-
Тетяна Єрмоленко
Авторка статей
Первинний чи вторинний сектор нерухомості: де вигідніше здійснити покупку в 2026 році?
Придбання апартаментів – один із найважливіших економічних кроків у житті. І перше питання, яке виникає перед покупцем: придбати апартаменти в новому будинку чи розглядати варіант на вторинному секторі?
Обидва шляхи володіють перевагами та недоліками, котрі варто розглянути у співвідношенні з особистими потребами, фінансуванням та планами на перспективу. Ознайомтеся на Delo.ua, чим розрізняються первинний і вторинний сектор нерухомості та який обрати саме вам.
Важливо знати: Даний матеріал не є фінансовим чи інвестиційним напуттям. Вибір між первинним і вторинним сегментом залежить від ваших особистих потреб, бюджету та задумів.
- Що являють собою первинний і вторинний сектори
- Первинний сектор: сучасність і можливості
- Вторинний сектор: готове помешкання та швидкість
- Що необхідно брати до уваги при виборі типу житла
- Порівняльна таблиця: первинний vs вторинний
Що являють собою первинний і вторинний сектори
Перед тим як зробити вибір, необхідно чітко усвідомлювати відмінність:
- Первинний сектор (новобудови) – це апартаменти, що реалізуються забудовником у будівлях, котрі зводяться або щойно здані в експлуатацію. Ви купуєте житло безпосередньо від девелопера, досить часто ще на стадії будівництва.
- Вторинний сектор – це готові апартаменти, які вже мали господарів і продаються фізичними особами. Це може бути як помешкання в старому будинку, так і апартаменти в новобудові, що їх хтось реалізує після введення в експлуатацію.
Кожен спосіб має власну специфіку, і остаточний вибір залежить від того, що для покупця є пріоритетним: сучасність чи оперативність, інвестиційний інтерес чи стабільність.
Первинний сектор: сучасність і можливості
Новозбудовані будинки мають свої переваги та вигоди. Зазвичай на цей вид нерухомості звертають увагу люди, яких цікавить інвестиційний потенціал і надійність будівництва.
Сучасні планування та інфраструктура
Нові будівлі пропонують актуальні планувальні рішення: просторі кухні, гардеробні кімнати, лоджії замість балконів. Енергозберігаючі технології, сучасні підйомники, підземні паркінги, ігрові майданчики для дітей та закриті подвір’я без автомобілів – все, що відповідає сучасним критеріям комфортабельного життя.
Інвестиційний потенціал
Житло на первинному секторі може зростати в ціні після введення в експлуатацію. Особливо, якщо будівля розташована в перспективному районі з розвитком інфраструктури. Купівля на етапі будівництва часто дешевша, а після здачі ціна збільшується.
Гарантії забудовника
Нові будівлі мають гарантійний термін на технічні компоненти, комунікації, фасади. Це забезпечує впевненість у перші роки після заселення – якщо щось піде не так, забудовник зобов’язаний це виправити.
Незважаючи на те, що сучасне житло приваблює велику кількість покупців, існує ряд аспектів, які можуть стати проблемою під час очікування та оформлення власності.
- Якщо будівля ще зводиться, необхідно бути готовим до очікування заселення. Часом це займає роки. І навіть, якщо забудовник обіцяє здачу через рік, реальні строки можуть відрізнятися.
- Придбання апартаментів у новому будинку часто є більш дорогим, ніж аналогічне житло на вторинному ринку в тому ж самому районі. Особливо це відчутно у великих містах, де різниця може досягати 20-30%.
- Здача об’єктів часто відкладається через технічні чи бюрократичні причини. Це потрібно передбачити у бюджеті та планах, особливо якщо ви винаймаєте житло і чекаєте на заселення.
Отже, придбання апартаментів у новобудові має свої особливості, про які варто знати заздалегідь.
Вторинний сектор: готове помешкання та швидкість
Вторинка не має тих недоліків, які мають апартаменти в новобудовах, і цей варіант частіше обирають покупці, які бажають мати готове житло.
Миттєве заселення
Готові апартаменти дозволяють придбати квартиру на вторинному ринку та заселитись відразу, без очікування років, як у випадку з будівництвом. Підписали договір, отримали ключі, і можна заселятися.
Різноманіття пропозицій
На вторинному секторі зазвичай більш широка база оголошень, особливо у вже сформованих районах із розвинутою інфраструктурою. Можливо знайти апартаменти різних епох: від сталінок до панельних будинків 90-х років.
