На недавнем Форуме проектировщиков Московской области озвучена революционная идея кластеров ИЖС, которые предполагают создание полноценной инфраструктуры на территориях с индивидуальным жилым строительством
Многочисленные социологические опросы показывают, что достаточно значительная часть россиян хотела бы жить за городом в собственном доме. Но одним из существенных препятствий к осуществлению этого желания является отсутствие какой-либо инфраструктуры на территориях ИЖС. Между тем, мечты наших соотечественников о комфортном пригороде, в котором удобно и приятно жить, возможно, все-таки станут реальностью. Дело в том, что в Московской области стартует пилотный проект по созданию так называемых кластеров ИЖС. О том, что это такое, и как кластеры связаны с комплексным развитием территорий (КРТ), мы беседуем с заместителем директора Института градостроительного и системного проектирования (ЗАО «НИиПИ ИГСП) Дмитрием ГРИДНЕВЫМ и руководителем направления концептуального проектирования института Данилой САВЕЛЬЕВЫМ.
Кластер ИЖС – это многоквартирный дом, но в плоскости
– Дмитрий, как возникла идея кластеров ИЖС?
Дмитрий Гриднев: – Запрос на то, чтобы жить в собственном доме, зрел давно. И, в частности, в Московской области уже сейчас существует большое количество индивидуальных жилых домов и дачных кооперативов. Но, что скрывать, люди в таких кооперативах и загородных «резиденциях» не живут круглый год. Приезжают, в основном, на выходные или летний сезон. Это, как вы правильно заметили, во многом, связано с отсутствием инфраструктуры. Потому что школ, детсадов, поликлиник и всего остального – всей этой социальной составляющей, присутствующей в городах, ее либо нет, либо она ненадлежащего качества.
Большие проблемы и с инженерным обеспечением территорий с индивидуальным строительством. С «инженеркой» каждый домовладелец справляется, как может. А кому-то справляться с этим на постоянной основе сложно.
Заместитель директора НИиПИ ИГСП Дмитрий Гриднев
Молодым людям постоянно жить в таких поселениях тоже не очень интересно. Потому что они обособлены границами своего участка. Нет никаких культурных, спортивных активностей.
Пандемия внесла свой вклад в решение проблемы, когда появилась возможность удаленной работы. Соответственно, можно жить в своем доме, у себя на участке, и в город приезжать один или два раза в неделю. Это первая составляющая, подстегнувшая развитие частного сектора.
Вторая заключается в том, что развитием частного сектора вплотную занялось руководство нашей страны: Минстрой России уже готовит нормативно-правовую основу, есть подписанные соглашения между мэром Москвы и губернатором Московской области по развитию частного сектора. Началось экономическое стимулирование, пробивается вопрос льготного кредитования. Это все создает предпосылки на спрос.
Поняв эту ситуацию, крупные игроки рынка эту тему начали осмысливать более предметно. Уже есть первый пилотный проект, заявленный компанией «Самолет» – она здесь первопроходец – в районе города Дмитрова. Там идет речь о конкретном кластере ИЖС: с инфраструктурой, подрядным организованным строительством – то есть, дома здесь будут сдаваться под ключ.
По стоимости такие индивидуальные дома ориентированы на массовый сегмент. Соответственно, вопросы, связанные с экономической эффективностью этого проекта, компанией тщательно прорабатываются. То есть, застройщик «зашел» в этот проект и понял, что эта история может быть экономически выгодной.
– Можно ли уже говорить о каких-то конкретных деталях проекта?
Дмитрий Гриднев: – Детали, с точки зрения продуктовой, пока в проработке. Но могу сказать, что территория в районе Дмитрова – первая из нескольких. И в следующем году планируется начать реализацию «кластерной идеи».
Понятно, что эта история – новая. Примеров таких кластерных образований у нас в стране нет. По сути, нет даже достаточного количества крепких строительных компаний, которые могли бы обеспечить строительство 200-300 индивидуальных домов в год. Это, кстати, одна из проблем, которую еще предстоит решить.
Еще одна проблема: как обеспечить массовость и темпы такой застройки – с соблюдением качества, экономики, приемлемой цены. Понятно, что в ходе строительства стоимость дома не должна увеличиваться в геометрической прогрессии. А то ведь как у нас обычно происходит? Посчитал смету, а на выходе все получается в два-три раза дороже.
