-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Зростання сектора dark store в Україні: як це відбивається на ринку комерційної неру
Ще кілька літ тому вираз dark store або «темний маркет» лунало, як мінімум, дивно. Нині це один із найбільш обговорюваних типів у ритейлі, і водночас новий фактор попиту на комерційну нерухомість, який господарі площ ще не зовсім осягнули.
У цьому матеріалі команда Delo.ua розбирає, що являє собою dark store, з якої причини він змінює логіку підбору місць розташування та що це означає для ринку нерухомості в Україні.
- Що таке dark store і чому він «темний»?
- Чим dark store різниться від складу та звичайного магазину?
- Що змінюється для власників комерційних площ?
- Де в Україні dark store вишукує приміщення?
- Що це означає на ділі?
Що таке dark store і чому він «темний»?
Dark store – це маркет без покупців. Ззовні він скидається на типовий супермаркет: полиці з виробами, холодильники, розбиття на відділи. Але всередині замість відвідувачів тільки працівники, котрі збирають онлайн-замовлення. Замовник оформлює замовлення через програму або сайт, комплектувальник збирає його за 15–45 хвилин, кур’єр везе додому або на пункт самовивезення.
«Темним» цей тип назвали з двох міркувань: по-перше, зачинений для замовників, по-друге, без яскравого торговельного освітлення, тому що воно просто непотрібне. Уперше вдало цей тип запустила британська мережа Tesco в 2009 році. Масову популярність він здобув після 2020 року, коли пандемія різко прискорила зростання онлайн-покупок у секторі FMCG (продуктів і товарів повсякденного вжитку).
В Україні dark store поки що на початковій стадії розвитку. Але VARUS вже запустив перший дослідний dark store в Києві ще в 2023 році, визнав досвід вдалим і планує розширення. При тому, що середній чек онлайн-замовлень у типі dark store у чотири рази вищий, ніж офлайн. А такий аргумент у ритейлі не відкидають.
Чим dark store різниться від складу та звичайного магазину?
Основне нерозуміння навколо dark store у плутанині з дистриб’юторським центром або складом. А це не одне й те саме. У чому ж головні відмінності dark store від складу та магазину:
- місце розташування – у житловому кварталі міста, а не на промисловій околиці або за містом;
- асортимент – вироби щоденного вжитку (FMCG), а не промислові або оптові партії;
- площа – компактна (від 300 до 2000 кв. м), оптимізована під швидкий збір замовлень;
- логістика – «остання миля» вирішується за рахунок міського розташування, а не транспортного шляху.
Так, завдяки комбінації міського розташування та складської функціональності dark store є новим і нетиповим гравцем на ринку нерухомості.
Що змінюється для власників комерційних площ?
Традиційна логіка ритейлу завжди жила за принципом: чим більший трафік – тим краще. Якщо магазини боролися за кутові площі на першій лінії, вітрини з вулиці, прохідні місця біля метро, то dark store перевертає цю логіку. Вимоги dark store до площі кардинально інші:
- жодного вітринного фасаду та торгового фронту, тому що покупці сюди не заходять;
- зручний під’їзд для постачання та кур’єрів замість пішохідного потоку;
- висота стелі від 4 метрів для стелажних систем і можливого мезоніну;
- холодне або тепле складське приміщення залежно від асортименту;
- розміщення в житловому кварталі, а не в торговельному коридорі.
Таким чином, dark store може комфортно розміститися там, де традиційний ритейл ніколи б не розглянув місце розташування: у дворі житлового комплексу, в напівпідвальному приміщенні, в колишньому виробничому цеху або закритому супермаркеті, що звільнився. Для власників таких об’єктів це новий перелік потенційних орендарів, який раніше просто не існував.
Де в Україні dark store вишукує приміщення?
Поки що активний попит зосереджений у Києві. Саме тут VARUS тестує розширення, Glovo і Bazar запустили власні «темні маркети» ще у 2021 році. Логіка досить проста: мільйонне місто з розвиненою доставкою і достатньою купівельною спроможністю. Хіба це не ідеальне середовище для формату, де швидкість вирішує все?
Але в міру відновлення економіки dark store неминуче просуватиметься у великі регіональні центри, зокрема у Львів, Дніпро, Харків (у міру стабілізації), Одесу. Для орендодавців у цих містах, це питання найближчих двох-трьох років, а не віддаленого майбутнього.
Проте слід враховувати, що dark store не є конкурентом торговим центрам. Це скоріше альтернативне застосування тих площ, які торговим центрам і так не цікаві, а саме несхожих за форматом, без прохідності, без вітрин. Тобто попит dark store не витісняє існуючих орендарів, а створює новий ринок.
Що це означає на ділі?
Для власника комерційної нерухомості поява dark store як орендаря – специфічний, але стабільний формат.
По-перше, dark store генерує специфічне навантаження на площу: часті заїзди постачальників, активна кур’єрська логістика, потреба холодильного обладнання. Це треба враховувати в умовах оренди та технічних вимогах до об’єкта.
По-друге, для рітейлера ключовий критерій підбору місця розташування в радіусі доставки. Оптимальна зона охоплення dark store сягає 1–3 км. Тому що мережа розвивається не через відкриття одного великого центру, а через мережу компактних точок у різних районах. А кожен спальний район великого міста як потенційне місце розташування.
По-третє, конверсія закритих або збиткових магазинів у dark store – реальна опція для власників. Якщо торговельний зал колишнього супермаркету порожній, а переобладнати його під dark store можна без капітальної перебудови, то це вийде дешевше та швидше, ніж шукати нового орендаря-ритейлера. При тому, що вся інфраструктура, включаючи стелажі, холодильники, зони розвантаження вже, як правило, є.
Отже, dark store в Україні – ще не масове явище, але вже не експеримент. Зростання онлайн-замовлень, збільшення середнього чека, зацікавленість великих мереж до розширення формату складається в системний тренд, який буде впливати на ринок комерційної нерухомості щонайменше наступні п’ять років.