Снижение ключевой ставки подтолкнет рост ипотечного кредитования: в ЦБ уверены, что до конца года он составит 10-15%. Застройщики придерживаются диаметрально противоположной точки зрения. Они считают, что, несмотря на все меры поддержки, ипотека упадет в 2022 году на 30%. Эксперты обменялись своими прогнозами развития ситуации в ходе прямого эфира GMK Talks «Девелопмент в экстремальных условиях».
«Колбасит» всех
С фразы «ситуация сложная» начинается сегодня фактически любой доклад на любом мероприятии строительной отрасли. Но такое положение дел характерно не только для России, трясет и весь остальной мир. По словам главного экономиста агентства «Эксперт РА», доцента НИУ ВШЭ Антона Табаха, сложившаяся ситуация связана не столько с событиями на Украине, сколько с нарушением производственных цепочек во время пандемии и переплатами программ поддержки экономик.
«Центральные банки проспали большую часть 2021 года, и сейчас начали свои ошибки компенсировать. На американском рынке ставки по гособлигациям и ипотеке улетели вверх, – рассказал Антон Табах. – Сейчас они находятся на максимальном уровне за последние 10 лет. Даже при мерах по снижению инфляции, ее фоновый уровень будет значительно выше, чем в нулевых и 10-х годах».
Эксперт считает, что не самая продуманная финансовая политика привела к тому, что при постпандемийном восстановлении экономик бурно растут цены на сырье. Снижение объемов мировой торговли относительно ВВП началось еще в 2012 году. Меняется подход: если в последнее десятилетие предприятия держали минимум запасов, то сегодня устойчивость становится важнее скорости и цены. Заводы строятся ближе к точкам потребления, проводится более активная государственная политика по снижению активности транспортных потоков.
Что касается экономической ситуации в России, то по сравнению с мартом она стабилизировалась. «Нельзя говорить, что она улучшилась, но достигнуто некое новое равновесие. Ни о тотальной экономической анархии, с одной стороны, ни о выстраивании новой командной экономики, с другой, речь пока не идет, – говорит аналитик. – Однако снова возникают инструменты, о которых успели забыть: контроль движения капитала, меры прямой поддержки производителей, отмена бюджетного правила».
По мнению Антона Табаха, нынешний кризис серьезно отличается от предыдущих, так как федеральный и региональные бюджеты находятся в очень хорошем состоянии. Во II-III кварталах будет резкий рост расходов, но при этом заимствовать в доходную часть правительству не придется. При этом, скорее всего, продолжится работа по «раскулачиванию» экспортеров, которые выигрывают от относительно слабого рубля.
Судьба ипотеки
Выводы аналитиков Центробанка и итоги опроса застройщиков сравнил руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик. По данным отчета ЦБ «О развитии банковского сектора РФ в марте 2022 года», отток средств населения из банков снижается. В марте он составил 236 млрд руб. (-0,7%) после февральского – 1,2 трлн руб. (-3,5%). За счет размещения по высоким ставкам на 582 млрд руб. выросли рублевые вклады, на счета эскроу поступило 313 млрд руб. (+9,4%, в феврале +7,6%). Но более всего приросли госсредства – на 3,2 трлн руб. (+68,4%), которые фактически обеспечили стабилизацию банковской сферы. В марте произошел переход от дефицита ликвидности в 5,4 трлн руб. к профициту в 0,3 трлн руб. Банки начали снова искать, куда вложить деньги.
ЦБ фиксирует в марте по отношению к февралю рост ипотечного кредитования на 2,1%. При этом объем рыночной ипотеки составил 300 млрд руб. (падение на 10-15% ), льготная выросла с 127 млрд до 211 млрд руб.(+67%), драйвером роста является семейная ипотека, которая поднялась с 76 до 112 млрд руб.(+32%). Аналитики Центробанка в целом в 2022 году прогнозируют рост выдачи ипотеки на 10-15%.
Согласно опросу, проведенному в апреле ЕРЗ.РФ, застройщики придерживаются кардинальной иной точки зрения относительно перспектив роста ипотеки. Абсолютное большинство из них (53%) считают, что в мае-июне рынок увидит значительное падение кредитования, а 20% уверены, что оно снизится незначительно.
«В данной ситуации значение имеет не ипотечная ставка, а целый пакет условий, особенно риски, – утверждает Кирилл Холопик. – Для граждан – это рост неуверенности в себе, застройщике и банке, для банков – в заемщике, ликвидности предмета залога и рынке ипотечных закладных. Граждане будут реже обращаться за ипотекой, а банки реже ее одобрять».
Если до февраля уверенность в завтрашнем дней у населения росла, и соотношение доходов к среднему размеру ипотечного платежа в месяц в январе-феврале превышало в 50%, то сегодня оно составляет 30%. Это показатель 2015 года. По прогнозу ЕРЗ.РФ, скорее всего, объем выдачи ипотеки к концу года снизится на 30%. «Пока люди в течение длительного времени не убедятся, что нет войны, кризиса и все стабильно, они в банки не побегут», – уверен эксперт.