Здесь все должно работать как конвейер. Соответственно, создание такого конвейера – еще один вопрос, который будет стоять в повестке дня.
– Что, на ваш взгляд, будет, в первую очередь, определять спрос?
Дмитрий Гриднев: – Без качества, конечно, никто покупать индивидуальное жилье не будет. Определенные стандарты здесь должны предусматриваться – и не только строительства самих домов, но также окружающей инфраструктуры и общественных пространств.
Ведь почему оптимальны именно кластеры? Дело в том, что развивать территории ИЖС в эффективном ключе, когда они занимают не менее 100 га, а то и более, гораздо легче, нежели бы мы развивали какие-то небольшие участки по 10-30 га. То есть, берется не один участок, а несколько – в какой-то близости друг от друга. И тогда инфраструктура для них делается общая. Например, на пять участков по 100 га делается одна школа, куда организованно привозят детей. Одна поликлиника, один культурный центр и спортивный объект.
На крупных площадях в строительном процессе, как правило, участвует земельный банк, что значительно облегчает взаимоувязку финансовых потоков.
Цивилизованный пригород, или субурбия, в российском варианте может выглядеть так. Фото agentstvo-strategi-events.timepad.ru
– А кому придется тянуть инженерные сети, строить дороги на этих территориях? Кому отводится эта роль?
Дмитрий Гриднев: – Что касается строительства коммуникаций (дороги, инженерные сети), то их, в основном, берет на себя застройщик. Дело в том, что, несмотря на амбициозность задач, такой жилой фонд серьезных инженерных и транспортных нагрузок не создает. В данном случае речь идет о среднем поясе Московской области. Например, в окружении Дмитрова дороги есть, а транспортные нагрузки на них небольшие. Поэтому можно позволить себе опереться на существующую транспортную инфраструктуру, с какими-то точечными улучшениями – строительством дополнительных перекрестков, улучшением дорожного полотна и т.д.
А вот инженерная инфраструктура будет строиться своя. Она будет реализовываться полностью за счет застройщика. Обслуживать «инженерку» предполагается централизованно. Должна быть управляющая компания, которая станет следить за порядком и эксплуатацией. По сути, это как многоквартирный дом, но в плоскости.
– А почему застройщику это должно быть, в итоге, выгодно? Как его здесь заинтересовать? Почему он должен взять на себя эти нагрузки?
Дмитрий Гриднев: – Застройщик по проекту делает финансовую модель, где закладывает всю инженерную, социальную инфраструктуру. И считает. Если он понимает, что выгода налицо, даже с учетом того, что ему за свой счет это нужно будет делать – значит он это делает.
Понимаете, осуществляя комплексное строительство, застройщик, во многом, работает на привлечение клиента. Понятно, что вся социальная инфраструктура, транспортная, инженерная – это затраты. Но девелопер понимает, что если он на эти затраты не пойдет, у него и продажи будут идти низкими темпами. То есть, он за счет качественного насыщения среды будет формировать тот самый спрос.
Наш институт как раз и занимается планированием и разработкой таких решений, которые будут эффективны и для застройщика, а, в дальнейшем, для покупателя этой недвижимости.
Окружение будет сильно влиять на привлекательность жилой единицы
– У вас уже сложился «образ» кластера ИЖС? В чем будут его основные преимущества?
Данила Савельев: – Интересная ситуация, которую мы стараемся учитывать при разработке кластерных территорий, заключается в том, что впервые со времен Советского Союза, такие территории в Московской области осваиваются коммерческим застройщиком.
В многоэтажном строительстве уже достаточно четко сложилась тенденция, когда покупателям, кроме квартир, предлагаются какие-то дополнительные опции: велосипедные парковки, детские площадки, игровые хабы и т.п. Иными словами, вся сопутствующая инфраструктура, которая впоследствии здорово работает на ценность и спрос самой жилой единицы.
Руководитель направления концептуального проектирования НииПИ ИГСП Данила Савельев
В случае с территориями ИЖС работает тот же алгоритм. Плюс, преимуществом является то, что все сосредоточено в руках частника, который и отвечает за все, что происходит на этой территории.
