У Києві активізувався ринок нерухомості. Незважаючи на літо, на яке традиційно припадає період спаду і по оренді, і з продажу квартир, городяни дівляться житло під зйом та купівлю. Зйомні квартири на хвилі підвищеного попиту вже дорожчають. Виставлене на продаж житло ще можна знайти зі знижками. Але найближчим часом очікується активізація пільгової іпотеки, що може запустити подорожчання квадратних метрів.
Ціни зростають, але квартири по 4 тисячі на місяць все ще є
У Києві ще з початку року почали зростати орендні ставки на орендовані квартири. Але тоді подорожчання було незначним. За даними Держстату, за перше півріччя з оренди в столиці зафіксовано всього плюс 2% до цінника, в результаті середня вартість орендованої квартири підвищилася до 7,7 тисяч гривень на місяць. Але влітку ціни почали розганятися.
За даними спеціалізованого майданчика Bird, за останній місяць у столиці зросли орендні ставки практично за всіма категоріями квартир. Найбільше подорожчали однокімнатні – на 11% (до 10 тисяч гривень на місяць), «двушки» зросли у ціні на 3% (до 14 тисяч), трикімнатні – на 8% (до 24,9 тисяч гривень). Як кажуть ріелтори, це пов’язано з напливом до столиці переселенців — люди їдуть до Києва, сподіваючись знайти тут роботу. Крім того, Київ, незважаючи на досить часті повітряні тривоги, вважається одним із найбільш захищених міст у країні.
Зазначимо, що за динамікою подорожчання орендованих квартир Київ почав обходити міста в західних областях України, де житло під оренду з початку війни рекордно зросло в ціні.
Наприклад, у Львові вартість однокімнатних квартир, за даними Bird, взагалі не змінилася (проти плюс 11% до цінника в Києві), трикімнатни зросли в ціні на 6%. Більше, ніж у столиці, подорожчали лише двокімнатні – на 5%. Але поки що однушкіі і двушки у Львові все одно дорожчі за київські — 15 тисяч і 16800 гривень на місяць відповідно (проти 11 тисяч і 14 тисяч у Києві). По трикімнатним столиця вже обійшла Львів – така квартира тут коштує майже на 5 тисяч дорожче.
«До Києва з’їжджаються переселенці з усієї країни. Часто їдуть великими сім’ями, з бабусями та дідусями, тому шукають великі квартири. Ще одна особливість – високий попит на так звані «старі нові квартири» – житло у вже зданих в експлуатацію та обжитих новобудовах. До війни такі квартири були дорогими, але потім різко подешевшали, що зробило їх доступнішими для орендарів. Комфортну однокімнатну квартиру в новому будинку можна знайти за ціною від 14-15 тисяч», – зазначає Луханіна. Нині такі квартири дорожчають найшвидше – за останній місяць вони додали в ціні до 1,5 тисячі гривень.
Попит на «убиті» квартири, за словами експертів, невисокий. Тому й цінники тут зростають повільно. Наприклад, за даними Bird, у столиці, незважаючи на зростання цін на ринку оренди, все ще можна знайти дуже доступне житло – від 4 тисяч гривень на місяць. Однокімнатна квартира за такою ціною пропонується, зокрема, на Оболоні – по вулиці Лук’яненка, 7а (колишня Тимошенко). Будинок за 10 хвилин ходьби від метро. Квартира розташована на 7 поверсі дев’ятиповерхівки. Ремонт ще «радянський», меблі старі, але стан – житловий. Квартира з інтер’єром трохи кращім, на Райдужному масиві коштує 7 тисяч. З переваг – повний набір побутової техніки (бойлер, пральна машина, холодильник та ін.), Плюс є парковка для авто.
Таку ж квартиру, але ближче до центру (наприклад, на вулиці Ростиславській на Лук‘янівці) здають уже за 10,9 тисячі на місяць.
