Як визначити середню вартість хорошої інвестиційної землі, спрогнозувати її ціну за декілька років, а також зрозуміти, від чого взагалі залежить її цінність? На всі ці питання шукали відповіді експерти під час дискусії, яка відбулася в рамках AgroInvestDay в Києві.
Саме з питання про те, скільки наразі коштує гарна інвестиційна земля, й розпочалася розмова, тривалістю понад одну годину. Зазначимо, що йдеться про ту землю, яку буде не соромно продати інвестору та з якою у нього потім не буде проблем.
Так, експерти назвали коридор від 2 тис. доларів до 2 900 доларів за гектар. Зокрема, співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний назвав цифру в розмірі 2 500 доларів. Йдеться про землю з центральної частини України та гарні грунти.
Загалом, зазначимо, що фахівці брали за приклад саме центральну Україну, правобережжя та чорнозем.
Коридор у 2 500 — 2 900 доларів назвав СЕО та співзасновник Твоє Коло Андрій Усенко.
«На нашу думку, ціна землі залежить не тільки від орендної плати, яка є на сьогодні, яка сплачується і написана в договорі, а ще й від певних критеріїв: конкуренція, яка відбувається на території, й термін договору оренди, який переходить до покупця від продавця. Ціна, яку я називав, це вартість землі в центральних регіонах — Вінниця, Хмельницький та Тернопіль. І з договором оренди не більше, ніж 10 років», — зазначив Усенко.
Керівник проєкту KupyPai Володимир Радько, своєю чергою, назвав цифру у 2 тис. доларів. Він наголосив на тому, що це тому, що така ціна є дійсно в центральній частині України, де гарний чорнозем, і це правобережжя.
Автор проєкту Грунтовно — Земельний Інвестиційний Фонд Сергій Крамаренко вважає, що наразі ціна такої землі — 2 300. Утім, він зазначив, що така вартість є за умови наявності договору оренди на 5−6 років.
Окремо були розглянуті й найважливіші фактори щодо інвестиційної привабливості землі. І тут, продовжуючи монолог, Крамаренко наголосив на: безпеці, умовах користування земельними ділянками та можливостях консолідації великих земельних паїв у полях.
«Тобто, не купувати по 3−4 паї у всій Україні, а можливість збити в одне товарне поле на 50−100 гектарів. І тоді розуміючи, що це класний інвестиційний продукт, попит на оренду на який буде завжди високий, плата буде висока. Орендна плата буде висока, і вартість, відповідно, землі буде висока», — зазначив експерт із земельних інвестицій.
Усенко, тим часом дотримується думки, що в першу чергу ви маєте перевірити, де купуєте земельну ділянку, чи немає там монополії, адже на думку співзасновника Твоє Коло конкуренція — те, що рухає оренду і вартість землі.
«Ви маєте розуміти головне: чим коротший строк договори оренди, тим частіше буде переглядатись ваша орендна плата. Загалом, треба звертати увагу на такі ключові аспекти — конкуренція та термін дії договору. Довгі договори з хорошою орендою — також класний актив», — сказав Усенко.
Цікаво, що протягом 5−7 років підхід до формування оренди землі зміниться. Принаймні, так вважає автор проєкту Грунтовно Крамеренко. Він дотримується думки, що з’являться великі власники землі і, відповідно, правила формування оренди зміняться. Частково його підтримав й Чорний, який сказав, що за 10 років у нас з’являться зовсім інші інститути.
«Ми маємо розуміти, що яку стратегію ми б не обрали, сьогодні ринок знаходиться в метрах від старту. Це напрямок, який починає формуватися», — наголосив співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest.
Окремо Чорний розповів й про власне бачення стратегії щодо інвестування в землю.
«Скажу, що у нас в компанії немає позиції золотої стратегії, тому що стратегія буде завжди залежати від позиції інвестора. Коли ми пропонуємо якусь стратегію, то ми завжди питаємо, чого хоче інвестор? Як він бачить стратегію? Більш ризикову чи менш ризикову? У яку кількість землі він хоче інвестувати?
Питання концентрації — дуже класна стратегія в довгостроковій перспективі, але ви маєте розуміти, що це стратегія набагато більш затратна. Тому головне для вибору стратегії — дуже чітко надати інвестору різні варіанти, за значенням слабких і не дуже слабких сторін. Інвестор повинен чітко розуміти, що він буде завтра робити, якщо компанії завтра не буде”, — підкреслив Чорний.
Щодо концентрації, то його підтримав Крамаренко. Він вважає за краще купувати в одній локації: не розпилюватися за областями, не розпилюватися за районами, збирати в одному селі поле в 100 гектарів, бо, на його думку ви на неї завжди знайдете орендаря. Також автор проєкту Грунтовно порадив шукати короткі договори.
«Для чого короткі договори? Короткі договори — можливість підпорядкувати та побудувати довготермінові орендні відносини на землю на ваш земельний банк. Шукайте такі договори, або шукайте такого партнера, хто вам іде на зустріч. Сьогодні набагато легше домовлятися», — сказав Крамаренко.
Окремо він додав, якщо ваша орендна плата прив’язана до чогось твердого, то і ваша земля буде зростати. Тобто, треба розуміти, щоб отримувати гарну дохідність у валюті, то має бути прив’язка до чогось натурального.
Наостанок дискусії експерти назвали цифру, до якої зросте вартість землі за декілька років.
Чорний дотримується думки, що за 6 років наша земля коштуватиме близько 6 тис. доларів. Якщо відштовхуватися від нинішньої ціни, яку називали фахівці на початку розмови, то загалом повинна зрости ціна землі вдвічі, а то й втричі. Зокрема, Усенко назвав коридор у 6−8 тис. доларів.
Крамаренко, своєю чергою, вирішив взяти за приклад кукурудзяний пай та поле на 50−100 гектарів. За справедливої оренди гектар такого поля за 6 років коштуватиме 7−8 тис. доларів. Утім, це можливо, якщо війна закінчилася і ми перемогли. Наостанок він наголосив на тому, що ми взагалі недооцінюємо нашу землю.
«Ми абсолютно не уявляємо якісні характеристики наших земель і те багатство, яким ми володіємо. Такої кількості чорноземних грунтів в такій концентрації, з такою кількістю вологи, в таких великих полях, мені здається, це унікальність у світі. Ми свою цю землю просто недооцінюємо, ми не розуміємо, чим володіємо», — підсумував він.
