-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Підсумки ринку комерційної нерухомості: офіси, складські приміщення та ТЦ
У 2025-му році український сектор комерційної нерухомості остаточно завершив етап адаптації та розпочав змінюватися. Офісні будівлі, складські об’єкти та торгові комплекси розвивалися згідно з відмінними сценаріями, реагуючи на економічні, безпекові та поведінкові зміни. Читайте на Delo.ua, чому стратегії, що ефективні для складів, зовсім не підходять для офісів, і яким чином ринок пристосувався до нових реалій.
- Чи стає ринок більш вибагливим?
- Як виживає та змінюється офісна нерухомість
- Складська нерухомість як лідер комерційного сектора
- Торгові комплекси: від покупок до розваг
- Напрямки розвитку комерційної нерухомості на прикладі київського сегменту
- Чого слід очікувати у 2026 році
Ринок стає вибірковим?
Протягом 2025 року комерційна нерухомість продовжувала реагувати на військові загрози та макроекономічні обмеження. У той же час, ринок поступово звільнявся від надмірної пропозиції, що накопичилася за попередні роки. Попит став більш розбірливим, оскільки не кожен об’єкт знаходив свого орендаря, а орендатори все частіше надавали перевагу функціональності, безпеці та передбачуваності витрат замість престижного розташування.
Фактично, національний ринок поділився на декілька зон з різними тенденціями. Західні області та Київ утримували певну активність, залишаючись центрами тяжіння для бізнесу. Схід і південь були обмежені через близькість до лінії зіткнення та систематичні обстріли. Це безпосередньо вплинуло на структуру угод і цінові очікування власників об’єктів.
Епоха спекулятивних інвестицій завершилася. Інвестори все частіше вибирали не ймовірне зростання, а стабільність і ліквідність. Інакше кажучи, вони дотримувалися принципу: краще надійний прибуток зараз, ніж обіцянка значного доходу в майбутньому.
Як офісна нерухомість виживає та трансформується
У 2025 році офісний сектор залишався найбільш незахищеним серед усіх видів комерційної нерухомості. Попит був стриманим, а кількість вільних площ у багатьох бізнес-центрах залишалася високою. Компанії продовжували зменшувати займані площі, переходячи на гібридні моделі роботи або повністю відмовляючись від офісної присутності.
Епідемія COVID-19 започаткувала тенденцію до дистанційної роботи, а війна її тільки посилила. Навіщо платити за 500 квадратних метрів, якщо половина колективу працює з дому? Багато керівників задавалися цим питанням, і відповідь часто була не на користь офісу.
Проте повного краху не сталося. Якісні офіси з незалежною інфраструктурою, наявністю укриттів і зручним розташуванням утримували орендарів і навіть демонстрували незначне зростання цін. У Києві додатковим чинником стало зменшення обсягу пропозиції через пошкодження або призупинення експлуатації деяких об’єктів, оскільки не всі власники готові інвестувати в об’єкти з неясними перспективами.
Зараз офіс перестав бути показником статусу та перетворився на інструмент, який повинен бути економічно обґрунтованим. Старі об’єкти класів B і C без альтернативного електропостачання та бомбосховищ втрачають орендарів. У той же час, сучасні приміщення класу A з повним технічним забезпеченням користуються попитом.
Складська нерухомість, як лідер комерційного сегменту
В умовах стриманого попиту на офіси, саме складські приміщення стали головною рушійною силою ринку комерційної нерухомості. У 2025 році попит на складські площі стабільно перевищував пропозицію, особливо в центральних і західних областях. Перевищення попиту над пропозицією – рідкісна ситуація для ринку нерухомості. І є декілька причин такого підйому.
- Розвиток онлайн-торгівлі, оскільки українці роблять онлайн-покупки все частіше, що вимагає складських потужностей.
- Зміна логістичних шляхів через переорієнтацію торгових коридорів і закриття деяких напрямків.
- Концентрація бізнесу в безпечних регіонах, оскільки компанії переміщують склади подалі від лінії фронту.
- Мінімальна частка вільних площ, яка часто становить менше 5%, що вважається дуже низьким показником.
- Стабільний попит з боку міжнародних компаній, які використовують Україну як логістичний центр.
Нові проєкти реалізовувалися обережно через високу вартість будівництва та ризики, але попит поглинав навіть обмежену пропозицію. Складська нерухомість все частіше розглядається не тільки як інфраструктурний актив, але і як інвестиційний інструмент з прогнозованим попитом. Інвестори готові вкладати гроші, якщо бачать стабільний потік орендарів.
