“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
«єОселя» у 2026 році: умови програми, відсоткові ставки та перспективи на іпотеку / Freepik
У 2026 році урядова іпотечна ініціатива «єОселя» продовжує бути одним з основних механізмів для українських громадян, що прагнуть придбати житло при підтримці держави. Ініціатива діє вже декілька років і по суті стала основним каналом доступної іпотеки в Україні, особливо в умовах війни та економічної нестабільності. Читайте на Delo.ua, що являє собою «єОселя», хто має змогу скористатися іпотекою за цією ініціативою та які зміни відбулися у 2026 році.
- Що таке «єОселя» та як вона функціонує
- Збільшення можливостей для військових
- Ініціатива працює насправді: статистика за 2026 рік
- Хто може скористатися іпотекою за «єОселею» у 2026 році
- Спеціальні умови та відсотки
- Як оформити іпотеку: детальна інструкція
- Чи можливо оформити іпотеку зараз: відверта відповідь
- Що необхідно зробити, щоб звести до мінімуму ризики
- Отже, можливість отримати іпотеку є, але потрібно підготуватися
Що таке «єОселя» та як вона функціонує
«єОселя» – це державна програма іпотечного кредитування на житло, яка забезпечує вигідні умови для певних категорій населення. Головна перевага – невеликі відсоткові ставки в порівнянні зі стандартною комерційною іпотекою.
Як правило, кредити надаються під 3-7% річних за допомогою банків-партнерів, а державна організація «Укрфінжитло» виступає як посередник, забезпечуючи часткове фінансування та покриття ризиків. Це робить іпотеку більш досяжною для тих, хто не може собі дозволити комерційні ставки 15-20% річних. У спрощеному вигляді це працює так:
- держава за допомогою «Укрфінжитло» частково компенсує ваші витрати на іпотеку;
- банк надає позику під менший відсоток, ніж зазвичай;
- ви платите менший відсоток та можете швидше розрахуватися;
- умови пов’язані з категорією громадян та характеристиками житла.
У 2026 році ініціатива не залишається незмінною – кожного року вводяться зміни, які роблять її більш доступною, або, навпаки, встановлюють додаткові обмеження.
Збільшення можливостей для військових
У 2026 році програма зазнала змін, які роблять її більш доступною для різних груп населення. Зокрема, з початку року військовослужбовці, включаючи тих, хто був призваний під час мобілізації, можуть отримати іпотеку на пільгових умовах під 3% річних.
Раніше це було доступно тільки деяким категоріям, а зараз – майже всім, хто служить або служив. Це значне розширення, яке охоплює сотні тисяч потенційних позичальників.
При цьому, з 9 лютого 2026 року набрали чинності зміни, що обмежують участь у програмі стосовно характеристик житла:
- найбільша площа квартири,
- найбільша ціна житла,
- вимоги до «ліквідності» об’єкту.
Це означає, що потенційні покупці повинні уважно вибирати житло, яке відповідає новим вимогам. Не кожна квартира підійде для участі в програмі, і це необхідно з’ясувати перед поданням заявки.
Ініціатива працює насправді: статистика за 2026 рік
Дані вказують на те, що «єОселя» – це дієвий механізм, а не тільки формальна програма.
Згідно з даними Мінекономіки, лише за один тиждень було оформлено понад 270 кредитів за програмою «єОселя», загальною сумою понад 618 млн грн. Це підтверджує реальний попит та можливість отримати іпотеку навіть зараз, під час воєнних дій.
Середня сума позики за «єОселею» на кінець 2025 року була близько 1,7 млн грн. Це дозволяє зрозуміти реальний обсяг позик за державної підтримки – цього достатньо для придбання однокімнатної або двокімнатної квартири у багатьох містах України.
Хто може скористатися іпотекою за «єОселею» у 2026 році
Для того щоб отримати іпотеку за цією програмою, необхідно відповідати певним критеріям. Вони досить прості та зрозумілі.