Во-первых, это централизованное облуживание, которое не делегируется кому-то, а осуществляется компанией-застройщиком. Соответственно, компания, которая строит кластер, отвечает и за качество услуг. Уровнем этого качества, в итоге создается и спрос.
Наполнение территории может быть абсолютно разнообразным. Но фишка здесь в том, что все окружение будет сильно влиять на привлекательность, стоимость и статус жилой единицы на территории таких участков.
Вопрос качества элементов жилой инфраструктуры при кластерном подходе решается более эффективно и легко, как если бы застройщик вместо того, чтобы построить десять маленьких магазинов или десять спортивных центров – построил один магазин и один спортивный центр, но лучшего качества и с более интересным наполнением.
Можно диверсифицировать функциональное назначение этих центров, разнообразить среду для жителей этих участков. При этом все здесь работает на уже существующую застройку, существующие частные дома. Это по-настоящему системное, а не локальное, развитие территории.
…Когда человек самостоятельно строит дом и самостоятельно тянет коммуникации – как сейчас в основном и происходит – то качество отнюдь не гарантировано. В случае кластерного подхода – за счет масштаба, за счет мощностей – мы получаем совершенно другой уровень исполнения работ и готовый к заселению дом с необходимой инфраструктурой.
– С каких реперных точек началась работа над проектом кластеров ИЖС?
Дмитрий Гриднев: – Мы начали с градостроительного осмысления этой истории. Моменты, связанные с более детальным наполнением, они пока впереди.
Безусловно, новые поселки должны быть современными. Отвечать трендам. Ориентированы они должны быть на разные аудитории.
Пока речь идет именно о градостроительных решениях. То есть, это планирование улично-дорожной сети, чтобы территория обслуживалась общественным транспортом, имела комфортные подъезды, выезды. Входные группы должны быть расположены с правильных сторон. Предстоит продумать, как транспорт будет доезжать до ближайших транспортно-пересадочных узлов.
Если говорить об экологии, то пока можем сказать, что планировочные решения будут соответствовать ландшафту местности. Мы не выравниваем рельеф – мы в него вписываемся. Будем учитывать при планировании овражно-балочную сеть, все зеленые колки – они вовлекаются в благоустройство. Мы вписываемся в природу, а не идем с ней вразрез.
У кого-то будет свой сад-огород. Но будут и общественные, коллективные сады, огороды. Предполагается, что там жители будут заниматься совместным трудом. С точки зрения экологичности, это снижение экологического следа. То есть, не надо часть продуктов привозить на машине – можно их вырастить и собрать здесь же, на месте. Такую «шеринговую» (от share – делиться) культуру, наверное, можно и нужно создавать.
Данила Савельев: – Доля общественных пространств в кластерах, по сравнению с обычной типологией ИЖС, она, конечно, будет расти. В кластерах ИЖС предполагается не менее 10% общественных пространств. Смотрите, если кластер – 500 гектар, то это 50 га общественных пространств. Это очень много.
Предполагается, что будут учитываться запросы различных целевых групп – и по возрасту, и по интересам. Это все будет прописываться в рамках маркетинга продукта. Есть аудитория, на которую каждый конкретный продукт будет нацелен. Причем, пожилые люди – это только одна из целевых групп. Кластер предполагает проживание самых разных возрастных групп, в том числе, и большого количества молодежи.
Словом, проект, который сейчас будет выпускаться – имею в виду кластеры ИЖС – это объединение различных элементов планировки для того, чтобы разные группы успешно взаимодействовали, коммуницировали на этой новой территории. Чтобы люди меньше сидели за забором и больше общались.
Время «огораживаний» прошло
– А, кстати, предполагаются ли заборы в таких кластерах ИЖС?
Дмитрий Гриднев: – Честно говоря, вопрос пока открытый. Пока философия такая: своего высокого забора у каждого дома быть не должно. Скорее, это будет некий внешний контур, потому что элементы безопасности тоже важны. В каком виде эти элементы будут присутствовать? Есть разные приемы обустройства заборов, это не обязательно какой-то металлический профнастил. Это может быть живая изгородь, либо общий периметральный забор-ограждение. Если внутри площадки формируется несколько кварталов, то у каждого квартала может быть какое-то свое огораживание.