У центрі наразі виставлено під оренду дуже багато квартир. Причому ціни, на відміну від довоєнних, досить прийнятні. Наприклад, біля станції метро «Політехнічний інститут» однокімнатна квартира площею 34 квадрати пропонується на 7,7 тисячі в будинку чеського проекту. Ремонт досить старий, але все потрібне є. Квартира неподалік, але вже з новим ремонтом виставлена за 12 тисяч.
У самому центрі Києва – на вулиці Пушкінській кілька днів тому виставили однокімнатну квартиру лише за 8,5 тисячі. Житло досить «втомлене» – старий ремонт, зношені меблі. Але є чудовий вигляд з вікна, гарне розташування (на третьому поверсі сталінки).
Щодо елітного житла, то попит на нього невеликий, але стабільний, вважає Луханіна. Цінники тут, як і раніше, виставляються в доларах, і останнім часом за вартістю не відзначається жодного руху – ні зростання, ні зниження.
Наприклад, на Ярославовому Валу за 1800 доларів на місяць здається простора квартира 150 квадратів, розташована в царському будинку. Зроблено сучасний ремонт, є вбудовані кухня та шафи, вся побутова техніка. У примітках до оголошення зазначено, що господар надасть перевагу іноземним постояльцям та безготівковому розрахунку. Такий самий цінник на цю квартиру, за даними Bird, був і 6 місяців тому.
Але все ж таки по сегменту елітного житла є важлива зміна. «Хазяї все частіше готові покривати зі своєї кишені комунальні платежі, аж до електрики, яка в орендованих квартирах завжди оплачувалася орендарем самостійно). Загалом по сервісу стало більше пропозиції.
Наприклад, власники можуть під запит змінити окремі елементи інтер’єру, організувати прибирання тощо. Ці опції раніше були доступні, переважно, в квартирах, що здаються подобово. Але оскільки цей сегмент з початку війни помітно просів, багато господарів перевели своє житло у довгострокову оренду. І перенесли туди сервісні послуги. Крім того, елітне житло затребуване у корпоративних кліжнтив, а для них зручнише, якшо комуналку візьме на себе господар», — зазначає експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов.
Куди повернуть орендні ставки
Ріелтори прогнозують, що зростання цін на орендоване житло в Києві продовжиться. А з вересня, коли розпочнеться новий бізнес-сезон, динаміка може навіть прискоритися. Очікується, що до осені збільшиться потік переселенців до Києва, де останнім часом намітилася активізація на ринку праці, і знайти роботу простіше, ніж у регіонах.
Крім того, у новому навчальному році багато столичних вузів планують відмовитися від дистанційки, а це означає, що масово з’їжджатимуться студенти, частина яких традиційно обирає поселення не в гуртожитках, а на орендованих квартирах.
Тому, на думку ріелторів, у вересні цінники на житло можуть підскочити одразу на 10%. Новий ціновий стрибок можливий після початку опалювального сезону, тобто з середини жовтня.
«Річ у тому, що орендодавці не підписують довгих договорів із постояльцями. Домовляються через кожні 3-6 місяців переглядати ціни. У тому числі під опалювальний сезон. Тому підвищити цінники можуть навіть тим орендарям, які вже мешкають у квартирі. І, зрозуміло, ризикують більше заплатити ті, хто шукатиме нове житло», — підсумувала Луханіна.
Найбільше, на думку ріелторів, подорожчають однокімнатні квартири у хорошому стані у спальних районах біля метро. З урахуванням прогнозів про те, що зимою можуть бути погіршення в енергетиці, і знову почнуться перебої зі світлом, експерти передбачають підвищений попит на житло, максимально підготовлене до блек-аутів (з газовими плитами, безперебійниками тощо). На такі квартири може бути додаткова націнка в 5-7% від середньої оренди на аналогічне житло.
Та тенденція подорожчання орендного житла: як вважає Артюхов, може загаснути на тли еконосічних реалій. «Господарі завжди прагнуть пидвищити ціни. Але платоспроможність орендаторів не надто зростає, тож задумка з перписуванням цінникив може й не пройти», — вважає експерт.