- Бути громадянином України та досягти повноліття (18+).
- Мати стабільний офіційний дохід, достатній для виплати кредиту.
- Не мати у власності житла, або площа наявного значно менша за встановлені обмеження.
- Житло, яке планується придбати, має відповідати вимогам програми за площею та вартістю.
Останній пункт особливо важливий після змін у лютому 2026 року, оскільки не всі квартири відповідають новим умовам.
Спеціальні умови та відсотки
Відсоткова ставка залежить від того, до якої категорії ви належите. Так, ставка 3% річних доступна для:
- військовослужбовців (у тому числі мобілізованих),
- медичних працівників,
- педагогів,
- науковців,
- інших пільгових груп, визначених законом.
А от ставка 7% річних може бути доступна іншим категоріям громадян, які відповідають загальним вимогам програми, але не входять до пільгових груп.
Різниця між 3% та 7% може здаватися незначною, але насправді це тисячі гривень різниці у щомісячних платежах та загальній переплаті за позику.
Як оформити іпотеку: детальна інструкція
Процес отримання іпотеки за програмою «єОселя» досить стандартний.
Крок 1: Реєстрація в «Дії»
Зареєструйтесь в додатку «Дія» та знайдіть сервіс «єОселя». Саме через цей додаток подається початкова заявка.
Крок 2: Заповнення заявки
Вкажіть бажані параметри житла: площа, місцезнаходження, орієнтовна вартість. Система перевірить, чи відповідаєте ви базовим умовам. Щодо документів, то тут обов’язково необхідно мати:
- паспорт та ідентифікаційний номер,
- документ про доходи,
- трудову книжку або контракт,
- документи на житло, яке купуєте,
- довідку про склад сім’ї,
та інші документи за вимогою конкретного банку.
Крок 3: Вибір банку-партнера
Виберіть банк зі списку партнерів програми та подайте документи до банку. Кожен банк може мати свої додаткові вимоги.
Крок 4: Перевірка платоспроможності
Банк перевіряє вашу платоспроможність – доходи, кредитну історію, фінансові зобов’язання. Це звичайна банківська процедура, як і при будь-якому кредитуванні.
Крок 5: Схвалення та купівля
Після отримання схвалення – підпишіть кредитну угоду та придбайте житло. Кошти перераховуються продавцю, а ви стаєте власником з іпотечною позикою.
Чи можливо оформити іпотеку зараз: відверта відповідь
Програма «єОселя» – це реальна можливість придбати житло за вигідною ставкою. Але, як і будь-який фінансовий інструмент, вона має свої нюанси та проблемні моменти. Деякі з них можуть призвести до значних фінансових наслідків, тому краще знати про них до підписання угоди.
Ризик №1: Оформлення на дружину військового
Якщо іпотеку оформлює сам військовослужбовець та в подальшому отримує інвалідність та звільняється з військової служби, він зберігає право на пільгову ставку 3%. Статус учасника бойових дій або ветерана зберігається, і разом з ним – і пільга.
Проте, якщо кредит оформлений на дружину військового, ситуація інша. Після звільнення чоловіка зі служби пільга може бути втрачена, і ставка зміниться на базову 7% або навіть 10% в майбутньому.
Юридично пільга «прив’язана» до статусу позичальника, а не тільки до сім’ї. Це означає, що сімейний стан не гарантує автоматичного права на збереження пільгової ставки.
Ризик №2: Квадратні метри в недобудованому будинку
Постанова про «єОселю» передбачає, що при перевірці права на участь враховується:
- готове житло, яке вже є у власності,
- майбутні об’єкти нерухомості, якщо спеціальне майнове право зареєстроване у державному реєстрі.
Після жовтня 2022 року з’явилося поняття «майбутній об’єкт нерухомості» та реєстрація спеціального майнового права. Якщо ви інвестували в новобудову після цієї дати, інформація буде зафіксована в реєстрі – і ці метри потрібно враховувати при оцінці вашого права на участь у програмі.