Вообще, не очень хотелось бы применять заборы, в традиционном смысле этого слова, потому что тогда общественные пространства начинают хуже работать. Когда появляются барьеры, они начинают на людей психологически влиять – те начинают обосабливаться на своих участках, «окукливаться».
– Будут ли жители платить за коммунальное обслуживание территорий?
Дмитрий Гриднев: – Думаю, что да. Как в многоквартирном доме. Но из-за количества участков, которые обслуживаются, эта сумма будет нивелироваться. Потому что участков будет много.
Здесь важно соблюсти баланс по плотности населения. Например, в Дмитровском кластере будет порядка 12 000 домов. Это по расчетам. Как это получится реально – определим при дальнейшем проектировании.
Тут еще надо понимать: кластер – это не поселок, а группа разнообразных территорий, взаимоувязанных транспортным, инженерным обслуживанием, рекреационным каркасом. И, конечно, социальными и общественными центрами. В том же «Дмитрове» территория объединения огромная, порядка 1 000 га.
Справиться с однообразием поможет библиотека проектов
– Будут ли в архитектуре и планировке присутствовать типовые решения, или акцент будет сделан на индивидуальность каждого проекта?
Данила Савельев: – Следуя веяниям рынка, мы, конечно, будем диверсифицировать продукт. При наличии такого большого количества домов и отсутствии разнообразия это превратилось бы в сущий кошмар.
Опыт индивидуальной застройки, которую не во всем хотелось бы повторять. Фото с сайта strelkamag.com
Но знаете, из типовых элементов можно сотворить большое разнообразие. Тут вопрос технологии.
Впрочем, этим будут заниматься застройщики. И они заинтересованы предлагать рынку разнообразные продукты. Мы живем в такое время, когда продукту необходима адаптивность решений, гибкость.
Скорее всего, будет определена библиотека проектов индивидуальных домов из достаточно большого количества вариантов: не два или три, а 50, например. Можно сказать, да, типовые, но за счет разнообразия элементов и их комбинаций будет достигнута максимальная индивидуальность.
В основном, класс пока определяем, как «комфорт». Будут двухэтажные домики, но будут и одноэтажные, которые немножко подороже. Но все – в пределах допустимой цены. Главное слово здесь – доступность.
– Без школ и детских садов кластеры ИЖС никак не обойдутся. Наверняка у образовательных учреждений в составе кластера появятся какие-то особенности?
– Школы в кластере ИЖС предполагаются большие, с просторными парковками, и будут состоять из блоков, которые будут достраиваться по мере заселения территории. Вспомните, у нас в стране много школ, детсадов и поликлиник закрывалось, потому что население на селе сокращалось, и становилось неэффективно держать штат учителей, отапливать эти школы и детсады и пр.
Здесь мы постараемся избежать этого тупика: появляются новые люди, спрос на школу увеличиваться – добавляем следующий блок. Это будет закреплено в Договоре комплексного развития территорий между застройщиком, администрацией Дмитровского городского округа и Правительством Московской области. То есть, это будет обязательство, а не красивая история.
– И все-таки, на ваш взгляд, с какими сложностями могут столкнуться те застройщики, кто возьмется за реализацию таких комплексных планов развития территорий?
Дмитрий Гриднев: – Территории кластеров ИЖС проходят через модель комплексного развития территорий, предусмотренного градкодексом. В ПЗЗ кластеры будут отображены в соответствующих территориальных зонах КРТ. Дальше разрабатывается проект планировки и заключается договор КРТ, в рамках которого будут определяться обязательства сторон по строительству и вводу инфраструктурных объектов по мере продажи жилья. Для проектировщика основная сложность – предложить такие решения, при которых проект будет интересен и эффективен.
Для застройщика важной задачей будет выдержать те условия, которые будут прописаны в договоре КРТ. Построил 1 000 домов – будь любезен, построй детский сад, еще тысячу – школу. Подведи дороги и инженерку.
Наша совместная задача с застройщиком так все распланировать и рассчитать, чтобы проект был уникален, финансово эффективен и социально значим. И тогда он будет успешным.
Беседу вела Елена МАЦЕЙКО
Источник: rcmm.ru