Саме цей сегмент у 2025 році продемонстрував найбільшу стійкість до зовнішніх факторів і найкращу інвестиційну привабливість. Для порівняння: якщо рівень вакантності офісних площ у деяких бізнес-центрах досягав 30-40%, то в якісних складських комплексах він не перевищував 3-5%.
Торгові центри: від шопінгу до дозвілля
Ринок торгових центрів у 2025 році увійшов у фазу стабілізації після неспокійних попередніх років. Торговим центрам вдалося відновити відвідуваність і частково відновити доходи від оренди.
Збільшення онлайн-торгівлі змусило власників переглянути структуру наповнення. Традиційна роздрібна торгівля втратила позиції, натомість пріоритетним став розважальний аспект, а саме:
- кінотеатри,
- боулінг,
- ігрові зони,
- заклади харчування — фуд-корти,
- ресторани,
- кав’ярні, тощо;
займають все більше площ. Також активно розвиваються сервісні зони: салони краси, фітнес-центри, дитячі простори для сімейного відпочинку та навіть коворкінги.
Торгові центри перетворюються з місць для покупок на місця для проведення часу. Це абсолютно новий підхід до управління об’єктами, де власники думають не про квадратні метри торгових площ, а про час, який відвідувачі проводять у центрі. Чим довше людина знаходиться в торговому центрі, тим більше вона витратить грошей.
У регіонах спостерігалася обережна зміна орендарів. Деякі закривалися, інші займали їхні місця. У столиці ринок виявився більш конкурентним, з вищими цінами та більш жорсткими умовами. Київські торгові центри утримували позиції завдяки вищій купівельній спроможності мешканців.
Будівництво нових торгових центрів у 2025 році залишалося поодиноким і зосередженим переважно в місцях з гарантованим потоком клієнтів.
Тенденції комерційної нерухомості на прикладі київського ринку
Загальні тенденції комерційної нерухомості найкраще простежуються на прикладі Києва: найбільшого та найактивнішого ринку країни.
Офіси помірно відновлюють свою цінність
Попит зосереджений на якісних приміщеннях у центрі міста, де ціни залишаються найвищими. Водночас віддалені райони все ще привабливі для тих, хто шукає економічні варіанти.
Орендна плата зростає швидше, ніж вартість продажу, особливо це помітно у невеликих офісах та сучасних бізнес-центрах. Здається, що орендарі готові платити за зручність і готові до використання приміщення, навіть якщо оренда офісу коштує трохи дорожче.
Торгові площі переживають трансформацію
Великі торгові центри поступово відходять на другий план, а на перший виходять невеликі магазини в густонаселених районах. Ці “місцеві” формати користуються найбільшим попитом, а орендна плата на такі приміщення зростає швидше, ніж на більші об’єкти. Тобто змінюються купівельні звички: зручність і доступність стають важливішими за розмір.
Складські та промислові приміщення
Такі приміщення залишаються найбільш стабільними за вартістю продажу, але водночас демонструють найшвидше зростання орендної плати.
Попит на складські приміщення високий, особливо на невеликі приміщення для місцевої логістики та електронної комерції. Таким чином, в цілому, цей сегмент можна вважати найбільш прибутковим для власників.
Що очікується від 2026 року
Ринок пристосувався до нових умов, але значних проривів ніхто не очікує. Складська нерухомість, за умови стабілізації економіки та збереження поточних тенденцій, залишатиметься лідером ринку. Попит продовжуватиме зростати, особливо в західних і центральних областях.
Торгові центри продовжать розвиватися в напрямку багатофункціональних просторів. Тобто торговий центр у класичному розумінні відходить у минуле, а замість нього з’являється гібрид торгівлі, розваг і послуг. Офісний сектор чекає повільне, але структурне переформатування. Старі об’єкти без автономного забезпечення втратять орендарів, а нові якісні простори знайдуть своїх клієнтів.
Ключовими факторами розвитку залишатимуться безпека, що передбачає:
- наявність бомбосховищ,
- віддаленість від військових об’єктів,
- автономність (незалежне електропостачання, опалення, водопостачання),
а також функціональність об’єктів і вигідне розташування з розвиненою інфраструктурою.
Отже, 2025 рік став для комерційної нерухомості роком реальної оцінки дійсності. Ринок перестав жити ілюзіями швидкого повернення “як було до війни” і перейшов до практичних рішень. Ті сегменти, які змогли адаптуватися до нових умов (склади та торгові центри), вистояли та заклали основу для подальшого розвитку.