City One Development протягом більше десяти років послідовно аналізує ринок нерухомості Києва.
На базі власної аналітичної системи компанія проводить регулярний моніторинг вартості нових будинків столиці, вивчає динаміку попиту і пропозиції, структуру ринку та поведінку споживачів.
Результати 2025 року дають можливість говорити не тільки про кількісні показники, але й про глибинні зміни, що відбуваються з первинним ринком житла Києва в умовах четвертого року повномасштабної війни.
Загальна картина
2025 рік для первинного ринку нерухомості Києва ознаменувався тихим відродженням без різких коливань. Ринок не демонстрував ажіотажного попиту, проте й не перебував у стані застою. Після кількох років високої невизначеності клієнт почав повертатися — обережно, вибірково, з чітким акцентом на якість, надійність забудовника та реалістичні терміни реалізації проєктів.
Середня вартість на первинному ринку станом на кінець 2025 року склала $2011 за квадратний метр, або 84,6 тис. грн/кв.м. Річне зростання — +3,3%. При цьому курс долара за рік збільшився лише на 1% — до 42,07 грн/$.
Ціни підвищувалися повільно, але послідовно. Це важливий сигнал для ринку: зростання відбувається не через спекулятивні очікування, а завдяки реальному попиту та обмеженій кількості якісного продукту.
Вартість
Динаміка середньої вартості на ринку первинної нерухомості Києва у 2025 році мала наступний вигляд:
-
за перше півріччя 2025 року — зниження на -1,2%;
-
за друге півріччя 2025 року — зростання на +4,5%;
-
від початку до кінця 2025 року — зростання на +3,3%.
Фактично ринок пройшов дві різні стадії. На початку року попит залишався стриманим: покупці займали вичікувальну позицію, що призвело до незначного коригування цін. Натомість друга половина року продемонструвала зміну настроїв — кількість угод зросла, а ціни повернулися до плавного підвищення.
У підсумку 2025 рік завершився з помірним зростанням. Це зростання не виглядає агресивним, проте саме така динаміка є здоровою для ринку, який перебуває у фазі відновлення. Важливо й те, що подорожчання відбулося не лише через валютний чинник — у доларовому еквіваленті ціни також підвищилися, хоч і незначно.
Статистика і реальність
Одна з ключових особливостей 2025 року — суттєва відмінність між формальною статистикою та реальним станом ринку. Середні показники вартості залишаються “обтяженими” проєктами, які роками перебувають у продажу, але фактично не будуються або знаходяться у замороженому стані.
Якщо виключити такі об’єкти з розрахунків, реальна середня вартість “живих” новобудов Києва становить близько $2140/кв.м, що приблизно на 6–7% вище за офіційну статистику.
Такі проєкти створюють ілюзію доступного житла, водночас системно занижуючи середню вартість по ринку. Аналіз лише активних і ліквідних житлових комплексів показує іншу картину — реальна ринкова вартість є відчутно вищою.
Для покупця це означає просту річ: надто низька ціна сьогодні часто є показником ризику, а не вигідної інвестиції.
Структурна трансформація ринку
Первинний ринок житлової нерухомості Києва за останні роки зазнав кардинальних структурних змін, і 2025 рік лише закріпив цей тренд.
Економ-клас фактично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав майже 50% ринку, то у 2025 році — лише 3% пропозиції. Проєкти, які раніше позиціонувалися як економ, або повністю розпродані, або заморожені, або перепозиціоновані у комфорт-клас. Покупець більше не готовий миритися з мінімальними стандартами — навіть у складних економічних умовах він очікує базового рівня якості, сервісу та середовища для життя.
Комфорт-клас став новою нормою ринку і сьогодні є домінуючим сегментом, займаючи понад 50% пропозиції. Саме тут концентрується основний попит.
Бізнес-клас зберігає стабільну частку — близько 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові роки.
Преміум-сегмент залишається нішевим, але ціново стабільним. Його частка становить 8–10% попри скорочення кількості проєктів. Цей сегмент купують не масово, але усвідомлено.
Динаміка вартості за класами
Усі сегменти зростали, проте без різких перекосів. Найбільшу динаміку продемонстрували доступніші формати, що логічно в умовах обмеженого платоспроможного попиту. Бізнес та преміум-класи зростали повільніше, але саме вони залишаються найбільш стабільними з точки зору ліквідності.
За підсумками року:
-
економ-клас — $1103/кв.м (+5%);
-
комфорт-клас — $1365/кв.м (+4%);
-
бізнес-клас — $2450/кв.м (+2%);
-
преміум-клас — $4596/кв.м (+4%).
Ціни в іноземній валюті у період з 2022 по 2025 роки коливалися у дуже вузькому коридорі, а у другій половині 2025 року почалося зростання по всіх сегментах. Ринок чітко продемонстрував: якість і класність проєкту важливіші за агресивну ціну.
Нові проєкти
2025 рік не став роком масових запусків, проте кількість нових проєктів є рекордною для столиці з огляду на воєнні умови. За даними моніторингу City One Development, від початку року на ринок Києва вийшло 10 нових житлових комплексів.
Перша половина року була представлена переважно великими комфорт-комплексами, орієнтованими на масового покупця. Середня стартова ціна становила $1428/кв.м.
Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес та преміум-класу з вищими стартовими цінами та складнішими концепціями. Середня стартова ціна — $2727/кв.м.
Це свідчить про поступове повернення забудовників до більш складних форматів і відновлення інвестиційного інтересу до ринку.
Ключові тренди 2025 року
-
2025 рік зафіксував кілька фундаментальних тенденцій:
-
комфорт-клас остаточно став базовим стандартом ринку столиці, економ-клас зникає як сегмент;
-
загальна кількість ЖК на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що формує дефіцит якісної пропозиції;
-
забудовники запускають нові проєкти обережно, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів;
-
нові проєкти дорожчі за середні ринкові показники;
-
кількість нових ЖК є значною для четвертого року війни, але недостатньою для міста-мільйонника — пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступного житла ставатиме менше;
-
якісні проєкти продаються навіть у складних умовах;
-
конкуренція між забудовниками дедалі більше відбувається не ціною, а продуктом.
Прогноз на 2026 рік
За умови збереження поточних макроекономічних і безпекових факторів, 2026 рік має всі передумови розпочатися з помірного подорожчання та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок уже пройшов найнижчу точку та поступово переходить у фазу зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність забудовника, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.
Дата: 26.12.2025