-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Вибір фінансової моделі залежить від конкретної мети інвестора. / Freepik
Для інвестора, що вкладає кошти у туристичну нерухомість, актуальним є питання щодо вибору моделі участі. Можливими варіантами є: традиційна оренда, професійне керування та часткове володіння. Кожен варіант має свої особливості щодо прибутковості, рівня ризику та ступеня залученості власника.
Чому туристична нерухомість стала інвестиційним трендом
Сфера туристичної нерухомості переживає значні зміни. Зростає затребуваність такого формату короткострокового проживання, як апарт-готелі, котеджні комплекси та сервісні апартаменти (повноцінні квартири з комплексом послуг, подібних до готельних, як-от прибирання, охорона, зміна постільної білизни).
Додатковим чинником є дефіцит готельних приміщень у популярних туристичних місцевостях, зокрема в Карпатах та західних регіонах України. Це створює сприятливі умови для вкладення коштів у нерухомість, яка генерує дохід від здачі в оренду як на короткі, так і на тривалі періоди.
За даними Ernst Young, проєкти курортної нерухомості, що наразі пропонують номери/котеджі приватним покупцям, можуть залучити від приватних інвесторів близько 800 млн – 1,2 млрд доларів США.
«Йдеться не про собівартість будівництва або загальний обсяг девелоперських інвестицій у реалізацію таких проєктів. Ця оцінка відображає насамперед вартість номерів, апартаментів та котеджів, які пропонуються до продажу приватним інвесторам у межах таких комплексів», – пояснює керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні Ростислав Хома.
Натомість експерт з туризму та міжнародного бізнесу Антон Тараненко вважає, що загальний обсяг інвестицій у готельний сектор у 2025-2026 роках може сягнути $300-400 млн.
«Якщо у 2021 році було запроєктовано та перебувало у будівництві до 10 готелів, то з 2022 по 2025 рік одночасно могло бути до 30 готелів. Якщо один готель коштує від 5 до 20 мільйонів доларів, то, взявши середній невеличкий готель вартістю 10 мільйонів доларів, ми отримуємо загальний обсяг інвестицій», – зазначає Антон Тараненко.
Класична оренда
Найбільш зрозумілим для приватного інвестора є варіант купівлі об’єкта нерухомості та його подальшої здачі в оренду. Це може бути квартира, апартаменти або котедж у туристично привабливій місцевості.
Інвестор отримує прибуток безпосередньо від орендарів або через спеціалізовані платформи бронювання. Оренда може бути як короткостроковою, так і довгостроковою, проте для курортної нерухомості основним джерелом доходу є саме короткострокове проживання гостей.
Серед переваг – повна свобода власника у розпорядженні нерухомістю, що не залежить від третіх осіб. Інвестор здійснює повний контроль над об’єктом, ціноутворенням та стратегією його використання.
Однак, така самостійність вимагає досвіду, управлінських навичок та значної заангажованості. Пошук клієнтів, комунікація, оформлення бронювань, прибирання, заселення та виселення, дрібний ремонт, маркетингова діяльність та робота з відгуками – усе це лягає на плечі власника. Якщо інвестор проживає в іншому місті, ефективне управління об’єктом без залучення місцевого персоналу або керуючої компанії стає досить складним.
Експерти вважають, що цей напрямок «був, є і залишатиметься актуальним».
«Це найпростіший спосіб вкладення коштів. Проте сам інвестор змінився. Якщо раніше більшість роздрібних інвесторів просто купували квартиру, яка їм була зрозуміла, щоб здавати її, не особливо прораховуючи прибутковість чи капіталізацію, то зараз, з розвитком та зростанням ринку, люди почали ретельніше рахувати свої гроші», – зазначає Юлія Карандюк, інвестиційний експерт Ribas Invest.
За оцінками експертки, у такій моделі дохідність зазвичай невисока – 5-6% річних, якщо йдеться про придбання готового об’єкта нерухомості. Реальний результат може суттєво залежати від рівня завантаженості та операційних витрат.
Традиційна оренда буде найкращим вибором для інвесторів, які:
- готові особисто займатися управлінням або мають перевіреного місцевого представника;
- планують час від часу використовувати нерухомість для власного відпочинку;
- прагнуть мати максимальний контроль над своїми інвестиціями;
- готові до сезонних коливань доходу заради потенційно вищої прибутковості.
Традиційна модель була домінуючою в Україні ще до активного розвитку апарт-готелів та професійних керуючих компаній. Вона й досі зберігає популярність серед інвесторів, які бажають самостійно керувати своїм активом.
Управлінська модель
Ринок нерухомості, особливо туристичної, постійно еволюціонує. Передача нерухомості в управління професійній компанії або готельному оператору на сьогодні розглядається як більш сучасний підхід.
У такому разі інвестор отримує фактично пасивний дохід, а всі операційні аспекти – від маркетингу до розміщення гостей – бере на себе оператор.
«Зазвичай це вищий відсоток прибутковості (в середньому 9-11% річних), і, звичайно, повна відсутність операційних завдань. Повна пасивність – інвестор займається своїми справами, а капітал працює без його втручання», – розповідає Юлія Карандюк.
Це ідеальний варіант для тих, хто не тільки володіє капіталом, але й шукає пасивний дохід. Проте існує важливий аспект: надзвичайно важливо ретельно аналізувати не лише сам об’єкт, але й керуючу компанію, яка буде відповідати за його життєвий цикл.
Часткова власність
Окремим трендом останніх років є часткове володіння туристичною нерухомістю. Інвестор купує не цілий об’єкт, а лише його частку, отримуючи пропорційний дохід.
Цей формат активно розвивається в курортних регіонах і дозволяє знизити поріг входу в дорогі об’єкти, роблячи інвестиційний ринок більш доступним.
«Якщо раніше для входу на ринок нерухомості потрібно було мати, скажімо, 50 000$, то сьогодні в деяких проєктах можливість входу може починатися від кількох тисяч гривень», – зазначає Юлія Карандюк.
Інвестор фактично стає співвласником готельного бізнесу, а дохід формується не від одного конкретного об’єкта, а від роботи всього комплексу. Це знижує залежність від сезонності чи локального попиту на конкретний номер. Крім того, всі об’єкти в такій моделі за замовчуванням перебувають під професійним управлінням.
«Це чудовий варіант для тих, хто хоче мати можливість ознайомитися з різними напрямками інвестування, а також – поступово накопичувати свій капітал, замість того, щоб одразу вкладати десятки тисяч доларів», – підсумовує Юлія Карандюк.
Водночас ліквідність таких інвестицій залишається обмеженою, а вихід із проєкту може бути складнішим. Продати частку в готельному проєкті зазвичай важче, ніж звичайну квартиру. Вторинний ринок таких інвестицій ще перебуває на стадії формування. Також така модель управління вимагає уважного аналізу юридичної структури проєкту, оскільки договірні або корпоративні механізми володіння мають свої особливості.
Ще один аспект – дохід. Він не пов’язаний з конкретним номером, а формується на основі результатів роботи всього комплексу. Якщо готель працює неефективно, це безпосередньо впливає на всіх співвласників.
Вибір оптимальної моделі залежить від багатьох факторів, але експерти одностайні: сучасний інвестор все більше прагне до пасивного прибутку і не зацікавлений у створенні додаткових завдань, пов’язаних з орендарями.