За різними оцінками, рівень попиту на новобудови в Україні становить лише 30-40% від рівня лютого 2022 року. Житла на вторинному ринку теж не стали купувати більше. Однак після відносної нормалізації роботи енергосистеми України та у зв’язку з настанням весни на ринку спостерігається незначне пожвавлення. У якому стані зараз ринок нерухомості – в огляді Інформатора.
Як змінився ринок нерухомості протягом року
Після повномасштабного вторгнення практично всі забудовники призупинили роботу на будівельних майданчиках: деякі – на кілька тижнів, а деякі не відновили будівельні роботи й досі. Як результат, у 2022 році загальна площа введеного в експлуатацію житла становила 7,1 млн кв. м (18 300 приватних будинків і 74 300 квартир), що на 38% менше, ніж у 2021 році.
Щодо попиту на квартири на первинному ринку, то він становить лише 30% від довоєнних обсягів у західних областях, тоді як у Києві загальний попит становить 10-20% від довоєнних обсягів.
На вторинному ринку схожі тенденції: кількість укладених угод купівлі-продажу квартир та житлових будинків в Україні протягом 2022 року склала 101 000 транзакцій – лише третину минулорічного обсягу. Динаміка цін на продаж та оренду житла суттєво відрізнялась у різних регіонах країни. У більшості західних і північно-західних регіонів України, а також в областях з великим потоком внутрішньо переміщених осіб (Запорізька, Миколаївська, Дніпропетровська), ціни на квартири усіх класів зростали або залишалися на приблизно минулорічному рівні. На решті території країни житло стало в середньому на 2–10% дешевшим (із найбільшим падінням до 20% у Харківській області).
За словами голови галузевої Ради підприємців ринку нерухомості Дніпропетровської області Сергія Логутенко однокімнатні, маленькі квартири як користалися попитом, так і користуються.
“Попит навіть на квартири, розташовані на першому і останньому поверхах. Маленькі квартири є основними покупками зараз. А на трьохкімнатні квартири ціни продовжують знижуватися. Там попит зменшено. Але люди все рівно їх купують. Дуже багато нерухомості купують військовослужбовці. Вони, ймовірно, за цей час накопичили кошти і можуть дозволити. Військовослужбовці зараз є і основними орендаторами хороших квартир. Вони переселяють свої сім’ї в квартири, вартість оренди яких від 10 до 20 тисяч гривень – нормальне і достойне житло”, – повідомив Логутенко.
Що зараз відбувається у забудовників і які продажі
Найбільша активність в будівництві житла фіксується в обласних центрах на заході країни і в Києві.
“На будмайданчиках в обласних центрах на заході країни та в Києві фіксується найвищий відсоток робіт – 35% і 30% відповідно від загальної кількості об’єктів, що зводяться. В Одесі, Дніпрі та Харкові частка “активного будівництва” становить 12%, 10% і 7% відповідно. Близько 6%, а це решта усіх об’єктів, зводяться в таких обласних центрах: Житомирі, Вінниці, Полтаві, Черкасах”, – повідомив співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.
Цінова ситуація на первинному ринку житла в останні два місяці залишалася стабільною: номінальні ціни зросли в середньому на 1-1,3% в гривневому еквіваленті, але продажів дуже мало, зауважує Сергій Логутенко.
“Забудовники вигадують різні моделі, як активізувати попит. Пропонують розстрочки, різного роду знижки. Плюс деякі забудовники приєдналися до програми «єОселя» і продають свою нерухомість через цю програму. Ті, у кого метраж квартир підходить під програму. Тобто, невеликі квартири”, – розповів Логутенко.
Як змінила ринок нерухомості програма «єОселя»
З жовтня 2022 року в Україні запрацювала державна програма доступного кредитування «єОселя». Зараз вона доступна лише для соціальних категорій населення: військових, правоохоронців, медиків та працівників освіти, які можуть отримати пільговий кредит на житло за ставкою 3% річних на строк до 20 років.
“В основному зараз через Програму кредитуються військовослужбовці і поліцейські. Вчителів мало і медиків теж мало. Поліція і ЗСУ можуть розраховувати на кредити банка, тому що у них хороші зарплати. Саме вони почали покупати через «єОселю» на первинному ринку квартири”, – каже експерт Сергій Логутенко.
На початку 2023-го програма eОселя мала розширити категорії громадян, які зможуть отримати кредит на житло під 7%, однак, враховуючи воєнний стан і брак фінансування, запуск масової іпотеки не відбувся. Як зазначають керівники проєкту, його можна очікувати протягом 2023 року.
Проте 31 січня представники компанії «Укрфінжитло» повідомили, що кошти з першого раунду фінансування програми повністю розподілені та використані банками-учасниками, тож фінустанови поки що не видають кошти навіть тим, кого вже затвердили (а це близько 10 000 кандидатів). Наступний раунд кредитування має розпочатися після залучення додаткових ресурсів, що, як стверджують організатори, може статися цієї весни.
Чи змінить ситуацію закон про компенсацію зруйнованого житла
Багато надій забудовники покладають на закон 2923-IX щодо механізму компенсації за пошкоджене та знищене війною майно. Він набере чинності 22 травня 2023 року. До цього часу, вважають експерти, рівень попиту навряд чи суттєво зросте.
Експерти сподіваються, що за оптимальних умов закон про компенсацію зруйнованого житла може збільшити попит на первинному ринку щонайменше на 10-15%.
“Все залежить від того, яка буде практика застосування закону. Наприклад, ситуація з тією ж програмою «єОселя». Людей, які хотіли отримати кредит – багато, видачі кредитів – мало. Мабуть тому, що програма не адаптована до реального життя. Точно так може бути і з новим законом. Буде питання виплати компенсації – подивимось, яка буде процедура. Почнуться впроваджувати різні регуляторні внутрішні акти – як виплачувати, кому виплачувати, через кого буде йти фінансування, які фонди будуть взаємодіяти з забудовниками. Подивимось. Сподіваємося, щоб закон працював”, – прогнозує Сергій Логутенко.
Експерт Володимир Семенцов переконаний, щоб сертифікати стали явищем на первинному ринку житла, передбачені механізми отримання компенсації повинні бути максимально ефективними.
“Багато залежить від професійної роботи комісій, що ухвалюватимуть рішення про компенсації, справедливої оцінки пошкодженого чи зруйнованого житла, а також, що найголовніше, наявності в держбюджеті коштів для реалізації закону. Наразі забудовники залишилися при своєму. Вони готові пропонувати реальним покупцям суттєві знижки – 10-25%. Їх розмір залежить від стадії готовності об’єкта, собівартості будівництва, регіону, локації, фінансових можливостей девелопера продовжувати будівництво без прив’язки до рівня продажів”, – зауважив Семенцов.
Раніше ми писали, що після початку повномасштабного вторгнення росії в Україну у столиці заморозили будівництво більшу частину новобудов. Будівельні роботи ведуться лише на деяких об’єктах Києва. Все це викликає тривогу у інвесторів, які вклали в будівництво власні кошти.
