-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Яким чином бюджет України на 2026 рік позначиться на житловому секторі?
13 січня 2026 року Верховна Рада ухвалила Закон №12377 про основні принципи житлової політики. Документ цілком замінює Житловий кодекс радянського зразка 1983 року, який ґрунтувався на засадах планової економіки. Це є початковим етапом масштабної реформи в межах Ukraine Facility Plan від ЄС.
Водночас Держбюджет України на 2026 рік передбачає 47 мільярдів гривень на житлові ініціативи. Але що це означає для звичайної людини? Дізнайтеся на Delo.ua, що реально зміниться для власників, орендарів та тих, хто потребує державної допомоги в житловому питанні після прийняття нового закону та державного бюджету-2026.
- На що буде спрямовано фінансування в рамках бюджету 2026
- Відбудова інфраструктури: що отримають регіони
- Витрати на енергоефективність: термоізоляція будівель та модернізація
- Допомога полоненим та їхнім сім’ям
- Що зміниться для власників осель
- Орендарі та сектор нерухомості у 2026 році
- Соціальне та доступне житло і хто може на нього розраховувати
- Єдина цифрова система
- Чи реалізується все це насправді?
На що буде спрямовано фінансування в рамках бюджету 2026
Сумарний обсяг видатків бюджету 2026 становить 4 трлн 824,1 млрд грн, тобто на 121,2 млрд грн більше, ніж у 2025 році. Ключовий пріоритет залишається незмінним: безпека та оборона.
Витрати та надання позик бюджету України 2026 року
Джерело: mof.gov.ua
Водночас у бюджеті передбачені значні кошти на підтримку громадян, які постраждали від війни, та на відновлення областей. З 47 мільярдів на житлові програми кошти розподілені таким чином:
- єОселя (пільгове іпотечне кредитування) — 17,1 млрд грн,
- Житло для ВПО з окупованих територій — 14 млрд грн (нова стаття видатків),
- Компенсація ветеранам з інвалідністю — 5,7 млрд грн,
- єВідновлення — 4 млрд грн,
- Житло військовослужбовцям — 2,6 млрд грн,
- Програма HOME — 2,5 млрд грн,
- Фонд енергоефективності — 0,6 млрд грн.
Додатково до цього додається іноземне фінансування. Банк розвитку Ради Європи має намір виділити додатково
- 200 млн євро на компенсації за зруйноване житло в рамках єВідновлення,
- 120 млн євро на житлові ваучери для ВПО,
- та 50 млн євро на пільгове іпотечне кредитування для переміщених осіб.
Перемовини зі Світовим банком щодо додаткових 225 млн євро тривають. Ці кошти наразі не зазначені в державному бюджеті, оскільки це окремі домовленості з іноземними партнерами.
Для тих, хто вже користується єОселею, у 2026 році бюджет додатково покриває початковий внесок і відсотки за перший рік для ВПО. Це ще 4,4 млрд грн понад загальне фінансування програми. Також передбачено 154 млн грн на ініціативи пільгового іпотечного кредитування для ВПО та ветеранів.
Відбудова інфраструктури: що отримають регіони
Окрім житлових ініціатив, державний бюджет передбачає 8,2 млрд грн на відновлення та модернізацію муніципальної інфраструктури:
- 1,14 млрд грн на водопостачання та водовідведення,
- 1,38 млрд грн на розвиток муніципальної інфраструктури,
- 5,6 млрд грн на проєкти відбудови у регіонах,
- окремо 1,15 млрд грн для Харківської та Дніпровської міських територіальних громад.
Додатково 2 млрд грн виділено на Державний фонд регіонального розвитку, тобто на мільярд більше, ніж у 2025 році.
На транспорт передбачено 12,2 млрд грн, з яких 5,8 млрд грн піде на закупівлю нових пасажирських вагонів. Ще 4,5 млрд грн – на автотранспортну інфраструктуру, 0,9 млрд грн – на розвиток портів.
Витрати на енергоефективність: термоізоляція будівель та модернізація
На енергоефективність та енергозбереження в бюджеті закладено 2,75 млрд грн. З них 2,12 млрд грн піде на підвищення енергоефективності громадських будівель, ще 0,63 млрд грн – на поповнення Фонду енергоефективності.
У 2026 році заплановано підтримку 365 проєктів з термомодернізації багатоквартирних будинків та відновлення 650 житлових споруд. Фонд надає гранти ОСББ на утеплення, встановлення лічильників обліку та впровадження сучасних енергетичних рішень.
Допомога полоненим та їхнім сім’ям
Окремо в бюджеті закладено 1,2 млрд грн на виплати звільненим з полону військовим та їхнім родинам. Люди, які повернулися з полону, мають право на одноразову державну виплату у розмірі 100 000 грн після звільнення та щорічну виплату в такому ж розмірі за кожен рік перебування в полоні. Право на щорічну виплату також поширюється на членів родини.
Що зміниться для власників осель
Право власності реформа не торкається. Але зміниться підхід до відповідальності. Більшість українців, які приватизували житло, досі не розуміють, що їхня відповідальність не обмежується стінами квартири.
Сходові майданчики, ліфти, внутрішньобудинкові комунікації, фасади – це спільна власність і спільна відповідальність усіх співвласників будинку.
Новий закон та окремий закон про управління житловим фондом, який розробляється на основі естонського досвіду, мають формалізувати це через ОСББ як юридичних осіб із чіткими повноваженнями, зокрема з правами на земельну ділянку під будинком.
Орендарі та сектор нерухомості у 2026 році
Більше 90% орендних відносин в Україні перебувають у тіні, без офіційних угод. Це невигідно обом сторонам, оскільки:
- власник ризикує не отримати оплату або отримати пошкоджене житло,
- орендар може бути виселений у будь-який момент без жодного захисту.
Основна причина тінізації – 23% податок з орендної плати. Реформа передбачає зменшення цього навантаження до рівня, близького до європейського, тобто не більше 5%, а також спрощення декларування та посилення відповідальності за ухилення.
Виведення з тіні ринку нерухомості має стати одним із ключових результатів реформи, поряд із залученням інвестицій у будівництво та підвищенням енергоефективності житла.
Є ще один важливий наслідок легалізації: якщо договір оренди буде офіційно оформлений, власник не зможе підняти орендну плату до закінчення терміну його дії, навіть якщо ринок зросте.
Соціальне та доступне житло і хто може на нього розраховувати
Реформа впроваджує чотири інструменти підтримки:
- фінансово-кредитні інструменти (іпотека, лізинг, оренда з правом викупу),
- доступне житло,
- соціальне житло,
- службове житло для військовослужбовців та держслужбовців.
Тепер головний критерій не формальна реєстрація місця проживання, а реальний майновий стан сім’ї. Раніше можна було мати значні статки і водночас претендувати на державну квартиру, просто маючи реєстрацію місця проживання в тісних умовах.
Тепер система автоматично перевірятиме доходи та майно через державні реєстри. Соціальне житло орієнтоване насамперед на малозабезпечених, ВПО та осіб з інвалідністю.
Доступне, своєю чергою, на тих, хто має середні доходи: молодь, ветеранів, військовослужбовців. Управління соціальним житлом здійснюватимуть муніципальні або спеціалізовані оператори, а саме житло залишатиметься в орендному фонді територіальних громад без права приватизації.
І ще один принциповий аспект: таке житло не будуватиметься на околицях. Концепція передбачає інтегрованість у міське середовище. В ідеалі в тих самих будинках, де є і приватне, і соціальне житло.
Для реалізації цих планів держава розраховує на співпрацю з приватним сектором. Наприклад, забудовникам можуть надавати земельні ділянки та податкові пільги для зведення доступного житла.
Єдина цифрова система
Сьогодні черги на поліпшення житлових умов ведуться в паперовому вигляді в кожному регіоні окремо і фактично закриті від публічного контролю.
Нова єдина інформаційно-аналітична система покликана це змінити. За допомогою мобільного застосунку або ЦНАП громадянин зможе в кілька кліків отримати автоматично сформований перелік житлових програм, на які він має право, виходячи зі своїх реальних доходів та майна.
Чи реалізується все це насправді?
Реформа амбітна, але потребує змін у понад 60 законах та підзаконних актах. Декілька ключових законів (про соціальне житло, управління житловим фондом та службове житло) поки що перебувають у процесі розробки. Після ухвалення базового закону Єврокомісія готова фінансувати реформу на 400 млн євро в рамках Ukraine Facility Plan, Світовий банк – понад 2,3 млрд євро.
Разом з тим є і опір такій реформі: 90% правок, поданих депутатами під час ухвалення закону, були спрямовані на затягування процесу. Такий інтерес може бути з боку тих, хто контролює квартирні черги та неконтрольований розподіл житла.
Стан нерухомості України після реформи залежатиме від того, наскільки системно вдасться реалізувати все заплановане. Реалістичний період змін становить 3–5 років. І успіх таких реформ залежить від того, чи перестане житлова сфера бути джерелом непрозорих схем і трансформується на сектор, де кожен знає свої права та може їх реалізувати.