Попит на квартири в ряді міст стримують безпекові ризики
У 2025 році ринок нерухомості в Україні показує досить обмежене пожвавлення. Згідно з відомостями Національного банку, протягом І–III кварталів обсяг угод купівлі-продажу виріс лише на 7% у порівнянні з відповідним періодом 2024 року, досягнувши 238 тис. операцій.
Про це інформує Delo.ua посилаючись на звіт Центру економічних досліджень та прогнозувань “Фінансовий пульс”.
Традиційно, найвища активність фіксується у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. угод відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис.).
Тенденція попиту до невеликих помешкань
Приблизно дві третини від усіх угод стосуються квартир. Найчастіше українці віддають перевагу придбанню невеликих та відносно дешевих об’єктів на вторинному ринку. Середня площа придбаної квартири становить близько 38 кв. м, а приватного будинку — 70 кв. м.
Як роз’яснює очільниця аналітичного відділу “Фінансового пульсу” Діляра Мустафаєва, вторинний ринок продовжує бути головним фактором зростання продажів.
“В умовах війни покупці прагнуть більш простих та зрозумілих рішень. На первинному ринку на попит впливають ризики безпеки та відмінність між тим, що пропонують забудовники, і тим, що люди готові купувати”, — зауважує вона.
Нове житло зводять обережно
Пропозиція на первинному ринку збільшується здебільшого завдяки завершенню раніше розпочатих житлових комплексів. Запуск нових проєктів реалізується з обережністю через невеликий попит на незавершені об’єкти та фінансові обмеження девелоперів.
Найбільше нових проєктів виникає у західних областях, які вважаються відносно безпечними. Саме там протягом періоду повномасштабної війни вартість житла збільшувалася найшвидше.
За відомостями порталу ЛУН, станом на лютий 2026 року найбільші середні ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку зафіксовані у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, в той час, як найменші — у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотека ще не стала рушієм ринку
Незважаючи на державну програму “єОселя”, іпотечне кредитування поки що не визначає загальну динаміку продажів. У І–ІІ кварталах 2025 року її частка складала лише 2% від усіх угод, а в ІІІ кварталі зросла до 3%.
Однак, в секторі нового житла кредити відіграють значно вагомішу роль — кожна п’ята квартира купується за допомогою іпотеки.
Головними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці, на яких припадає майже 40% нових кредитів, ще приблизно 10% складають внутрішньо переміщені особи. Найбільш активно іпотекою користуються у Київській області, Волинській, Івано-Франківській та Рівненській областях, а також у столиці.
Придбати житло без кредиту все ще важко
Доступність житла в Україні залишається на низькому рівні. Згідно з показником price-to-income у Києві сім’ї потрібно витрачати всі доходи понад 8 років, щоб придбати квартиру без залучення кредиту.
Для безпечного обслуговування іпотеки, щомісячний платіж не повинен бути більшим за 40% доходу сім’ї. За оцінками НБУ, для пільгової іпотеки за програмою “єОселя” достатньо близько 30 тис. грн доходу на місяць (ставка 3%) або 42 тис. грн (ставка 7%).
Натомість для кредиту за ринковою ставкою близько 18% потрібен дохід близько 84 тис. грн на місяць, в той час, як середній розмір заробітної плати в Україні у грудні 2025 року склав близько 31 тис. грн.
Що зміниться в програмі “єОселя”
У грудні 2025 року уряд вніс зміни до правил програми “єОселя”. Перелік категорій позичальників із пільговими ставками було звужено, а також обмежено типи житла, які дозволено купувати за програмою — основна увага приділяється доступнішим об’єктам.
Очікується, що частина клієнтів, які не будуть відповідати новим вимогам, звертатимуться до комерційних банків, що може дати поштовх розвитку ринкової іпотеки.
Однак, за оцінками аналітиків, воєнні дії та обмежені доходи населення продовжать стримувати попит. За таких умов ключовою конкурентною перевагою для банків може стати співпраця з будівельними компаніями, що дозволить розробляти більш доступні іпотечні пропозиції.
Нагадаємо, для 11% респондентів складнощі з енергопостачанням стали основним фактором, який вплинув на рішення щодо купівлі або продажу житла у 2026 році. Ще 18% відзначили, що ситуація скоріше вплинула на їхні задуми.