По мнению ведущих екатеринбургских застройщиков, нормативы высотного строительства, застрявшие на отметке 100 метров, нуждаются в пересмотре
…Екатеринбург снова вышел с «высотной» инициативой. Если в других российских регионах пока добрались лишь до 75-метровой отметки и начинают более или менее технологично строить дома в 25 этажей, то Екатеринбург уже «перерос» 100-метровую высоту. И теперь настаивает на введении в самую обычную практику строительства 150-метровых высоток в 50 этажей и выше! Но есть препятствие. Заключается оно в отсутствии соответствующей нормативной базы, узаконивающей «новые высоты». Как решить проблему без ущерба для качества и безопасности высоток, обсудили на недавнем Екатеринбургском Форуме уникального и высотного строительства 100+TechnoBuild.
Даешь 150 метров!
В уральской столице сегодня уже более 200-т объектов, имеющих высоту свыше 70 метров, и 30 – свыше 100 метров. Пионеры небоскребостроения, у которых за плечами уже не один высотный объект – например, башня «Исеть» или «Высоцкий» – вдруг ощутимо почувствовали, что уперлись в потолок. Дело в том, что дом высотой до 100 метров еще считается самым обычным домом, проходит самую обычную экспертизу и стоимость его рассчитывается по самым обычным ценовым лекалам.
А вот если здание перешагнуло стометровую отметку – это уже объект уникального строительства, со всеми вытекающими…Он уже нуждается в выработке особых техусловий, особой экспертизе. Его стоимость может в разы отличаться от просто высотного дома.
Уральские застройщики вышли с предложением – повысить планку уникальности высотного объекта до 150 метров. Что это дает? В первую очередь, значительное расширение возможностей для застройщиков. Например, амбициозный проект «Екатеринбург-Сити», который начинает строить компания «УГМК-застройщик», мог бы выглядеть совсем по-другому, нежели сейчас – при старых нормативах высотной застройки.
Вокруг башни “Исеть” появится новый квартал – “Екатеринбург-Сити”
– Рынок показал, что стоимость здания свыше 100 м прогрессирует в математической прогрессии, – отметил на дискуссии, посвященной высотному строительству, генеральный директор УГМК Евгений Мордовин. – А потребитель сегодня не готов покупать 1 кв. метр жилья в высотном здании за 7 тысяч долларов. Поэтому сегодня компания намеренно снизила высотность в екатеринбургском Районе небоскребов.
– Сегодня мы вынуждены понижать высотность , ограничиваясь 100 метрами, – согласился с мыслью коллеги генеральный директор компании Prinzip Геннадий Черных. – Тем самым мы понижаем стоимость и сроки строительства. Если мы замахнемся на что-то большее, это уже будет уникальный объект – и он полностью будет отдан на откуп федеральным экспертам. И цены, и подходы там будут совершенно другие.
Словом, если в нормативной базе все-таки появится норма, регламентирующая планку уникальности до 150 метров, это буквально развяжет девелоперам руки.
Как перешагнуть «тормозящую» отметку
Что же мешает пересмотреть высотный норматив? Казалось бы, достаточно просто внести в градостроительный кодекс соответствующие изменения. Но не тут-то было.
– Отрасль уже давно задумывается о том, чтобы разработать новые компетенции для строительства высотных зданий, не прибегая к специальным техусловиям, – поведал участникам дискуссии в рамках Форума министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков. – Дело в том, что любые специальные условия, которые требуются для уникального здания свыше 100 метров – это условия перестраховки, куда закладываются избыточные нормы и требования – по прочности, безопасности и другим направлениям.
Рейтинг екатеринбургских небоскребов
Если же будет разработана нормативная база под 150 метров, строительство будет осуществляться на плановой, просчитываемой основе. Никакие спецтехусловия не понадобятся. По идее, нужно перешагнуть, наконец, тормозящую 100-метровую отметку, узаконить новую плановую высоту для высотных зданий и спокойно строить такие объекты. По словам Михаила Волкова, эта работа сегодня ведется. В частности, проводятся переговоры с Главгосэкспертизой, технологами, разработчиками, архитекторами.
Но тут нужно помнить и другое.
– Мы не должны забывать, что Екатеринбург – он один такой, – продолжает Михаил Волков. – основная масса застройщиков в регионах лишь подбирается к 25-ти этажам, и даже это пока для них сложно. Поэтому возникла дилемма – идти за пионерами или подождать отстающих? Окончательного ответа пока нет. Но, несомненно, лидеров, первопроходцев «тормозить» нельзя. Участь Екатеринбурга в том, чтобы быть драйвером и подталкивать других менять стареющие нормативы.
– Да, будет трудно в отстаивании массовости нового требования, но и останавливать пионеров нельзя, – резюмировал министр.
Плотный город – это чаще всего высотный город
Между тем, надо признать и то, что массового запроса на изменение высотного норматива пока не существует. Участники круглого стола попытались разобраться, почему так происходит.
