У Міссурі набирає обертів прогресивний метод проєктування-будівництва, що відкриває нові можливості для співпраці.
Хоча такий підхід створює нові шляхи для співпраці над меншими державними проєктами, будівельникам слід пам’ятати про важливі аспекти юридичних угод.
Конкурсне середовище на державні проєкти в Міссурі змінюється.
Законодавчі збори штату Міссурі ухвалили резолюцію HR 2474 у травні, яка розширює доступ до прогресивного методу проєктування-будівництва (progressive design-build, PDB) для підрядників, що співпрацюють з державними установами. Губернатор Майк Кехо підписав цей законопроєкт 13 липня.
Закон знижує порогову вартість проєктів, де застосовується цей метод, з 7 мільйонів до 2,5 мільйонів доларів. Він також дозволяє використовувати PDB усіма державними установами через двоступеневий процес відбору.
«Для багатьох округів та муніципалітетів ця можливість відкриває двері до інструментів, якими вони раніше не могли користуватися», — зазначив Бретт Гардінг, співголова Ради власників відділення Середньозахідного регіону Інституту дизайну-будівництва Америки (DBIA) та менеджер секції Burns & McDonnell, у прес-релізі DBIA, що схвалює законопроєкт. «Ми з нетерпінням чекаємо позитивного впливу, який це матиме на весь штат».
Цим кроком Міссурі приєднується до багатьох інших штатів, таких як Нью-Йорк, Флорида, Каліфорнія та Вірджинія, де дизайн-будівництво, включно з прогресивним, дозволено більшістю установ, за даними DBIA.
Оскільки прогресивний дизайн-будівництво стає все більш популярним в галузі, юристи повідомили Construction Dive, що такі зміни на рівні штатів відкривають нові шляхи для співпраці між будівельниками, проєктувальниками та замовниками. Такий поворот також може допомогти запобігти виникненню проблем на проєктах.
Водночас юристи все ще попереджають, що підрядникам необхідно враховувати ключові кроки та перешкоди ще до того, як розпочнуться будівельні роботи.
Відмінності від інших методів реалізації
Закон Міссурі передбачає прогресивний дизайн-будівництво, що робить процес відбору більш колаборативним, зазначає Білл Томас, керівник компанії Gausnell, O’Keefe & Thomas у Сент-Луїсі та член Міжнародної асоціації адвокатів-захисників.
Замість вибору підрядника на основі ціни, за прогресивного дизайн-будівництва, контрактна організація проходить процес, у якому вона звужує коло претендентів на основі їхніх кваліфікацій.
Потім претенденти пропонують потенційні рішення для проєкту. Замовник, якщо він обирає одну фірму, працюватиме з цим дизайнером-будівельником для встановлення гарантованої максимальної ціни.
«Перевага цього полягає в тому, що ви не просто берете участь у торгах на основі незавершеного проєкту або описів», — каже Томас. «У вас є досить розроблений проєкт, над яким ви працюєте з державним замовником, досягаєте згоди, можливо, навіть просуваєте проєкт до 60% готовності або більше».
Одним із прикладів застосування цього методу, на який послався Томас, є проєкт терміналу та паркінгу аеропорту Канзас-Сіті вартістю 1,5 мільярда доларів, який відкрився у 2023 році й передбачав спільне підприємство Clark Construction, Weitz та Clarkson Construction.
З ширшої перспективи, об’єднання проєктування та будівництва в одного постачальника може допомогти запобігти суперечкам, зазначила Кармен Ернандес, генеральний юрисконсульт будівельної компанії Clayco зі Сент-Луїса. Наприклад, за традиційного методу проєктування-торгів-будівництва (design-bid-build), якщо виникає проблема, може виникнути конфлікт між проєктувальником та будівельником, які можуть звинувачувати один одного в проблемі.
Це набагато менш імовірно, коли проєктування та будівництво входять до сфери відповідальності однієї й тієї ж організації, додала Ернандес.
«Для дизайнера-будівельника не має значення, чи причина полягає в проблемі проєктування, чи в проблемі будівництва», — зазначила Ернандес. «Завдання дизайнера-будівельника — вирішити проблему, виправити її та надати клієнту результати, яких він потребує відповідно до специфікацій або критеріїв проєкту».
Прогресивний дизайн-будівництво йде далі, залучаючи раніше до процесу більше зацікавлених сторін проєкту.
«Простими словами, замовник раніше залучається до прогресивного дизайн-будівництва і стає частиною команди, яка розробляє проєкт та бюджет для його реалізації», — додала Ернандес.
Це також стосується випадків, коли провідний дизайнер-будівельник передає проєктування іншій організації, зазначив Стів Ріms, партнер брюссельського офісу Smith Currie Oles. Навіть якщо ця фірма не виконує саме проєктування, вона все одно несе відповідальність за кінцевий продукт.
«Тепер вони можуть передавати це субпідрядникам та іншим підрядникам, але коли ви підписуєте контракт, ви кажете: «Я виконаю цей проєкт у всіх аспектах, як проєктування, так і будівництво», — сказав Ріms.
Уникнення проблем у прогресивному дизайн-будівництві
Але навіть у більш колаборативній структурі, все ще існують ключові перешкоди, які будівельникам слід уважно враховувати, за словами юристів.
Наприклад, будівельні команди повинні чітко визначити в контракті, яка організація відповідає за проєктування, чи це субпідрядник, чи сама фірма.
Ернандес розрізняє делеговані обсяги проєктування та повні обсяги дизайн-будівництва для субпідрядників, що може означати, чи субпідрядник лише допомагає команді проєктувальників, чи проєктування було повністю передано йому.
У Clayco будівельні команди долають цю проблему за допомогою чітких договірних формулювань.
«Ми прагнемо спростити все для всіх і чітко прописати в субпідрядах, яка частина обсягу субпідряду включає проєктування та які конкретно ці дизайнерські обов’язки», — сказала Ернандес.
У контексті прогресивного дизайн-будівництва, Томас також застеріг, що будівельникам слід бути готовими пояснити, куди йдуть гроші. Через колаборативний характер прогресивного дизайн-будівництва, Томас зазначив, що замовники часто вимагатимуть прозорості, поряд з аудитом цін та деталями викупу субпідрядів.
«Ймовірно, буде потрібно багато договірних положень, які стосуються, я б назвав це, «розділенням заощаджень» між дизайнером-будівельником та замовником, а також прозорості ціноутворення», — сказав Томас. «Таким чином, це буде більш відкритий процес для обох сторін».
Щодо самого проєкту, Ріms також зазначив, що гарантії виконання робіт можуть стати каменем спотикання для будівельників.
Наприклад, якщо б він був клієнтом, який просить дизайнера-будівельника створити для нього підприємство з виробництва комп’ютерів, могло б бути гарантією, що підприємство випускатиме 10 комп’ютерів на годину після завершення. Ці положення, за його словами, можуть бути присутніми на етапах фінального проєктування та будівництва контракту на прогресивний дизайн-будівництво.
Ріms порадив будівельникам наполягати на тому, щоб ці доповнення були максимально чіткими.
«Тому, коли ви складаєте гарантію виконання, якою б вона не була, ви хочете переконатися, що це щось вимірюване та досяжне, а не щось невизначене, щодо чого розумні люди можуть розходитися в думках, чи була виконана ця гарантія», — сказав Ріms.
Нове законодавство Міссурі щодо прогресивного дизайн-будівництва набуває чинності в п’ятницю.