“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Авторка
Ринок житла в обласних центрах України: вартість, попит та тенденції на 2026 рік
Майже кожен фахівець з нерухомості підтвердить, що ринок нерухомого майна в Україні – це не єдиний ринок, а декілька різних, і кожен живе за своєю власною логікою. Дійсно, в деяких містах ціна за квадратний метр перевершує довоєнні показники, в інших ціни залишаються незмінними або навіть знижуються.
Команда Delo.ua вивчила актуальні дані по обласних центрах і з’ясувала, де житло стає дорожчим найшвидше, що за цим стоїть — і чи є в цих цінах раціональне підґрунтя.
Просимо звернути увагу, що стан справ на ринку нерухомості схильний до змін, як і вартість на квартири.
- Де найдорожче: лідируюча трійка без змін
- Регіони, які здивували: де вартість зростає найшвидше?
- Східні та прифронтові регіони як окремий сегмент
- Острівець стабільності – Центральна Україна
- Чому така різниця між регіонами, і що очікувати далі?
Де найдорожче: лідируюча трійка без змін
За даними на липень 2025 року найбільша ціна квадратного метра в Україні спостерігалася у трьох містах: Київ, Львів та Одеса. Це зовсім не випадково.
Київ як основний економічний осередок
Зараз на ринку нерухомості у 2026 році Київ беззаперечно утримує першість за абсолютною вартістю квадратного метра. У столиці зосереджена велика частина робочих місць, офісів міжнародних організацій, фінансових установ і великого бізнесу.
Навіть в умовах повномасштабної війни економічна діяльність тут відновлюється швидше за інші місця. Повернення експертів, відкриття коворкінгів і представництв компаній підтримують зацікавленість до житла, як на придбання, так і на оренду.
Львів – як центр тяжіння для внутрішніх переселенців
Львів став одним з головних «магнітів» для внутрішньо переміщених осіб ще з 2022 року. Місто прийняло сотні тисяч людей зі сходу та півдня держави, і зведення нових будівель не встигало за потребою.
В результаті маємо стабільно високі ціни, які збільшуються не так швидко, як в деяких інших містах, проте з дуже міцної основи. Квадратний метр у Львові сьогодні вважається одним з найдорожчих в країні.
Парадокс Одеси
Одеса – особлива ситуація. Останнім часом вартість оренди в місті збільшилась на 50%, і ринок купівлі-продажу відреагував аналогічно.
Поліпшення безпекової ситуації, відновлення туристичного та ділового трафіку, активізація портової інфраструктури – і все це разом надало потужний імпульс попиту. При цьому нових житлових площ в місті будується відносно небагато, що лише посилює тиск на ціни.
Регіони, які здивували: де вартість зростає найшвидше?
Якщо абсолютні лідери за вартістю більш-менш передбачувані, то темпи підйому цін в окремих містах стали несподіванкою навіть для досвідчених аналітиків.
Ужгород та Івано-Франківськ увійшли до четвірки найдорожчих міст, і це вже не тимчасове явище, а усталена тенденція. Наприклад, в Ужгороді ціна оренди однокімнатної квартири піднялась з 5 500–6 000 гривень у 2021 році до 22 000 гривень на початку 2026-го, тобто в 3-4 рази. Ринок купівлі-продажу відображає ту ж динаміку. Зацікавленість тут стабільно перевищує наявні пропозиції, нові будівлі зводяться, але не встигають.
Такий ривок у вартості на ринку нерухомості у 2026 році пояснюють поєднанням постійного припливу переселенців, обмеженою кількістю якісного житла та збільшенням витрат на будівництво.
Східні та прифронтові регіони як окремий сегмент
На протилежному боці ринку нерухомого майна України знаходяться Харків, Запоріжжя, Миколаїв, Херсон. Тут вартість на нерухомість відображають перш за все безпекову ситуацію, а не ринкову логіку у загальноприйнятому сенсі.
У Харкові середня вартість оренди однокімнатної квартири коливається в межах 6 000 гривень. Це значно менше, ніж в Ужгороді. Ринок купівлі-продажу також значно сповільнився: частина власників прибирає квартири з продажу, чекаючи кращих часів, інші змушені зменшувати вартість на 10–15%, щоб взагалі знайти наймача.
Схожа ситуація спостерігається у Запоріжжі та Миколаєві. Там міста функціонують, економічна діяльність в певній мірі зберігається, проте ціни на нерухомість знаходяться під постійним впливом безпекових ризиків. Зацікавленість у придбанні тут обмежена: люди не бажають вкладати значні кошти в житло, якщо не впевнені в його безпеці.
Енергетична незалежність об’єкта – окремий аспект, який все більше впливає на вибір покупців по всій державі. Після кількох складних зим з перебоями в електро- і теплопостачанні орендарі все частіше звертають увагу не лише на місцезнаходження та планування квартири, а й на те, чи є в будинку генератор, ОСББ, газова котельня, автономне опалення. Будинки з розвиненою енергетичною інфраструктурою коштують дорожче, і ця різниця, ймовірно, буде лише збільшуватись.
Острівець стабільності – Центральна Україна
Полтава, Черкаси, Вінниця, Кропивницький (міста Центральної України) залишаються в помірному ціновому діапазоні: 12 000–14 000 гривень на місяць за оренду однокімнатної квартири, відповідно помірні ціни і на придбання. Тут відсутній надмірний ажіотажний попит, притаманний заходу, а також безпековий дисконт, що тягне вартість вниз на сході.
Ці міста приваблюють тих, хто шукає компроміс між доступністю та відносним комфортом, оскільки вони прийняли певну кількість переселенців, але без надмірного навантаження на ринок. Нових будівель тут зводять помірно, тому різких цінових змін немає, проте і застою теж.
Чому така різниця між регіонами, і що очікувати далі?
Різниця між Харковом і Львовом за вартістю квадратного метра сьогодні більш ніж втричі. Між Ужгородом і Запоріжжям різниця аналогічна. Ще декілька років тому таке розходження виглядало б нетипово, проте сьогодні це нова реальність українського ринку нерухомості.
За цією різницею стоять три головні фактори: безпека, міграція та інфраструктура. Міста, які отримали приплив платоспроможного населення і при цьому зберегли відносну безпеку, демонструють найбільше зростання. Міста, з яких населення виїхало, або де ринок заморожений через близькість до лінії фронту, залишаються в ціновій стагнації.
Фахівці прогнозують подальше розшарування. Якщо на заході та в центрі держави ціни продовжать збільшуватись (особливо у разі економічного підйому та повернення українців з-за кордону), то на сході динаміка буде залежати в першу чергу від того, як буде розвиватись ситуація на фронті.
Навіть Харків, який у 2025 році продемонстрував позитивне сальдо за числом компаній, що переїхали туди, поки що не може надати покупцям житла ту впевненість у завтрашньому дні, яку пропонують Львів чи Київ.
Для тих, хто розглядає придбання нерухомості як вклад, поточна картина по регіонах підкреслює, що географія ринку нерухомості в Україні надзвичайно різноманітна та пропонує різні умови і розцінки.
“`