затягнути зведення. Перевірити їх можливо у Єдиному державному реєстрі судових рішень. У полі пошуку вкажіть:
- код ЄДРПОУ або назву компанії;
- імена власників і керівників;
- адресу будівлі або номер судової справи.
Не бійтеся значної кількості справ, оскільки великі забудовники завжди фігурують у судових документах. Деякі з них технічні: суперечки з підрядниками, податковою або колишніми співробітниками.
Прочитайте хоча б початок і кінець рішення, де суддя оголошує вирок. Насторожити повинні справи про демонтаж поверхів, анулювання дозволів або суперечки щодо права власності на земельну ділянку. Класичний приклад — судові суперечки щодо будівлі на Нижньому Валу, 27-29 у Києві тривають із 2014 року і досі не завершились.
Етап 3. Проаналізуйте земельну ділянку на Кадастровій карті
Публічна кадастрова карта дозволяє проаналізувати цільове призначення ділянки та її власника. Вкажіть кадастровий номер, який можливо дізнатися у відділі реалізації або знайти ділянку вручну на карті. Зверніть увагу:
- цільове призначення має бути під багатоквартирну житлову забудову;
- власником ділянки може бути як сам забудовник, так і інша компанія, фізична особа або місто, і якщо забудовник не є власником, він повинен надати документи, що підтверджують право розпоряджатися цією землею;
- якщо ділянка перебуває в оренді, переконайтеся, що термін оренди не завершується до закінчення зведення.
Більш детальну інформацію про власника та обтяження можливо отримати в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, але для цього знадобиться електронний цифровий підпис.
Етап 4. Проінспектуйте дозвільні документи на зведення
Єдина державна електронна система у сфері зведення. Це важливий ресурс для перевірки дозвільної документації. Тут розміщені:
- дозволи на будівельні роботи та декларації про початок зведення;
- ліцензії генерального підрядника;
- містобудівні положення та обмеження;
- сертифікати про введення будівлі в експлуатацію.
Важливо розуміти різницю: декларацію про початок будівельних робіт видають для будинків до 4 поверхів включно (категорія СС1). Для ЖК від 5 поверхів, а це 70% новобудов у великих містах, отже, необхідний повноцінний дозвіл на зведення та ліцензія генпідрядника (категорії СС2 і СС3).
- Перевірити ліцензію генпідрядника можливо окремо.
- Дозвільні документи для об’єктів, виданих після для старих об’єктів.
На карті зведення можливо знайти конкретний об’єкт і перевірити його поточний статус: чи є дозволи, чи не було відмов під час введення в експлуатацію та з яких причин.
Етап 5. Оцініть містобудівні положення та обмеження
Містобудівні положення – це документ, в якому прописані вимоги до будівлі: поверховість, щільність забудови, озеленення тощо. Якщо забудовник не виконає ці вимоги, він може не отримати дозвіл на введення будівлі в експлуатацію. Перевірити їх можливо на порталі або на сайтах місцевої влади. Читаючи цей документ, зверніть увагу на максимальну дозволену висоту будівлі: якщо забудовник вже зводить вище, це порушення. Також важливою буде наявність особливих умов: наприклад, зона затоплення або охоронна зона.
Етап 6. Проаналізуйте фінансовий стан компанії
Платна версія YouControl надає доступ до фінансової звітності компанії та аналітики її фінансового стану. Однак без розуміння фінансових показників самостійно інтерпретувати ці дані складно. Якщо сума угоди значна, краще залучити фахівця з фінансовим або юридичним досвідом.
Також варто зазначити, що є компанії, які пропонують зібрати дані з реєстрів замість вас. Але більшість цієї інформації доступна безкоштовно або за невелику ціну, наприклад, витяг з Кадастрової карти на офіційному сайті коштує 107 гривень, тоді як посередники беруть за це від 1 000 гривень (на момент написання матеріалу).
Додаткові інструменти для перевірки
Крім головних реєстрів, є кілька корисних джерел.
Асоціація допомоги постраждалим інвесторам
На порталі Асоціації – зібрана інформація про проблемні будівлі та забудовників на основі відкритих джерел і відгуків реальних інвесторів.
Єдиний реєстр боржників
Цей портал корисний при купівлі на вторинному ринку для перевірки власника квартири на наявність боргів.
Відгуки мешканців
Корисно відвідати вже здані об’єкти забудовника, поспілкуйтеся з реальними людьми та дізнайтеся, чи виконав він усі обіцянки щодо інфраструктури та комунікацій.
Кілька годин, витрачених на перевірку реєстрів – це розумна інвестиція перед підписанням договору на сотні тисяч гривень. А якщо після перевірки залишаються сумніви, покажіть зібрані документи юристу, перш ніж прийняти остаточне рішення.