class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Український ринок нерухомості за перші три квартали 2025 року продемонстрував зростання кількості транзакцій лише на 7%, досягнувши показника в 238 тисяч угод.
Найбільш активними у сфері нерухомості виявилися Київ та Київщина, Дніпропетровська та Харківська області. Однак, загальна частка іпотечних угод на ринку залишається незначною, коливаючись у межах 2-3%, згідно з даними Національного банку України.
Ця інформація походить зі статті аналітичного центру “Фінансовий пульс”, який спеціалізується на економічних дослідженнях та прогнозуванні.
Згідно зі Звітом про фінансову стабільність від Національного банку України, за період з січня по вересень 2025 року кількість операцій з нерухомістю збільшилася порівняно з аналогічним періодом 2024 року на 7% і склала 238 тисяч транзакцій. Найбільша кількість угод була зареєстрована у Києві (19,1 тис.) та Київській області (17 тис.), а також у Дніпропетровській (16,8 тис.) та Харківській (14 тис.) областях.
Переважно покупці обирають квартири, які складають приблизно дві третини всіх угод. Особливо помітний попит на компактне та відносно недороге житло на вторинному ринку: середня площа придбаної квартири становить 38 кв. м, а будинку — 70 кв. м.
“Вторинний ринок продовжує залишатися рушійною силою ринку, що є цілком логічним в умовах воєнного стану. Люди прагнуть простіших, зрозуміліших та бюджетніших рішень. Попит на первинному ринку обмежується як безпековими чинниками, так і розбіжністю між тим, що забудовники пропонують, і тим, що покупці готові придбати за ці гроші”, — зазначає Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного відділу “Фінансового пульсу”.
Як зазначено у публікації, стрімкому розвитку ринку житлової нерухомості в цілому перешкоджають високі безпекові ризики та проблеми з електропостачанням, спричинені руйнуванням енергетичної інфраструктури. Додатковим негативним фактором є збільшення обсягів пошкодженого житла: за перші дев’ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак постраждало вдвічі більше житлових одиниць, ніж за аналогічний період 2024 року.
На первинному ринку пропозиція поповнюється переважно за рахунок завершення будівництва житлових комплексів, початих раніше. Це пов’язано з браком фінансових ресурсів у забудовників на тлі зниженого попиту на нерухомість у незавершених об’єктах. Запуск нових проєктів частіше спостерігається у західних регіонах, які вважаються безпечнішими, і саме там спостерігалося найбільше зростання цін за період повномасштабної війни.
Згідно з даними ЛУН, на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у таких містах: Київ, Львів, Ужгород, Чернівці, Рівне та Луцьк. Найнижчі ціни спостерігаються у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотечне кредитування поки що не відіграє визначальної ролі у загальному стані ринку купівлі-продажу житла. Частка угод з використанням іпотечних позик у першому та другому кварталах 2025 року становила 2%, а у третьому кварталі цей показник зріс до 3%.
“Якщо розглядати ринок загалом, іпотека поки що не є головним стимулом для продажів. Вона проявляє себе більш помітно в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується за кредитні кошти. Однак така тенденція значною мірою зумовлена державною програмою “єОселя””, — зауважує Діляра Мустафаєва.
У матеріалі також наголошується, що на первинному ринку купівля житла за допомогою іпотеки охоплює 60% усіх операцій, при цьому близько 44% угод стосуються готового житла від забудовників. Іпотечне кредитування для житла, що ще перебуває на стадії будівництва, демонструє повільніше зростання.
За даними НБУ, найширше іпотечне кредитування у 2025 році застосовувалося у Київській області (співвідношення кількості нових іпотечних кредитів до загальної кількості договорів купівлі-продажу становило 8,8%). Далі йдуть Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними позичальниками залишаються представники Збройних Сил та правоохоронних органів (майже 40% нових іпотек у 2025 році), частка внутрішньо переміщених осіб становить близько 10%.
Окремо в тексті проаналізовано доступність придбання житла за допомогою показника price-to-income. У Києві станом на 30.11.2025 цей індикатор становив 8,6 року (порівняно з 9,8 року станом на 30.11.2024). Проте, навіть після зниження, такий рівень показника все ще свідчить про обмежену доступність купівлі житла без залучення кредитів: в середньому родинам необхідно спрямовувати всі свої доходи протягом понад 8 років.
Для безпечного погашення кредиту, як зазначається у статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% сукупного доходу сім’ї. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо щомісячного доходу близько 30 тис. грн для ставки 3% та близько 42 тис. грн — для ставки 7%. Водночас для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% необхідно мати близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня заробітна плата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн.
“Саме ця різниця між необхідними доходами для отримання “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств обмежує коло потенційних позичальників та гальмує розвиток іпотечного ринку. Навіть за умови можливого зниження облікової ставки у 2026 році, доступність ринкової іпотеки, за прогнозами, залишиться помірною”, — наголошує Діляра Мустафаєва.
У грудні 2025 року урядом було прийнято постанову №1637, яка внесла зміни до правил участі у програмі “єОселя”. Держава звузила коло категорій громадян, які можуть претендувати на пільгові ставки, а також обмежила асортимент житла, що придбавається за пільговими кредитами (з акцентом на відносно доступне житло). Також передбачено механізм винагороди банкам за роботу з позичальниками та подальше переведення іпотечного портфеля до компанії “Укрфінжитло”, тоді як підтримка інших клієнтів планується через часткову компенсацію відсоткових платежів.
На думку авторів аналітичного матеріалу, звуження умов програми призведе до обмеження вибору житла в рамках “єОселі”. Частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим критеріям, імовірно, звертатиметься до комерційних банків, що може сприяти розвитку ринкової іпотеки.
“Водночас, враховуючи воєнний стан та обмежені фінансові ресурси населення, попит у найближчій перспективі залишиться стриманим. Конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками для формування привабливих іпотечних умов”, — підсумовує Діляра Мустафаєва.
Інформаційна довідка:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс» була заснована 2 березня 2015 року. Її головна мета — об’єднання зусиль учасників та експертів фінансового ринку України задля його розвитку та вдосконалення.
Основні завдання Центру:
- Вдосконалення нормативної бази, що регулює фінансовий ринок, та усунення регуляторних перешкод для його повноцінного функціонування.
- Підвищення прозорості діяльності фінансових установ.
- Сприяння розвитку нових ринкових інструментів та механізмів, зокрема шляхом застосування міжнародного досвіду.
- Підвищення рівня фінансової грамотності населення.
- Сприяння впровадженню економічних реформ, включаючи фінансову децентралізацію.
- Підтримка розвитку підприємництва та інших сфер.
Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс