Скільки можна заробити на паркомісці – економіка, прибутковість, пасивний дохід
Київ будувався в епоху, коли кількість автомобілів у громадян була значно меншою. За статистичними даними, на сьогоднішній день в середньому на трьох мешканців Києва припадає один автомобіль. Ідеальний показник паркувальних місць за таких умов – 1,5 на квартиру. Натомість, у столиці існує дефіцит, який наразі становить близько 60% від фактичної потреби. Це давня проблема для Києва. Вирішити її можливо лише шляхом активного будівництва підземних паркінгів – цей підхід вже показав свою ефективність у багатьох європейських містах.
Наразі підземні паркінги зводяться переважно в сучасних житлових комплексах та торгово-розважальних центрах. В умовах воєнного стану їхнє значення зростає: під час повітряних тривог ці споруди слугують укриттям не лише для транспортних засобів, а й для людей.
Однак, функціональні можливості машиномісця у підземному паркінгу не обмежуються лише утилітарними аспектами. Воно є чудовим інвестиційним активом: характеризується низьким порогом для входу, максимальним ступенем автономності, високою ліквідністю та здатністю генерувати пасивний дохід. Таким чином, це найбільш прийнятний варіант для інвесторів, які прагнуть оптимального балансу між ризиком та прибутком.
Чому спостерігається зростання цін?
На даний момент попит на паркувальні місця в Києві є високим і, очевидно, продовжить зростати. Більше того, після початку повномасштабного вторгнення вартість машиномісць подекуди зростає швидше, ніж на житлову нерухомість. Експерти пояснюють це обмеженою пропозицією та труднощами з будівництвом підземних паркінгів у щільно забудованих міських районах.
Підвищення цін на машиномісця зумовлене сукупністю чинників: загальним подорожчанням будівництва та матеріалів, нестачею кваліфікованої робочої сили, зростанням попиту. На останній фактор додатково впливає безпекова ситуація – під час війни залишати автомобіль у підземному паркінгу значно безпечніше, ніж на відкритій території чи у дворі. Саме тому забудовники прагнуть збільшувати кількість паркувальних місць у своїх проєктах. Це стосується всіх сегментів нерухомості.
Керівниця відділу продажів девелоперської компанії Greenville Сусанна Караханян зазначає, що у якісних проєктах внутрішній простір відводиться для відпочинку мешканців, а не для паркування автомобілів.
“Забудовник зацікавлений у відсутності дефіциту паркомісць, адже це може призвести до автомобільного колапсу. Наприклад, у наших київських проєктах Greenville Park та Greenville на Печерську співвідношення кількості машиномісць до кількості квартир становить 0,85:1 – це цілком оптимальний показник. Сучасні житлові комплекси, особливо ті, що складаються з багатьох будинків, формують єдину екосистему з розвиненою внутрішньою інфраструктурою, де передбачені зелені зони, дитячі майданчики, різноманітні заклади, арт-простори, інсталяції, місця для прогулянок, вигулу тварин, занять спортом. Подвір’я, повністю заставлене автомобілями, не тільки суперечить концепції проєкту, але й знижує комфорт мешканців”, – зауважує Сусанна Караханян.
Вартість місця у підземному паркінгу є вищою порівняно з наземним, оскільки економіка будівництва суттєво відрізняється.
“Ціна залежить від сегменту, масштабу житлового комплексу, району, локації, типу паркінгу тощо. З початку повномасштабного вторгнення вартість машиномісця у Києві зросла в середньому на 30%. Звісно, на етапі будівництва воно буде дешевшим, ніж після введення в експлуатацію. Різниця сягає до 40%”, – констатує девелопер.
Наразі середня ціна місця у підземному паркінгу житлового комплексу бізнес-класу в столиці коливається від $25 до $32 тисяч. Згідно з даними порталу DIM.RIA, це на 18% дорожче, ніж минулого року.
Чому варто інвестувати?
Донедавна паркомісце розглядалося як своєрідний додаток до нерухомості: третій за пріоритетністю пріоритет покупця після придбання квартири та її ремонту. Тепер це самостійний актив, здатний приносити дохід. Інвестиції в паркомісця стали новим трендом на ринку, що має власну логіку та економіку. Девелопери все частіше реалізують їх окремо від житла.
“Головна перевага – низький поріг входу та прогнозованість. За суму, вкладену в квартиру чи комерційне приміщення, можна придбати кілька паркомісць та сформувати повноцінний гнучкий портфель об’єктів для здачі в оренду, перепродажу або особистого використання. Це чудовий актив для тих, хто прагне мінімізувати ризики та отримувати стабільний дохід”, – зазначає Сусанна Караханян.
Паркомісце – це обмежений інфраструктурний ресурс зі зростаючим попитом, особливо у містах-мільйонниках. На відміну від нього, квартира або комерційна нерухомість потребують значних витрат на експлуатацію та управління. До того ж, інвестувати в підземний об’єкт під час війни менш ризиковано, ніж у житло на високих поверхах.
Яка прибутковість?
Це майже ідеальна “консервативна” модель для отримання пасивного доходу, хоча термін окупності є довшим. З огляду на високий попит, простій буде мінімальним. Стан машиномісця залишається придатним до експлуатації роками, адже бетон не потребує ремонту. Щодо квартири, то потрібно бути готовим до амортизаційних витрат, заміни меблів, сантехніки, шпалер. У паркінг ви інвестуєте лише один раз на початку та отримуєте стабільний грошовий потік.
Як це відображається в цифрах? Наприклад, у столичному житловому комплексі Greenville Park середня вартість паркомісця з усіма додатковими витратами становить $32 640. Якщо здавати його в оренду за $245 щомісяця (з розрахунку 40 грн за годину, 9 годин на добу), річний дохід складатиме $2 945. Отже, потенційна дохідність дорівнює 9,02% річних. До речі, в багатьох європейських країнах, згідно з аналітичними оглядами, середня річна прибутковість машиномісця коливається в межах 6-11% залежно від міста, країни та формату. Натомість, банківські депозити в ЄС приносять лише 1-2% на рік.
“Цінність паркомісця визначається його розташуванням та оточенням. Критично важливим для дохідності є близькість до інфраструктури: центрів ділової активності, закладів харчування, медичних установ, освітніх закладів, культурних центрів, спортивних комплексів, салонів краси, готелів, банків, державних установ тощо. Саме тому краще обирати житлові комплекси, розташовані в центрі міста або неподалік від нього”, – підкреслює Сусанна Караханян.
Якщо порівнювати відкриті та підземні паркінги, то прибутковість останніх є вищою. Підземні об’єкти в житлових комплексах більш надійні та безпечні, отже, привабливіші для автовласників, які дбають про свій транспорт. Також у них доступні гаражні бокси, місця для зарядки електромобілів та інші вигідні опції. Вони дорожчі, але генеруватимуть більше прибутку, який можна використати для створення фінансової “подушки”, здобуття освіти, розширення інвестиційного портфеля.
Щодо сегменту, то в бізнес-класі спостерігаються стабільні платоспроможні орендарі, вища дисципліна платежів, краща ліквідність та менша чутливість до криз. Аналітики ринку прямо вказують на київський бізнес-клас як на найкращий у співвідношенні капіталовкладень, ризиків та дохідності.
А як в Європі?
В Європі та США ринок паркінгів давно інституціоналізований: власники машиномісць часто передають їх в управління професійним операторам, які відповідають за заповнюваність, тарифну політику, технічне обслуговування та адміністративні функції. Інвестор у такій моделі отримує пасивний дохід, не займаючись експлуатацією.
▪️ APCOA Parking – найбільший оператор у Європі, під його управлінням понад 1 млн паркомісць у 400 містах. Він функціонує за моделлю аутсорсингового управління: власниками можуть бути девелопери, муніципалітети, аеропорти чи інституційні інвестори, тоді як фонд бере на себе всю комерційну та операційну діяльність.
▪️ Indigo Group управляє паркінгами в Європі, Північній та Південній Америці, працюючи переважно за концесійною моделлю або за договорами управління для муніципалітетів та приватних власників. Саме Indigo часто виступає оператором для інвестиційних програм, де приватні інвестори купують окремі паркомісця, а управління здійснює компанія.
▪️ LAZ Parking – один із найбільших операторів у Північній Америці. Компанія не лише управляє паркінгами за контрактами, але й через підрозділ LAZ Parking Realty Investors купує та управляє об’єктами спільно з інституційними інвесторами у 600 містах США. За останні роки обсяг таких угод перевищив $2 млрд.
На відміну від української практики, де власники машиномісць поки що самостійно займаються управлінням активами, у західних країнах паркінги давно стали окремим напрямом інвестиційної діяльності.