Проблема виникає з об’єктами, дозвіл на будівництво яких було видано до жовтня 2022 року. Там інвестиція може не відображатися в електронному реєстрі. Формально її не видно, але якщо в майбутньому це буде розцінено як приховування інформації, може виникнути вимога дострокового погашення кредиту. Тобто це своєрідна сіра зона, яка створює правову невизначеність для позичальників.
Ризик №3: Житло, не внесене до електронного реєстру
Мова йде про квартири, оформлені до 2013 року через БТІ, які не відображені в електронному реєстрі нерухомості. Теоретично їх можна не виявити під час автоматичної перевірки при подачі заявки на «єОселю».
Але якщо згодом буде виявлено факт приховування наявного житла, наслідки можуть бути серйозними, зокрема:
- дострокове повернення кредиту,
- повернення отриманої державної компенсації (різниці між пільговою та стандартною ставкою),
- можливі штрафні санкції.
Ризик №4: Заборона на здавання в оренду
Так як житло, придбане за програмою «єОселя», знаходиться в іпотеці, його не можна здавати в оренду без дозволу банку. Це типова умова більшості іпотечних договорів. Порушення умов іпотеки може призвести до:
- вимоги дострокового погашення кредиту,
- штрафних санкцій згідно з договором,
- втрати пільгової ставки.
Це важливо для тих, хто планує придбати житло не для особистого проживання, а як інвестицію з подальшим здаванням в оренду. Формально, програма «єОселя» призначена для покращення житлових умов громадян, а не для інвестиційних цілей.
Ризик №5: Залежність від державного фінансування
Ставка 3% фактично можлива завдяки тому, що «Укрфінжитло» відшкодовує банку різницю до стандартної ставки. Держава сплачує за вас частину відсотків – і саме тому ви платите 3% замість 7% або 10%.
Але що трапиться, якщо у компанії «Укрфінжитло» не буде коштів на компенсації? Теоретично, позичальник може бути змушений виплачувати позику за звичайною ставкою 7%, до моменту відновлення фінансування.
Що необхідно зробити, щоб звести до мінімуму ризики
Ці ризики не означають, що програмою не варто користуватися. Але важливо підходити до неї з розумінням.
- Уважно вивчіть договір та всі додаткові умови.
- Уточніть у банку всі деталі щодо збереження пільгової ставки.
- Переконайтеся, що всі ваші об’єкти нерухомості внесені до реєстру.
- Не приховуйте наявне житло – це може спричинити серйозні проблеми.
- Не плануйте здавати придбану квартиру в оренду без узгодження з банком.
- Пам’ятайте, що пільгова ставка залежить від державної підтримки.
Багато ризиків пов’язані не з прямим порушенням правил, а з трактуванням норм постанови. Договори складні, формулювання не завжди однозначні, і саме це створює можливість для різних тлумачень.
Отже, можливість отримати іпотеку є, але потрібно підготуватися
Реально отримати іпотеку за програмою «єОселя» у 2026 році. Програма працює і має позитивну динаміку виданих кредитів навіть під час війни. Пільгові ставки та збільшення можливостей для мобілізованих роблять її привабливим інструментом для багатьох українців.
Однак нові правила та обмеження вимагають уважно підійти до вибору житла та перевірити відповідність критеріям. Не варто сподіватися, що «все обійдеться» – краще заздалегідь з’ясувати всі параметри та підготувати документи. Також варто врахувати, що програма може не підійти для:
- тих, хто бажає придбати дороге або дуже велике житло (обмеження по площі та вартості),
- людей без офіційного доходу або з поганою кредитною історією,
- тих, хто вже володіє житлом достатньої площі.
Якщо ви відповідаєте вимогам, маєте стабільний заробіток та знайшли житло, яке відповідає умовам програми – «єОселя» може стати вашим шансом на власну квартиру з мінімальними переплатами. А це в умовах війни та економічної нестабільності – справді цінна можливість.
“`