“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Вплив переміщення підприємств на ціни нерухомості у великих містах України
У соцмережах вже тривалий час циркулює думка про те, що війна “знищила” сектор комерційної нерухомості в Україні. Згідно з цим твердженням, компанії або закрилися, або переїхали, внаслідок чого попит на комерційні площі різко зменшився. Проте, фактична обстановка дещо глибша і не така однозначна, як може здаватися спочатку.
Колектив Delo.ua досліджував, яким чином масове переміщення фірм впливає на запит на офісні приміщення, складські комплекси та виробничі потужності в різних регіонах України. Окрім того, у статті розглядається, чому деякі великі міста отримують вигоду від цього процесу, тоді як інші, навпаки, зазнають втрат.
- Дані, що змінюють сприйняття
- Чи віддає Київ більше, ніж отримує?
- Львів, Харків, Дніпро – три найбільших міста з неоднаковою ситуацією
- Яке значення має переміщення фірм для ринку нерухомості?
- Повернення як чинник невизначеності
Дані, що змінюють сприйняття
Розпочнемо з того, що переміщення українського бізнесу – це більш масштабне явище, ніж зазвичай вважають. За відомостями Опендатабот, лише за вісім місяців 2025 року по країні змінили локацію близько 8 тисяч фірм (точніше – 7 988). Загалом, зареєстровано 8 345 змін місця розташування, оскільки певна частина фірм встигла змінити адресу більше одного разу (якщо враховувати 2025 рік).
Вказує на себе інша картина: темпи переміщення стабілізувалися і навіть трохи знизилися порівняно з періодом до війни у 2021 році, коли кількість переїздів складала 9 301. Таким чином, ринок фактично пристосувався. Підприємства більше не покидають місця розташування у стані паніки, а змінюють їх обдумано, оцінюючи логістику, наявність ресурсів та безпекову обстановку в регіоні.
Найактивніше переміщуються підприємства з оптової торгівлі, оскільки кожна третя переміщена фірма функціонує саме в цій галузі. За ними слідують
- будівництво (6%),
- сільське господарство (5%)
- і нерухомість (5%).
IT-компанії складають тільки 2,6% від сумарної кількості переміщень. Власне, це не є несподіванкою, адже цифрові підприємства можуть змінювати юридичну адресу без фізичного переміщення взагалі.
Чи віддає Київ більше, ніж отримує?
Столиця, як і раніше, залишається головним центром усіх міграційних потоків підприємств. За минулий рік з Києва переїхало 2 909 фірм, що становить 36% від загальної кількості переміщених підприємств по всій країні. У той же час, столиця прийняла 2 252 фірми. Отже, Київ виявився найбільшим донором і найпопулярнішим напрямком для переміщеного бізнесу одночасно.
Від’ємне сальдо столиці (мінус 657 компаній) закономірно позначається на секторі комерційної нерухомості. Запит на офісні площі в центральних районах знизився, і частина бізнес-центрів змушена пропонувати орендарям більш лояльні умови. Склалася ситуація, коли власники приміщень, які ще декілька років тому встановлювали умови ринку, тепер змагаються за кожного клієнта.
Львів, Харків, Дніпро – три найбільших міста з неоднаковою ситуацією
Ситуація в інших великих містах неоднозначна, і саме в цьому випадку загальна статистика приховує найцікавіші деталі.
Харків – найбільший сюрприз року
Прифронтове місто, яке постійно перебуває під загрозою обстрілів, цього року продемонструвало позитивне сальдо: туди переїхало на 374 підприємства більше, ніж виїхало.
Переміщені компанії повертаються або прибувають вперше. Отже, підприємці готові працювати навіть в умовах підвищеного ризику, якщо є економічна вигода.
Львів як західний бізнес-хаб
Місто Лева традиційно залишається одним із ключових напрямків для переміщених підприємств із небезпечних регіонів. Позитивне сальдо (плюс 161 підприємство) підтримує стабільний запит на виробничі та складські площі.
Місто активно розбудовує інфраструктуру для прийому підприємств. Вже в різних районах Львова функціонують індустріальні парки, існують пільги на оренду для переміщених підприємств.
Дніпро: перевалочна база чи центр бізнес-міграції?
Дніпропетровська область перебуває в зоні від’ємного балансу: звідти виїхало на 102 фірми більше, ніж прибуло. При цьому, регіон залишається одним із найактивніших у маршрутах переміщення, як джерело, так і приймач.
Парадокс Запоріжжя
Запорізька область, попри близькість до лінії фронту, фіксує плюс 276 підприємств. Важко пояснити такий показник без урахування особливостей місцевої промисловості та логістики.
Яке значення має переміщення фірм для ринку нерухомості?
Ціни на нерухомість в Україні загалом реагують на міграцію підприємств із затримкою. Проте, все ж таки реагують. У містах із позитивним сальдо збільшується запит на виробничі площі, складські приміщення та невеликі офіси. Тобто, на ті формати, які найчастіше потрібні переміщеним підприємствам на початковому етапі роботи в новому місці. У містах-донорах, навпаки, власники комерційних об’єктів змушені знижувати ціни або продовжувати пільговий період для нових орендарів.
Ринок нерухомості в житловому секторі також реагує на міграцію підприємств. Таким чином, переїзд будь-якого підприємства майже завжди призводить до переїзду людей. Тому запит на оренду квартир у приймаючих регіонах зростає швидше, ніж на це реагує пропозиція.
У Львові та Харкові це відчувається особливо сильно. Ціни на нерухомість в Україні в цих містах формуються не лише ринковою економікою, але і вимушеною міграцією.
Повернення як чинник невизначеності
Існує один нюанс, про який не часто згадують. Державна програма переміщення передбачає, що після завершення військових дій переміщені фірми повинні повернутися до попереднього місця розташування, щоб брати участь у відновленні громад. Це означає, що частина поточного запиту на нерухомість у західноукраїнських містах – це тимчасове явище.
Власники приміщень, які розраховують на довгострокову оренду з боку переміщених підприємств, повинні враховувати цей ризик. Так само, як і забудовники, які розпочинають нові проєкти комерційної нерухомості в регіонах-реципієнтах. І якщо сьогодні запит стабільний, і на даний час тенденція не змінюється, то після закінчення війни ситуація може істотно змінитися.
Таким чином, переміщення підприємств в Україні не є екстраординарною ситуацією воєнного часу. Це вже просто частина нової економічної дійсності, до якої поступово адаптується ринок нерухомості. Ціни на нерухомість в Україні все більше залежать не від традиційних факторів, таких як розташування, клас об’єкта, інфраструктура, а від того, куди прямує бізнес і люди. А вони прямують туди, де є безпека, можливості та готовність влади співпрацювати з підприємцями.
“`