То же самое касается и прогнозов по продажам: они значительно снизятся, считает 64% опрошенных застройщиков, незначительно – 17%. Кроме того, 21% застройщиков считает, что вывод новых проектов остановится, 39% – уменьшится значительно, 26% – уменьшится незначительно. Такое положение связано с политикой банков, которые в данной ситуации хуже одобряют финансовые модели для получения проектного финансирования. Они повысили требования: финмодели должны учитывать рост стоимости материалов на 25+%, возможное снижение цен на 20%, базовую ставку проектного финансирования от 17%, долю собственного участия застройщика 30+%.
Интересен факт, что, если в 2015-2016 годах ежедневно на рынок выводилось примерно 2500 квартир, а в 2018 году этот показатель достигал 2900 квартир, то после появления проектного финансирования в 2020 году ввод упал до 1400 квартир в сутки. В прошлом году ситуация стабилизировалась до 2300 квартир, но уже в марте 2022 года показатель составил 1600 квартир, а в первой половине апреля – 1100 квартир в сутки.
«Поскольку застройщики не уверены в завтрашнем дне, они начинают продавать ассортимент дробно, чтобы корректировать цену по мере роста затрат, – говорит Кирилл Холопик. – Мы прогнозируем существенное снижение продаж и ассортимента до конца года».
Куда уносит цены?
Мнения экспертов несколько разошлись и относительно перспектив динамики цен. В кризис 2014 года цена недвижимости упала на 25%, спрос на квартиры снизился, а предложение кратно выросло, потому что банки не участвовали в формировании финансовых моделей застройщиков.
«Предложение тогда превышало спрос в два раза, но при наличии проектного финансирования такой диспропорции не будет, – уверен Кирилл Холопик. – Цены существенно не изменятся, возможен лишь возврат к февральским значениям».
Результаты опроса показывают: 17% застройщиков считают, что цена увеличится значительно, незначительно – 30%, незначительно уменьшится – 23% и сохранится на нынешнем уровне – 21%. Как бы то ни было, девелоперы ценой квадратного метра манипулируют, субсидируя за счет своих средств ипотеку. Таким образом, стоимость квартиры для покупателя несколько снижается, хотя в прайсах этого не видно.
А вот спрос на земельные участки под жилищное строительство обвалится, так как девелоперы пока не очень понимают, что делать с уже купленными лотами. Цены на землю снизятся, кроме того, вернутся схемы ее покупки за квартиры, считает эксперт.
Иной точки зрения на рост цен придерживается генеральный директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Он считает, что они сначала снизятся на вторичном рынке, а затем и в новостройках.
«На «вторичке» рынок падает на 56-58%, в новостройках новые брони снижаются на 40-45%, – поделился он своей статистикой. – Хороших тенденций в ближайшие два-три месяца я не ожидаю. Даже если ипотеку сделают под 6%, весомая часть покупателей сначала захочет продать имеющиеся квартиры, многие ожидают снижения цен. По опросам 60-65% наших клиентов уверены, что цены будут падать в среднесрочной перспективе. Эти нюансы будут больше влиять на спрос, чем ипотечные ставки».
По словам эксперта, на вторичном рынке уже видно снижение цен: в апреле они упали на 1,5-2%. И это начало большого нисходящего тренда на 15-25 месяцев. Учитывая, что в структуре продаж 75% занимает именно вторичный рынок, именно он будет задавать тренд на цены.
«Новостройки подтянутся за «вторичкой», – уверен Ильдар Хусаинов. – Если на рынке появятся квартиры с ремонтом по более низким ценам, а в новостройках можно будет купить более дорогие лоты без ремонта и лишь через два года, люди будут покупать первое. На вторичном рынке уже сегодня появляются ипотечные ставки в 12,6%, это позволит сбалансировать рынки».
По мнению риэлтора, ситуация с продажами будет медленно выравниваться, и к августу на рынке наступит стабилизация. Но, скорее всего, серьезные изменения мы увидим уже в следующем году, потому что сейчас формируется отложенный спрос.
Эксперт считает, что девелоперам в этих условиях надо улучшать свой продукт. По его словам, уже есть жилые районы, где застройщик продает 80 квартир, а на «вторичке» выставлено на продажу 300. «Надо понимать, где идет конкуренция. За последние годы из-за неэффективного управления средний объем издержек у застройщиков составил 12%. Сейчас самое время покопаться во внутренних процессах, выстроить долгосрочные стратегии», – считает он.
Жизнь будет, но не такая веселая
При всем разнообразии взглядов на некоторые нюансы, все эксперты сходятся во мнении, что положение дел в строительстве и недвижимости легким не будет. Девелоперам придется затягивать пояса, менять модели, оптимизировать бизнес и производственные процессы.
«Ситуация на рынке недвижимости не такая замечательная, как была на стероидах в 2020-2021 годах, когда с рынка сметалось все, – резюмировал Антон Табах. – Растут издержки, поставки по импортозамещению будут дороже, медленнее и часто хуже качеством. Это тяжелый удар по отрасли, но не катастрофа. Если не произойдет дополнительных ухудшений, то через три месяца мы увидим, что жизнь продолжается. Но это будет не такая веселая жизнь, как в предыдущие два года».
Евгений Горчаков
Источник: rcmm.ru