Можливість торгу
У багатьох ситуаціях продавці готові знижувати ціну або йти на поступки із термінами та умовами угоди. Особливо, якщо апартаменти давно на ринку або власник терміново їх продає.
Водночас, купівля апартаментів на вторинному секторі має свої приховані моменти, які важливо враховувати перед прийняттям рішення.
- Часто старі апартаменти потребують додаткових інвестицій у ремонт і заміну комунікацій. Це не завжди враховано у попередньому бюджеті, і підсумкова ціна може зрівнятися з новобудовою.
- Можуть бути юридичні ризики, тому необхідна ретельна перевірка документів, щоб уникнути проблем із правом власності, заборгованостями за комунальні послуги чи іншими обтяженнями. Це вимагає додаткового часу та послуг юристів.
- Старі будівлі часто гірше зберігають тепло та мають вищі комунальні платежі. Це слід враховувати при обчисленні щомісячних витрат на утримання помешкання.
Тому, незважаючи на те, що варіанти з вторинкою часто здаються більш доступними за ціною, реальні витрати та зусилля можуть виявитися значно більшими, ніж було передбачено спочатку.
Що необхідно брати до уваги при виборі типу житла
Вибір між первинним і вторинним ринком – це складне рішення, яке залежить від численних факторів.
Бюджет і фінансове планування
Якщо фінанси обмежені, вторинний ринок може бути більш доступним варіантом на початковому етапі. Проте, тут можуть з’явитися додаткові витрати на ремонт, заміну вікон, дверей, комунікацій.
І все це може додати 20-30% до ціни апартаментів. В той же час, новобудови часто коштують дорожче спочатку, але не потребують негайних додаткових інвестицій.
Термін заселення та готовність до очікування
Якщо важливо заселитися негайно: придбання апартаментів на вторинному ринку, безперечно, більш вигідне. Ви отримуєте готове помешкання, яке можливо оглянути перед здійсненням покупки, і здатні в’їхати майже одразу після оформлення документів.
Якщо ж є можливість зачекати рік-два та оцінити переваги сучасної новобудови: первинний ринок має власні плюси, зокрема сучасне планування та нові комунікації.
Мета покупки та інвестиційний потенціал
Для проживання в даний момент вторинний ринок надає можливість в’їхати завтра без очікування завершення будівництва. Для довгострокової інвестиції купівля апартаментів в новобудові може мати більший потенціал для зростання ціни, особливо, якщо район активно розбудовується.
Район і розвиненість інфраструктури
Варто порівнювати не тільки ціну за квадратний метр, а й розвиненість району:
- транспорт,
- школи,
- лікарні,
- парки,
- магазини.
Старі райони, як правило, мають сформовану інфраструктуру, в той час як нові можуть лише розбудовуватися. Все це впливає на зручність проживання та ліквідність житла в майбутньому.
Тож, на сьогоднішній день сектор нерухомості не має «універсального вірного вибору». Все залежить від особистих пріоритетів покупця.
Порівняльна таблиця: первинний vs вторинний
| Критерій | Первинний ринок (новобудови) | Вторинний ринок (готове житло) |
|---|---|---|
| Термін заселення | Від кількох місяців до 2-3 років | Відразу після придбання |
| Ціна | Зазвичай вища на старті | Часто нижча, але необхідний ремонт |
| Стан житла | Нове, без ремонту або з чистовим оздобленням | Різний – від ідеального до непридатного |
| Планування | Сучасне, добре продумане | Може бути незручним (мала кухня, суміжні кімнати) |
| Енергоефективність | Висока | Нижча в старих будівлях |
| Інвестиційний потенціал | Вищий – ціна може зрости після здачі | Нижчий – зростання повільніше |
| Юридичні ризики | Нижчі – купуєте від забудовника | Вищі – необхідна перевірка документів |
| Інфраструктура району | Часто розвивається поступово | Зазвичай вже сформована |
Тому обирати між первинним і вторинним ринком – це не питання «що краще взагалі», а «що краще саме для мене на даний момент».
Придбання апартаментів у новобудові – це ставка на сучасність, розвиток інфраструктури, можливість збільшення ціни з плином часу. Але й очікування заселення, більші початкові витрати та ймовірність затримок будівництва.
Придбання апартаментів на вторинному ринку – це швидке заселення, більший вибір на конкретних локаціях, гнучкість у цінах. Але потенційні додаткові витрати на ремонт і скрупульозна юридична перевірка.