Москва, например, развивается в дискурсе до 100 метров. Это ее комфортная высота. Москва-Сити – скорее «протуберанец высотности», исключение из правила.
Москва-Сити – один из флагманов высотного строительства в России
У Екатеринбурга, как здесь считают – совершенно другая задача. Уральской столице нужны высотки, чтобы город не расползался. Любой рост вширь предполагает строительство нешуточной инфраструктуры. А это серьезная нагрузка на городской бюджет. Именно поэтому здесь стараются плотно строить – и в ширину, и в высоту.
Экспертиза уникальных зданий «хромает» на федеральную ногу
Сложность экспертной оценки уникального проекта связана с тем, что оценивающий эксперт обычно работает в Москве – он не видит проект визуально, не видит окружающего объект ландшафта. Он не регионал – и поэтому на любой креатив в проекте он скорее всего скажет «нет». Ему так проще. Да и ответственности меньше.
Именно поэтому утверждение выходящего за рамки стандарта проекта иногда затягивается на годы.
Высота – один из трендов современного строительства
– Сегодня, когда эксперт принимает решение удаленно, это приводит к большим неудобствам, – говорит Геннадий Черных (компания Prinzip). – Смотрите, на объекте до 100 метров мы проходим все согласования очень быстро, на месте – за 2-3 месяца, – объясняет Геннадий Черных. – Те проекты, которые нужно согласовывать на федеральном уровне – а это все объекты под грифом «уникальные» – порой стопорятся с экспертизой чуть ли не в течение нескольких лет. За это время не только проект, но и сами нормы могут устареть.
– Очень часто бывает так, что застройщик заходит в проект 100+, а через пару лет, после всех согласований, когда этот дом начинает строиться, все заложенные туда смарт-решения устаревают, – солидарен с коллегой Михаил Волков.
– Мы в процессе проектирования порой вносим изменения до 6-7 раз! – апеллирует к коллегам Евгений Мордовин («УГМК- застройщик»). – Если бы мы имели дело с уникальным объектом 100+, то нам по каждому изменению пришлось бы заходить в федеральную экспертизу. А это страшно – заходить повторно с уже утвержденным проектом. Не факт, что нам в очередной раз все согласуют.
Поэтому предложение передать согласование уникальной документации местному экспертному сообществу прозвучало, как очень разумное. И правда, эксперт федерального уровня может ведь сидеть и в Екатеринбурге. Вот пусть он и принимает решение по проекту. В этом случае процесс экспертизы будет идти гораздо быстрее. Да и эффективнее.
Пересмотр нормы высотности: есть ли менее травматичный способ
А собственно, есть ли потребность в высотном жилищном строительстве? Хотят ли люди жить в высотках? И таким вопросом озаботились участники дискуссии.
В Москве, например, обитатели многоэтажек не хотят жить выше 16-го этажа. Так стоит ли доращивать высоту?
Жилое высотное здание в Москве, построенное по уникальному проекту
– Не хотят, потому что это не стало привычным делом – жить, например, на 25-м или 45-м этаже, – парирует председатель Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. – Между прочим, за годы развития высотного строительства мы достигли очень многого. 8 лет назад мы не могли перепрыгнуть 75 метров. На дом в 25 этажей брали СТУ в Москве. А сегодня планка поднялась на целых 25 метров.
Еще одно достижение – объекты до 100 метров проходят у нас сегодня экспертизу у негосударственных экспертов – это серьезная либерализация экспертного процесса.
Между тем, по словам Вячеслава Трапезникова, переписать норму под один проект в одном городе – это все-таки очень революционный путь. Есть менее травматичный для всей страны способ. Могут быть введены некие меры и инструменты, которые повысят предсказуемость экспертизы, уменьшат волюнтаризм случайных экспертов.
Высотные жилые комплексы Екатеринбурга
А дальше…пройдет время, и 5 мегаполисов докажут что планка в 150 метров может быть легко достижима.
Кстати, высотность может помочь решить и проблему 120 млн. квадратных метров жилья в год, которая поставлена перед строительным сообществом.
– Мы все сегодня находимся в глобальной конкуренции друг с другом. В том числе, и города-миллионники, – считает пионер уральского высотного строительства Михаил Вяткин. – В Екатеринбурге, помимо строительства школ и детских садов есть скай-лайн. И это повышает привлекательность нашего города на конкурентном рынке.
Согласимся. Пожалуй, это главная задача, которую сегодня выполняет высотность для уральской столицы. Она помогает Екатеринбургу быть перспективным и бурно развивающимся городом, смело претендующим на звание мегаполиса.
Елена МАЦЕЙКО
(Подготовлено по материалам дискуссии «Какой высоты может достичь Екатеринбург?», состоявшейся в рамках Международного Форума 100+TechnoBuild в Екатеринбурге)
Источник: rcmm.ru