Чекають на іпотеку та компенсацій за знищене війною житло
За словами київського ріелтора Ірини Луханіної, активізувався також ринок продажу житла, який довгий час стояв.
«Люди дивляться здебільшого квартири економ-класу – до 25-30 тисяч доларів. Багато хто розраховує отримати пільгові кредити від держави», – зазначає Луханіна.
Найближчим часом за іпотекою очікується велике зростання. Програма пільгового кредитування е-Оселя, яка раніше була доступна лише для деяких категорій громадян (вчителі, лікарі, військові та ін.), тепер відкривається для більш шірокого кола українців (на пільгові кредити будуть мати право переселенци, громадяни, що не мають свого житла, ветерани та ін,). Це означає, що можна буде отримати кредит на купівлю квартири під 3-9% річних, правда, вимоги до позичальників досить високі, потрібно, зокрема, мати хорошу «білу» зарплату, яка дозволить платити за іпотекою. Тим не менш, ріелтори очікують на активізацію кредитних покупців.
Це може спровокувати зростання цін на нерухомість. За словами Ірини Луханіної, вже зараз деякі квартири під іпотеку продаються трохи дорожче, ніж якби покупець просто прийшов із «живими» грошима.
«Кредит оформляється досить довго. Плюс цінники на квартири виставляються у доларах, оплата йде у гривнях та з відстрочкою, може бути втрата за рахунок курсу. Тому багато господарів «не люблять» кредитних покупців, і можуть вимагати націнку за ризики», – розповіла експерт. Це стосується насамперед вторинки. Але й на первинці вже є прецеденти здорожчання через кредити. «Деяки забудовника, яки активно працюють з кредитними покупцями, пидняли ціни до 35%. Инша справа, що поки що цей сегмент надто вузький, і на ринок суттєво не впливає», – каже Артюхов.
У цілому ж первинці, за словами співвласника та керуючого партнера компанії INSPI Development Володимира Семенцова, у другому півріччі цього року вартість нового житла зросте на 3-5% у гривні. Але для великих стрибків ціни, на його думку, причини зараз немає.
Один із аргументів, які висувають забудовники, готуючи покупців до зростання цін, – інфляція. Але, на думку Семенцова, поки що інфляційні процеси під контролем.
«Інфляція на первинному ринку насамперед відбивається на вартості будівельних матеріалів, але зараз ціни виробників уже виставлені «із запасом» на 10-15%», – каже він. Тобто великого подорожчання будматеріалів не повинно бути.
Попит на нове житло поки що навряд чи може розкачати ринок. За словами Семенцова, попит на новобудови зараз утричі нижчий за пропозицію. І навіть в об’єктах, які вже виходять на фінальну стадію будівництва; а інтерес до них з боку покупців завжди більший, ніж на «котловани», попит на 40-50% нижчий, ніж наявна на ринку пропозиція.
На думку Семенцова, у другому кварталі цього року попит зростатиме точково – на вже готові об’єкти в окремих локаціях. 75% попиту припаде на 1-2 кімнатні квартири площею від 40 до 70 квадратних метрів.
Але ці прогнози ще можуть коригуватися як на краще, так і на гірше. Багато залежатиме від перебігу військових дій, фінансування державою програми компенсацій громадянам за пошкоджене та знищене майно, загального стану економіки та розвитку іпотечних програм. Тобто зростання цін на первинку буде невеликим – до 5%, але може значно прискоритися, якщо активно розвиватиметься іпотека, а українці, чиє житло було знищене.
Раніше Інформатор-Україна повідомляв, як зміняться ціни на овочі та фрукти до кінця літа. Майже все, за прогнозами експертів, буде дешевшати, але кавуни залишаться дорогими. Також ми інформували, як змінюватимуться ціни на пальне після рішення уряду щодо поновлення акцизів та НДВ.
